圈地房企上市难成行谁将是下一个顺驰？

来源: [观点网] 时间: 2008-03-25 16:34

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　　如此众多房地产公司的上市融资的道路一再受阻，不知道这一次，等不及的又会是哪家？

许家印

恒大集团董事局主席许家印筹划香港上市失败，再次引发地产业界对资金链的担忧

　　3月20日，恒大地产中止香港上市被SOHO中国主席潘石屹看作是一个具有标志性意义的事件。

　　短时间之内大规模圈地，等待香港上市，恰逢市场遇冷……恒大的遭遇，让人们再次联想到了内地曾经被提及次数最多，也是争议最大的房地产企业：顺驰集团。

　　与当年的情形不同的是，如今在恒大身后，还有数十家内地房企怀揣着焦急心态排队等待上市，一旦不能如期上市，对于房地产公司资金链的考验，已经不再只是一家公司的成功或衰败案例了。

　　顺驰模式“复辟”

　　顺驰是作为一个地产另类出现在公众面前的。2003年8月，当时还并不算出名的顺驰总裁孙宏斌在重庆提出要在2004年做到100亿销售额，赶超地产老大万科集团。

　　从那一年年初开始，顺驰掌门人孙宏斌精心设计了公司的整体发展战略。两年之后，顺驰成功进军全国16个一线城市，拥有了42个项目，并成为2004年中国内地房产销售冠军。

　　从2003年9月到2004年9月的一年时间里，顺驰就先后进入北京、上海、南京等12个城市，获得的土地超过10余个，面积超过5千亩，购地资金近70个亿。2004年9月份，顺驰发布的数据宣称，顺驰拥有800万平方米的土地储备，这一土地储备，在当时的地产界看来，算得上是天量。

　　孙宏斌的如意算盘是，以大规模土地储备作为依托，达成公司上市目标，并实现进一步发展。到2004年8月26日，顺驰中国控股有限公司通过香港联交所聆讯，上市计划进入最后阶段。

　　然而，香港资本市场却并没有最终接纳顺驰。在后来的一年多时间努力下，公司上市迟迟没有完成，而顺驰继续拿地的步伐却没有停止，到2006年初，公司土地储备达到了1200万平方米。随着项目增加，资金链越来越紧张的顺驰最终还是没有等到上市的一天。

　　2006年9月5日，香港路劲基建与顺驰正式签署协议，以12.8亿元换取顺驰55%的股权，顺驰的创始人孙宏斌对路劲基建董事局主席单伟豹说：“你买了个便宜货”。

　　顺驰的道路并没有被同行全部否定。当全国的土地价格令人难以置信地以翻番的速度上涨时，顺驰当年大规模拿地的行为开始被业内公司所认同。一家上市房地产公司总经理在去年豪爽拿下一幅高价土地后告诉记者，如果一开始多买土地，还能省下很多资金。

　　在中海地产(0688.HK)主席孔庆平去年年初的一份公司发言稿中，他说到，顺驰的模式从理论上来讲并没有问题，其失败的根源只是在于资金链没有控制好。这并不是中海地产一家的想法。甚至包括一向求稳的万科，万科董事长王石在博客里说：“如果把握好节奏，顺驰能够成为一家非常优秀的公司。”在2007年，万科“调整公司节奏”，进行了全国性的扩张。

　　买地与上市的轮回

　　在上市前一年的时间里，恒大所走的道路几乎是顺驰模版的复制。

　　恒大集团董事局主席许家印在资本市场上并不得意，早在2001年，恒大就希望借壳“琼能源”搭建资本平台，以打造钢铁和地产产业。但几经重组之后，许家印依然看不到A股的牛市。2006年，许家印卖掉了“琼能源”，开始引入境外的机构投资者。

　　2006年12月开始，恒大集团陆续通过发债方式，向知名银行募资5亿美元。至2007年1月，恒大集团旗下的恒大地产，获得三家国际投资者美林、德意志银行及新加坡淡马锡斥资4亿美元购买8%的股份。这一时期开始，香港上市的计划开始酝酿。

　　整个2007年，恒大都在忙于全国扩张。到2008年恒大公布招股说明书，其土地储备达到了惊人的4580万平方米。这一数据已然超越了碧桂园登上“最大地主”之位，是万科集团近两倍。

　　刚刚公布的碧桂园2007年年报显示，碧桂园现有土地储备为4300万平方米，万科则称约为3000万平方米。就在2006年末，恒大地产的土地储备才不足600万平方米，为了准备上市，恒大地产在去年一年时间内将土地储备极度膨胀近8倍。

　　实际上，类似的一幕并不只在恒大上演，由于香港资本市场一般以土地储备作为上市公司发展衡量标准，意欲在港上市的内地房地产企业都纷纷加大土地储备数量，这也是之前在香港上市的大部分内地房地产企业的通行做法。在这些公司中，除了一旦上市就可以荣升中国首富的许家印名下恒大地产，还有一个去年被炒作得沸沸扬扬的重庆女首富吴亚军名下的重庆龙湖，去年9月，龙湖的大手笔让上海郊区的土地价格突破了1万元/平方米。

　　为了买地而上市，为了上市而买地，房地产公司开始进入一个周而复始的循环。事实上，也正是在资本市场的催生之下，上市房地产公司规模在去年一年里加速膨胀，到2007年，国内最大的房地产公司万科销售规模超过500亿元。

　　谁是下一个顺驰

　　和恒大一样面临同样境地的公司不止一家。

　　在恒大1月份通过聆讯之后，另一家广东房地产企业星河湾也获得上市批准，并于2月21日接受港交所聆讯，但其预路演也没有随即展开。

　　SOHO中国主席潘石屹表示，“3月20日发生的恒大IPO搁置，我认为是2008年中国房地产界最具标志性的事件，跟在恒大后面要在国际资本市场上市的中国房地产公司大约有40多家，准备募集的资金有200亿美金，这次恒大的IPO搁置对这40多家房地产公司而言，无论是资金上还是心理上都将会造成巨大的影响。”

　　潘石屹称，房地产行业是一个资金密集型的行业，离不开资本市场和银行的支持，任何一个国家的房地产市场都无一例外地需要大量资金的支持。但目前国际资本市场与中国房地产之间的管道基本被堵死了，而国内在很高的通货膨胀压力下，政府一定会继续实行从紧的货币政策。其实在全国“两会”结束的第二天，央行就提高了银行存款准备金率，这就是最明显的信号。所以房地产行业承受的资金压力确实是两头受压。因此，房地产企业的调整已经近在眼前。

　　事实上，大量的土地储备已使恒大地产担负着巨额银行债务。截至2007年9月底，恒大地产未偿还的银行借款达66亿元，负债比率46%。而2006年年底其现金及存款还有11.53亿元。类似的情形并不止恒大一家。

　　完成了路劲收购顺驰，单伟豹后来说，“孙宏斌其实就缺这10个亿左右，顺驰在年底前会有约30亿元的售楼收入到手，但他等不及了。”

　　如此众多房地产公司的上市融资的道路一再受阻，不知道这一次，等不及的又会是哪家？