土地交易零度徘徊地价有望下滑

来源: [观点网] 时间: 2008-03-24 16:14

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　　据来自北京市土地整理储备中心公布的成交结果，今年2月成交土地6宗，而今年1月和2007年12月的土地成交数量分别是32宗、21宗，伴随于此的是之前各地频现的土地流拍事件，地产公司对土地的热情正在进入一个不同于以往的新时期。

　　据报道，有相关人士表示，北京的中远地产、首创置业、珠江地产等公司对于招拍挂土地将持续保持观望姿态。种种迹象表明，土地市场目前已经从一个卖方市场变成了一个买方市场。开发商拿地的热情降低，说明他们对市场不是那么自信了。如果继续走下去，土地价格肯定是要降。

　　双重观望

　　一位业务范围遍布全国的地产服务商表示，“2008年刚开始，大量的公司委托我们卖地。2007年是出现一块地，很多人来买；2008年是出现一个买家，很多人来卖。”地位优势的变化非常明显。

　　阳光100常务副总经理范小冲也表示，这种情况确实存在，“以前都是买家抢地，现在卖地的多了。现在买地是好时候。”

　　与此类似的是全国土地公开交易市场的冷清。“不再从公开市场拿地是目前许多公司的共识。”上述地产服务商表示，目前他所接触到的有这类意向的公司比例竟高达80%。

　　根据北京市土地整理储备中心的信息可以看到，2008年1月下旬和2月的成交土地价格与起始价之间的差距比以往有减少，2月推出5宗住宅类用地，其中4宗采取招标方式出让，成交价格都只略高于招标底价；而2007年12月推出的土地中有17宗为住宅类用地，其中11宗为挂牌出让，成交价格大部分都远远高于起始价。

　　一位武汉的地产公司老总谨慎地表示，由于地块之间的可比性存在较大差异，目前很难判断地价的变动情况，不过就他所观察的某一地块而言，可能存在20%左右的价格变动。

　　上述地产服务商表示，“一方面是土地供应量没有以前多，另外许多土地推出以后没有人报名。”目前对公开的土地交易持冷淡态度的地产公司一般具备这些条件：2008年有扩张需求的；2007年底、2008年初上市的；2007年销量大、与地产金融机构合作或通过重组形成大公司，而没有机会拿到地的。这类公司存在真实的土地需求，但是对招拍挂市场依然保持观望态度。他说，“远洋地产也会更多地采取收购、转让的方式增加土地储备。”

　　永安信金融服务机构董事长乔志杰表示，“现在看来，土地的再交易价格比较稳定，不过在2007年价格的基础上上涨的可能性不大。”不过他还说，土地转让方会采取适当的优惠暗降价格，例如交易资金可以在一定时期内分多次付清，期间不增收利息等方式。这与目前商品房市场的打折、优惠状态存在惊人的相似性。与购房者一起，地产商们也站到了观望的统一战线上。

　　市场之变

　　乔志杰说，“现在拿出来再交易的地主要是住宅用地。”2007年住宅市场强势上涨，导致地产公司手上囤积的大部分都是住宅用地。“那时候开发商都愿意要住宅用地，有地推出来，首先就问是不是住宅的。”而供应方也遵循了需求方的要求，根据北京市土地整理储备中心发布的统计数据，2007年北京市土地交易市场全年土地供应总量1471公顷，比去年增长40%以上，其中供应住宅用地土地面积1339公顷，占总供应量的91%。而2008年住宅市场的变化，受到影响的首先就是这些住宅用地。“很多城市的商业土地推出是不够的。昆明2007年全年没有一个新的商业项目推出。”

　　同时，这也为地产公司在再交易市场取得住宅用地提供了更多的可能性。不过地产商们真的会离开招拍挂市场吗？

　　李明表示，“兼并收购是作为一个基础，这是对所有的企业都适合，但是这种机会不会永远有。”而范小冲也认为，通过收购、兼并等方式获得的土地或多或少都有一些问题，如拆迁、产权、负债等方面。“这样的地表面上看着便宜，实际上可能有很多问题需要处理，公开招拍挂拿到的地会更干净、更明确，只能说不同的人吃不同的饭。”有业内人士也认为，并购的成本并不一定比招拍挂拿地的成本低。

　　“大量购买土地的前提是看好未来市场。开发商拿地的热情降低，说明他们对市场不是那么自信了。这应该是一个理性的选择。”前国土资源部地价所所长邹晓云说：“如果按现在的政策继续走下去，土地价格肯定是要降的。”

　　不过，邹晓云说，“70%的土地供应用于保障性住房、两限房、中小户型中低价位房屋，这在一定的周期内是有效的。这样，可以在市场自由流通的土地所占份额比例是有限的。暂停招拍挂，对于那些有土地需求的企业来说，只是一厢情愿的做法。”