万科年报解读：由激进到保守

来源: [观点网] 时间: 2008-03-23 22:33

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　　出乎许多人的意料，万科现在手头拥有的现金高达170.5亿。　

　　万科年报《致股东》一节似乎是在对整个2007年万科的发展做反省。

　　报告先后提到2004年年报及2005年年报的相关内容。独独未有2006年的内容。而类似于2005年年报当中：“只有平稳的增长才是行业之福，短期内过于亢奋的市场盛况必然不能持久，更不可依赖。”这样的语句被再次提及，而万科也将2008年的主题定为“虑远积厚·守正筑坚”。

　　在万科的董事会报告中，最终为王石的拐点论定论：“对此万科认为，目前市场面临的，并非从长期上涨到长期下跌的转折，更非从大涨到大跌的转折，而是经历前期一段时间过快上涨后，市场需要一个理性回归的阶段。”

　　整个董事会报告几乎围绕这个“理性回归”进行阐述。其中最为着重论述了“90/70”政策及保障性住房供应量增大对房地产市场的影响。万科认为，该两方面政策，对市场最为直接的影响是中小户型供应量加大，自住性需求被激活，在未来几年之内，自住性需求将成为市场主体，房价将因此而回归理性。此外房地产行业流动性减少是万科判断房价回归理性的又一重点。

　　在万科年报当中《致股东》一节及《董事会报告》一节当中，一个鲜明的气息是万科在纠正2007年做出的错误判断。

　　面对去年告诉上涨的土地价格以及房地产价格，万科曾一度被推上了风口浪尖，一方面从万科的开发量与市值两个指标上判断，万科一跃成为世界级的开发商。其中销售面积、开复工面积及企业市值开始跃居世界前列。

　　万科已然提出了成为世界上最大的开发商的目标，王石甚至说从开发量上来判断，万科无疑已经成为世界上最大的开发商。

　　也正是在这样一个基础上，万科提出了2010年千亿销售的目标。

　　但2007年下半年由广深两地市场开始的价量双跌以及渐趋趋紧的全国房地产流动性不足开始影响到了万科的判断。去年万科全国的销售均价已过7000元大关，这与万科原本定为与针对中等收入阶层的产品与价格定为显然想去甚远。

　　在万科罗列的其项目之后，万科在2007年的年报后突然间增加了风险提示。其中宏观经济及房地产市场的相关变化、土地所有权转让的细化及改变、新法规造成项目开发的滞后性这三点成为万科风险提示的重点内容。

　　也即是说，万科已经为其2007年制定的各种目标买下是伏笔——因为以上环境及政策的改变，万科极有可能无法实现当初的既定目标。

　　事实上，万科在2007年的销售额已经达到500亿。整个万科在2007年的销售额上升了1.5倍至523.6亿元，但其中尚有238亿元合同销售金额并未入帐。但万科依然给了2008年一个较为保守的预期。

　　从激进到保守，相比大多数房地产而言，万科的优势也许在于，其策略调整的及时。这种保守政策让万科迅速在全国范围内降价，回笼了足够的资金。

　　出乎许多人的意料，万科现在手头拥有的现金高达170.5亿。