大鳄们的房地产商业模式

来源: [观点网]      时间: 2008-03-20 16:10
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　　大鳄们都上市了，没上市的公司呢？当上市大鳄们用股市圈到的钱不计成本地抢地，未来还有生存的空间吗？

　　生意是一种天份

　　大鳄们的房地产商业模式

　　1626年,荷属美洲新尼德兰省总督Peter Minuit花了大约24美元的小玩意儿从印第安人手中买下了曼哈顿岛。假如当时的印第安人会投资，并使24美元能达到7.2%的年复合收益率，那么到了2005年，该印第安人能够在曼哈顿买上一套什么样的房子？

　　曼哈顿的房子当然很贵。所以中国房地产的富豪们的财富还正当年少，即使在过去的数年间，房子已经成为最强势的敛财工具。倚靠国美成为中国首富的黄光裕，其身家很快被兄弟黄俊钦超越，后者以新恒基集团控制ST金泰，在牛市当头从A股大捞一笔。

　　在这个领域，最不缺的就是数目上的神奇增速。2000万起家的富力，10多年市值达300多亿。1992年方才上路的碧桂园，直到1999年前还是守着顺德的一个老窝，今天市值逾千亿。

　　我常对外地来的地产界朋友说，在广州考察合生、富力、碧桂园们，看产品不是关键。富力值得称道的项目不多，容积率高，密度大，一梯八户，不求创新，品味一般，户型保守。碧桂园的别墅有着“悠久”的传统，不会有什么令人惊喜的亮点。合生的房子，也不好说......

　　那么，该看什么呢？没什么可看的广州地产大鳄们凭什么横行中国？没有一流团队与卓越战略的碧桂园何以一度在市值上超越万科？

　　管理学大师彼得•德鲁克说：“当今企业之间的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。”富力的项目看似创新不足，但是别有独到之处：

　　1、做对比做好更重要；

　　2、控制总面积，控制总价；

　　3、在产品设计上追求“简化、标准化”，控制成本，加快产出。

　　再看看碧桂园，以“纵向整合”将房地产业链的资源聚集，拿最便宜的地，不怕远，但是要有规模，要有环境，要有快速交通。然后，集中优势兵力，以造城之势，以珠三角最朴素的现实哲学，迅速释放市场能量，进而通过五星级酒店、大型会所等相关配套，形成超大型社区的持续发展。

　　广州的开发商，胜在生于一个商业“蛮地”，胜在商业模式现实有效。

　　经历过巨人大厦生死劫的史玉柱，一直记得步步高创始人段永平的一句话：做企业就如同高台跳水，动作越少越安全。

　　好几年前了，有次同行间讨论起碧桂园是否具备创新能力，我说：勇于不创新也是一种创新。碧桂园坚持将一种运作模式做透做足，发扬光大，所谓的“不创新”，令其自我复制的扩张步伐更为高效。

　　根据埃森哲的定义，商业模式至少要满足两个必要条件：一、商业模式必须是一个由各种要素组成的整体，必须是一个结构，而不仅仅是一个单一的因素；二、商业模式的组成部分之间必须有内在联系，这个内在联系把各组成部分有机地串联起来，使它们互相支持，共同作用，形成一个良性的循环。

　　和碧桂园不进城一样，“生地不碰，郊地不拿”是富力当初做房地产的宗旨，大家搞郊区大盘时，富力仍然把眼光盯在市区内，一是认准了工薪阶层的市场定位，二是判断中国居住郊区化条件不成熟。模式不同，水平参差不齐，就财富而言确实殊途同归。

　　美国著名投资商罗伯森曾说，商业模式就是一块钱在你的公司里转了一圈，最后变成了一块一，这增加的部分就是商业模式所带来的增值部分。

　　你的公司具备了不管白猫黑猫家猫野猫的商业模式，下一步，就是去找到尽量多的“一块钱”去你公司里转上几圈。

　　所以，碧桂园、富力、合景泰富、方圆、奥园、时代等等，广州大大小小的公司们都纷纷上市、或者在上市的路上。

　　然后，复制，沿着时间的轨迹增长。

　　生意是一种天份。很多人不会赞成这句话。谢国忠说，有钱人有钱，无非是因为他们离钱更近。也有些人说：象我这样离钱也很近的只是不屑去做。

　　专注本身就是天份的一种。这是上帝造物时的普遍安排。天份和聪明是两回事情。很多地产商的因太聪明而漂泊，他们有很多个“时钟”，无法聚焦，步伐混乱。

　　即使当年顶尖聪明的马晓春，也难以逃脱李昌镐的“石佛”手心。

　　成功的商业模式都是简洁的。

　　“生意是一种天份”的另外含义是：每个企业都有自己的出生和性格，每个企业的商业模式只有与其基因匹配时，方能释放能量。冯仑说“学习万科好榜样”，不是指要象王石那样玩地产。

　　你是谁？你要去哪里？说来说去，房地产企业的商业模式，最终也回归到自我认知的哲学问题。

　　大鳄们都上市了。没上市的公司呢？当上市大鳄们用股市圈到的钱不计成本地抢地，未来还有生存的空间吗？

　　我还是要用自己那个“现金流、空间流、时间流”的理论来回答这个问题，对于大多数的中小房地产企业而言，当我们被大鳄们的“资金”和“土地储备”挤到墙角的时候，惟有利用“时间”这个武器反击，打一场旷日持久的战争。

　　找到自己的“制胜基因”。即使看起来是很细微的一点，然后深耕细作，培育核心能力的“种子”，自我复制。

　　和生命的传承一样，复制，是商业模式的核心。源于企业性格的核心能力，来自资金的推动力，基于空间的快速复制。

　　世界是不公平的。所以上帝最后洒下均匀分布的时间。所有商业模式推进的横轴，都是貌似公正的时间。可时间，恰恰又是商业模式里最容易被忽视的力量。

　　回到文章开头。假如当时那个印第安人用24美元投资，并找到一种年复合收益率为7.2%的商业模式，而且他没有机会上市融到更多资金，那么到了2005年，该印第安人能够在曼哈顿买上一套什么样的房子？

　　答案是：到了2005年，这笔钱将变成6.67万亿美元。

　　这个印第安人，将买下不止一个曼哈顿。

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