易宪容：限制房地产投资

来源: [观点网] 时间: 2008-03-15 20:59

致信编辑

打印

评论

　　温家宝总理在十一届全国人大一次会议上做的《政府工作报告》，我认为抓住了中国房地产市场的要害。”昨天下午，中国社会科学院金融研究所专家易宪容，就深圳人关心的房地产市场走势问题接受了晶报记者的电话采访。他说，中国房地产市场在经历了数年的疯狂之后，终于有望重归理性。因为决策者已经非常清楚，只有抑制小部分人不合理的需求，才能保障大多数人的合理住房需求。

　　房地产，就是要让人民安居乐业

　　晶报：我们注意到，温家宝总理在十一届全国人大一次会议上作的《政府工作报告》中，关于房地产领域有这样的表述：要着力保障和改善民生，抓紧建立完善的住房保障体系，帮助解决城镇居民住房问题。您对此有怎样的解读？

　　易宪容：今年的温总理的《政府工作报告》，应该是近年来对房地产市场着墨最多的一次了。它提出了中国房地产市场发展的总指导思想，以及今年我国政府在这方面将要采取的主要措施。我们知道，我国的土地是国有的，这就意味着中国的房地产市场，应该是一个让人民安居乐业的市场，一个能满足人民基本住房消费需求的市场。如果中国的房地产开发的有些做法不符合这些基本宗旨，那么它就该考虑是不是要进行调整了。

　　过多的房产投资，并不是合理的需求

　　晶报：现在是市场经济，又不能通过行政命令让房价下降，那么应该怎样来让房价回归到合理的水平？

　　易宪容：不知你注意了没有，温家宝总理的《政府工作报告》中还有这样的内容：要防止价格总水平快速上涨，为达到这一目的，国家将从增加有效供给及抑制不合理需求两方面入手。我认为，如果说过去对增加有效供给强调的比较多，那么“抑制不合理需求”的提法，则是让我们感到非常有新意了。

　　晶报：消费者买房构成了房地产的需求，我们怎样区分哪些需求是合理的，哪些需求是不合理的呢？

　　易宪容：首先，房子作为一种商品，有着商品的共性，供不应求价格就上升，供大于求价格就下降，这是市场经济的基本原理。同时，房子又不是普通的商品，它与其他东西有着很大的不同。比如汽车，你一个人买3辆汽车，对汽车市场不会有任何影响。但是，如果你一个人买3套房子，情况就不一样了。房子，既可以作为投资品又可以作为消费品。如果你把它作为消费品，你的消费是合理的。因为你的住房需求是有限的。但是如果你把房子作为投资品，大量购买与自己的居住需求无关的房子，这种投资就是不合理的需求。

　　晶报：可是，保值增值已经构成了很多人买房的动力。

　　易宪容：是的，中国经济转轨期使得中国的住房投资需求处于严重失控状态。道理很简单，住房总数是有限的，当大量的房子被用来投资而非消费时，用于满足住房需求的房子就相应地减少。要知道，在中国，用于房地产开发的土地是国有的，它首先要用来保证公民的居住需求，过度的房地产投资，实际上是利用公共资源为少数投资者谋利，这种投资一定会损害大多数居民的利益，因此这是一种不合理的需求。

　　抑制不合理需求，满足合理住房需求

　　晶报：从2004年开始，国家就出台了很多政策对房地产市场进行调控，但前段时间房价上涨的速度并没有得到太好的遏制，这是为什么呢？

　　易宪容：投资者是最会算账的。他们只要有点家底，投资很多套房子不是难事。这样，从理论上来说，房地产的投资肯定是无限的。当这种无限的投资需求来刺激有限的住房供给时，房价岂能不被迅速推高？我们发现这样的数据：2007年前三季度，个人长期消费性贷款比年初增加6800多亿元。这暴露了一个基本事实，就是更多的信贷资源，随着居民对房地产价格持续膨胀的预期而投入了中长期的房地产市场。这是2007年房价疯狂上涨的根本原因所在。

　　晶报：那么，这种不合理的投资需求有没有可能得到有效的限制？

　　易宪容：我认为，只要国内房地产的发展模式从政策上进行根本性调整，那么2008年中国的房地产市场将会发生根本性变化。我们欣喜地发现，决策者已经明确地把房地产市场定位为消费市场，而不是投资市场。政府已经开始严格限制房地产市场的投资行为，对个人住房按揭贷款准入进行了严格的规定。听说2004年上海曾发生过一个人贷款7800万元，购买住房128套的现象，今后，这种情况应该不会再发生了。如果通过政策，把许多住房投资者挡在银行信贷体系之外，房地产市场一定会发生积极的变化。还有，银行利率的上升，也使得投资者的成本增加，风险加大。如果绝大多数投资者认为房地产投资是一种高风险的投资，那么他们就会逐步退出这个市场。这将有助于中国房地产市场回归理性。

　　晶报：除了限制过多的投资以外，是不是还要从加强供给上多做工作？

　　易宪容：政府提出了今年房地产市场发展几大任务。一是要建立起有效的住房保障体系。今后的发展方向应该是，高收入居民的住房需求由市场来解决，中低收入民众的住房则是要通过住房保障方式来解决；第二，温家宝总理在《政府工作报告》中，明确地指出增加“中低价位，中小套型普通商品住房供应”，来满足中低收入居民的住房问题，这对房地产市场无疑是一个好消息。如果占中国置业者80%的中低收入者，能够通过有效的市场调节，买到他们所需要的“中低价位，中小套型普通商品住房”，那么在我看来中国房地产市场的供求关系将回到一个合理的水平。

　　重要的不是“拐点”，而是供求关系的变化

　　晶报：最近我们对深圳楼市作了调查，发现很多不同档次、不同片区的楼盘在以不同方式降价。有很多人说，深圳楼市、甚至全国楼市的“拐点”来了，您怎样认为呢？

　　易宪容：的确，国内不少城市房价已经开始下降的倾向，特别是深圳更为明显。事实上，我也通过网络留意到你们最近的相关报道。至于房地产价格有没有出现“拐点”的争论。我觉得这种争论意义不大。重要的是，在经过了一系列重要政策的调整之后，现在的房地产市场已经与2007年以及此前的房地产市场有了明显的不同。去年房地产价格暴涨，并不是因为有多少真正的居住需求，而是因为有太多的投资者，我们只要看看一些住房长期没有人居住，就知道有多少人买了房根本不住。现在国家的政策一变，房地产投资的前景变得不确定起来，投资性需求立即下降，所以很多地方的房地产市场出现了供大于求的现象。因此，我认为中国房地产市场的供求关系已经发生了根本性的变化，比起时下“拐点”的争论，这才是真正值得关注的。

　　绝大多数人能接受的房价就是“理性”的

　　晶报：那么对于普通置业者来说，房价降到什么地步才可以认为是理性的，可以出手“抄底”了？

　　易宪容：我并没有明确地说房价要降，那是一些媒体炒作出来的。有人说现在房价降到2006年的水平就算理性了，有人说要降到2005年的水平才行，这都不是正确的理解。我觉得，绝大多数人能接受的房价，就是理性的房价。对置业者来说，不要盲从别人或者所谓专家的看法，而是要自己多到市场去了解，以便获得更多更真实的信息，这样才能为自己的买房决策提供客观的依据。

　　易宪容

　　1958年出生于江西上高。

　　1989年获得华东师范大学硕士学位。

　　1997年获得中国社会科学院研究生院经济学博士学位。

　　1997年7月进入中国人民大学经济学博士后流动站。

　　1998年-2000年到香港大学经济金融学院做合作研究。

　　1999年7月曾到台湾省做访问研究。

　　从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前在中国社会科学院金融研究中心工作。

　　“如果占中国置业者80%的中低收入者，能够通过有效的市场调节，买到他们所需要的‘中低价位，中小套型普通商品住房’，那么在我看来中国房地产市场的供求关系就将回到一个合理的水平。”——易宪容