08中国工业地产发展面临挑战

来源: [观点网] 时间: 2008-03-13 23:23

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　　2007年以来，由于受房地产宏观调控政策的影响，工业地产发生了深刻变革：一方面，普洛斯集团(prologis Group)、嘉民集团(Goodman Group)等全球工业地产巨头纷纷抢滩中国工业地产市场；另一方面，受住宅产业结构性调控影响，国内不少大开发商也纷纷抢进入工业地产领域，很多人认为目前工业地产处于比较容易获得土地增值回报的阶段，前景十分看好。但是，展望2008年的中国工业地产发展，面临的挑战较大，不容乐观。

　　产业发展调控政策趋紧

　　2007年我国经济继续高速增长，也是连续第五年达到10%以上的增长率。由于投资膨胀压力依然较大，经济增长由偏快转为过热的危险性正逐渐增大。国家统计局的统计显示，2007前11个月，我国城镇固定资产投资同比增长26.8%，全国新开工项目211127个，计划总投资73584亿元，同比增长28.0%，这一增速超过了年初提出的不高于去年24%的增长幅度。正是基于此，2007年12月5日的中央经济工作会议将防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀作为当前宏观调控的首要任务之一。

　　预计2008年，政府将会综合运用经济杠杆、法律和必要的行政手段，控制社会总需求过快扩张，缓解流动性过剩压力，遏制部分行业生产和投资继续盲目扩张。因为投资膨胀不仅扩大了社会总需求，加剧了流动性过剩，还推动了物价上涨。如果不能有效地加以控制，将直接影响防止经济增长由偏快转为过热，最终影响全局。工业地产市场是一种要素市场，工业地产需求的背后是由于工业生产活动的引致需求，或者说工业品的需求。预计2008年，国家将会采取更严格的宏观调控政策来控制新开工项目，这将大大压缩现有工业需求规模，从而必须通过产业与投资传导机制来影响到工业地产业的发展。如果工业发展速度下降，那么工业地产发展速度势必将大大受限。

　　市场风险将不断提高

　　这些年来，我们对工业厂房的租赁价格一年持一种长期内保持平稳上升的判断，这是基于经济周期和行业波动的相关性而言的。当前，我国产业结构正处于二次产业占主导地位，工业快速发展为厂房的需求提供支撑的产业发展时期。基于这种判断，我们通常认为市场需求是巨大的，因此价格始终会保持较平稳的上升。

　　然而，2008年的工业地产市场，可能面临着与以前更加不同的市场风险，最主要来自于通货膨胀的预期及其对工业、从而对工业地产带来的成本影响可能会加重。从目前的判断来看，当前的通货膨胀可能带有全球经济的特征，物价的上涨也可能在全行业进行传导，如果这样的话，工业地产的投资与开发成本将大大增加。尤其在与国外工业地产巨头进行竞争中，可能会使得国内工业地产开发商处于不利地位。这是因为：进入国内市场的国外巨头，如上面提到的普洛斯集团和嘉民集团等全球工业地产巨头，其已经是本领域的老牌企业，其背后是与全球性大跨国公司的产业链关系，其所到之国或地区的工业地产的背后，都是在为某大型跨国公司在华的工业仓储进行定制，因此，其工业地产的投资与开发，基本上按需定制，这是国内开发商所截然不同的。国内目前还缺乏完全立足于工业发展的工业地产开发商，其经营目标还主要在于规避政策风险和追求短期土地增值收益上，这将产生巨大的供需求脱节，经营风险也就不可避免。

　　不仅如此，国外工业地产巨头进军中国市场的背后，是其与跨国公司千丝万缕的金融联系、是全球化的资本融资市场支撑，是强大的投资基金、Reits等金融工具，这不仅可以保持工业地产开发商在竞地中的财务优势，也可以增强其在工业产业波动中带来的影响，还可以为支撑工业地产开发商的长期现金流提供足够保证。反观国内开发商，上市公司还好可以通过证劵市场来获取一定的融资能力，而更多的开发商基本上是靠银行贷款这个单一的融资手段来实现资金融通。这种融资条件显然不足以支撑开发商追求长期经营、回收成本与收益目标。随着2008年央行的紧缩性的货币政策出台，工业地产商的投资成本势必进一步攀升，这将十分不利于中国工业地产业的健康发展。

　　工业用地供应继续吃紧

　　从数据上来看，一直到2006年为止，与其他性质土地相比，工业用地价格指数相对平稳，这是因为，除了深圳、广州等发达地区城市实行了工业用地招标拍卖挂牌出让外，多数地方政府一般都以低地价、零地价甚至是负地价来出让工业用地，目的是在与邻近地区竞争招商引资中实现“政策竞争力”。为杜绝土地被贱卖、被“恶意”圈占，国务院于2006年31号文中明确指出工业用地要走“招拍挂”之路。在31号文的精神指导下，国土资源部在工业用地管理上加大了力度：2006年底下发了《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国土资发[2006]307号)，规定从2007年起，国家要求工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。低于最低价标准出让或以各种形式补贴返还的，属非法低价出让行为，要依法追究责任。紧接着，4月又下发了《国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》(国土资发[2007] 78号)，要求在6月30日之后，全国所有工业用地必须采用招拍挂方式出让，这事实上在政策上消除了各地“零地价”、“负地价”出让工业用地的可能。虽然在这一政策实施之前，一些地方政府大规模“突击”供地，也有一些地方在2007年仍“顶风作案”。但是，从政策上来看，中国工业用地粗放式的供应阶段已经在2007年走向结束。

　　年前的国务院常务会议再次重申了最严格的土地管理制度，这是我国耕地资源紧缺，土地供需矛盾突出，土地利用方式粗放的国情所决定的。结合2008年政府将实施反通货膨胀的宏观调控政策，严格控制新增建设用地特别是工业用地将成为调控的重点。这种政策的结果将使得工业地产市场上土地供应更加紧张，土地投资成本也将大大抬升，是不利于产业发展的。事实上，2007年的工业用地供应量中有相当大的比重是在2007年之前非正常供应的结果。在业内为2007工业地产市场叫好的背后，是土地吃紧甚至“断顿”的信号。土地供应在根本上制约着工业地产的发展。

　　基于这三方面因素，2008年的中国工业地产发展面临着严峻的挑战。