聂梅生：拐点与未来

来源: [观点网] 时间: 2008-03-13 01:51

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　　今年情况不一样了，整个宏观调控的形势，国际的经济环境，中国CPI等等的因素都不可能支撑万科达到1000亿销售额，万科怎么办？　　

聂梅生

全国工商联房地产商会会长聂梅生（聂梅生博客）

　　我们一直以来似乎期望能够对2008年的中国地产做一个解答，从某种程度上来说，厘清发生过和正在发生的事情似乎是我们所思考的。同样，对于宏观经济理解上的困境依然让我们无法准确的去理解一个中国地产的2008。我们认为，这也许是今天中国地产共同的困境，面对这个行业太多嘈杂的声音，以至于影响了我们自身的判断。

　　如何看待宏观经济与两会后的地产变局？如何看待这个行业里正在发生与发展的事物，如何看待一个行业的未来？

　　作为全国工商联房地产商会的会长聂梅生女士曾任职建设部，与决策者的距离抑或说是近乎一生的房地产行业从业经历让她有了自己独特的视角。

　　昨日，观点网就当前房地产行业所关注的热点问题对聂梅生女士进行了专访。

　　宏观视野

　　观点网：现在很多人在揣测两会之后会有什么样的宏观调控政策出台，在您的角度来看，这次两会透露出一些什么样的信息？

　　聂梅生：这一次两会报告都没有讲房价太高或是太低，只谈保障性住宅、住房结构调整，这是在谈民生问题。这就可以看出，在这个背后，各种意见强烈的博弈以后，中央有了自己的论断。从我们中国来讲，房价像2007年这样高歌猛进的大涨绝对不是一件好事，这样容易形成资产泡沫，但猛跌更不是一件好事，尤其是在2008年，如果房价猛跌的话，这样会拖累整个中国经济，这也不是政府所愿意的。

　　我觉得政府保障性住房，福利这一部分先起来是一件好事。这样既惠民，又得到老百姓的同意，同时也可以起到稳定房价的作用。保障性这一块是一部分购买力，是一部分内需，你为什么不去释放这一部分内需呢？中国现在就是要寻找新的内需使经济稳定下来。

　　观点网：去年年末的时候，王石认为“拐点”来了，作为行业的带头人，他的判断会有所偏差吗？从很多层面上来看王石的论断可能对整个市场产生了一定的影响。

　　聂梅生：其实我所知道的情况是，关于拐点论中央也有讨论。但我个人认为，目前讨论拐点为时尚早。我一直劝媒体不要去讨论这个事，你越讨论就越让“拐点论”的影响加大了，让人觉得王石来了一次宏观调控，何必呢？

　　实际一句话就可以把这个事情说清楚，与其是说中国的楼市到了拐点，不如说，万科在进行拐点式的调整。就是说万科到了拐点，万科需要进行拐点式的调整。

　　但万科是上市公司，他曾经向公众承诺在2014年要达到1000亿的销售目标。前年和去年的行情很好，他们觉得这个目标可以在2009年实现，当时很多开发商认为万科销售额到1000亿对中国房地产而言具有标志性的意义。

　　但万科当时也是形势所迫，在股票市场上去年的情况是股市疯涨，万科作为地产股的带头人，股票也在涨，市盈率也跟着在涨，那样高的市值和那么高的市盈率，没有1000亿的销售额去支撑，万科是很难站得住脚的。

　　但今年情况不一样了，整个宏观调控的形势，国际的经济环境，中国CPI等等的因素都不可能支撑万科达到1000亿销售额。你说万科怎么办？他自己需要进行一个调整。

　　所以万科如果在预期时间内销售额达不到1000亿目标的情况下，万科就无法向股东们做出合理的解释，因此他需要向股民解释当前房地产行业拐点到了，并对外界宣布自己的战略调整，比如说今年不拍地王，会适当的调整土地储备等等，这样的话，万科有充足的理由向股东们解释为什么自己不能在预定的时间内达到曾经的许诺。

　　国家统计局最新出来的数据是1月份全国房价上涨11.2%，从这个情况来看市场还没有面临拐点。但交易量确实在下降。我的判断是拐点还没来。

　　中国楼市出问题也不是不可能，但如果楼市出了问题，那么就是整个宏观经济出问题了，这才是是中央最担心的，所以中央不希望楼市大降，楼市大降的话大家就对中国宏观经济没有信心了。那时候中国经济就要硬着陆了。

　　这次两会当中一个很强烈的声音就是“改革和发展是硬道理”。现在如果经济出问题，马上失业率增加，已经买房子的，如果失业了，那么他的按揭贷款马上就成“次级贷”，银行的烂帐又出来了，你说中央能不考虑这些问题吗？

　　地产趋势

　　观点网：本次政府机构改革，建设部也做了相应的调整，这说明了一个怎样的趋势？

　　聂梅生：这次建设部改称住房与城乡建设部，强调了建设部对住房的主导作用，把住房放在前面了。从政府职能方面讲，我认为对建设部应该是强调了住房，强调了保障性住房方面的职责。

　　观点网：今年上海土地交易市场成立了，从目前来看这个土地交易市场在国内而言是第一个，您如何看待这个市场，会不会有其他地区模仿？

　　聂梅生：这个事情在上海市非常必要的，他第一次把房地产土地交易的各个环节取消了，把有可能成为暗箱交易的和各个部门间繁琐的环节都给取消了。其实，上海原来部门分割的很厉害，部门和部门之间有一个墙，而这个墙是打不破的，这样使得效率非常低，这就使得整个交易环节的效率和效益都很低。他把这些墙全部打通了以后，就变成了一个完全透明的土地交易流程，应该说会降低土地交易成本，这样土地的价格就会趋向合理，开发商起码不用花那么多钱去打通各个部门了，土地交易的成本就降低了。土地交易成本下降了，房价就会趋向合理，这是非常好的事情。

　　能不能推广，我觉得问题在于全中国的城市是不是都是上海，这首先要看这个地方政府有没有这个协调能力，另外一个就是目前很多地方政府对土地价格的控制还需要有一定的权利，可以去调控土地价格。像上海这么一搞，就完全不能调控了。

　　上海的土地价格经过这么多年以后，土地价格和价值是差不多了的，已经不会形成飙升或是低拍的情况，已经是比较稳定，市场规律可以起作用的了。但是在很多地方，一旦这么做的话，那么政府的土地价格调控能力就下降了。这个时候如果外地来了一个大鳄，一下子就可能把土地价格推涨上去。就像去年的成都，去年成都的土地价格全是外地开发商把土地价格给推涨上去的。在这种情况之下，如果按上海的这个模式的话政府是无法调控的。

　　所以学不学习上海，取决于当地的土地市场是不是成熟，第二个取决于当地政府在土地调控上的作用到底有多大。

　　观点网：您如何判断今年的土地市场的走向？

　　聂梅生：全国土地市场从现在已经是回归理性了。资产价格虚高的这个部分被压缩了。一些二线城市的土地价格可能还会上升，但是这些二线城市的土地本来就在升值。所以说2008年虚高的这个部分还会被压缩，但是正常的升值还是有的，因为所有二线城市的土地价格都在稳步的上升。但应该不会形成虚高。

　　观点网：有人说2008年是中国地产的并购年，您怎么看？有学者认为企业把自己卖出去是好事情。

　　聂梅生：并购是会比较激烈，并购也确实是一个很好的出路。从企业形态来讲，并购可以在低端发生，也可以在高端发生。

　　比如说你的企业有地，这是你的资源，但是没有钱，那你为什么不用鸡蛋换粮票？把它换出去不是很好吗，留一点股份，自己也解套了。如果你有钱，但找不着地，那么你就可以和有地的合作，你也可以并购。这样双方都充分的利用资源互利，这是个好事。

　　还有就是高端并购，也会很厉害。当你做得非常好的时候就把企业卖了，这是很聪明的做法，南都就是这么做的。南都的周总确实没有享受到2007年房价大涨的收益，但也回避了2008年的麻烦，这就是高端并购。当时南都做得好好的，它又没有要倒闭，他就觉得当企业做得非常良性，非常稳健的时候，正好就是个卖个好价钱的时候。养了个好姑娘在深闺，你总要把她嫁了，等到老姑娘的时候就嫁不出去了。

　　所以说把企业做到最好的时候，把它卖掉是非常聪明的。其实投行就是找这种有成长性的企业，往里边注入资金，这不是挺好的吗？你企业做得最好的时候就是你股权最值钱的时候，把它卖出去。

　　另外就是中端并购，我这个企业还要发展，但是我没有钱，那我就把我的股权换一部分资金过来，让我的企业能够再发展。其实上市就是把自己的公司卖给股民了，为什么现在这些公司排队上市呢？有人以为上市就是为了圈钱，其实是不对的，上市就是把企业卖掉，把股权卖给公众。

　　现在来看，目前，高端、中端和低端市场上都在形成并购，我理解是一个好的趋势。