巴曙松:房地产供求缺口是现实问题

来源: [观点地产网]      时间: 2008-03-11 01:03

  国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松显然认为,供需矛盾依然将支持房地产价格的长期上涨。 

  在许多人看来,当前的中国房地产市场似乎越来越受到国际国内金融环境的影响,这样的影响到底有多大我们目前似乎不得而知。但著名经济学家巴曙松显然认为,供需矛盾依然将支持房地产价格的长期上涨。

巴曙松

著名经济学家巴曙松(巴曙松博客

  对于近期国内房地产市场的波动,巴曙松认为,次贷危机影响,全球流动性资本开始撤出新兴市场,中国房地产市场的价格调整或多或少的与此有关,从2007年四季度开始的全国范围内的房地产成交量下跌恰恰证明了房地产行业的流动性不足。但巴曙松认为,中国宏观流动性依然是充沛的。因为人民币升值的预期与息差仍然吸引了大量的资金涌入国内。房地产行业的流动性不足与宏观流动性充沛显然形成了反差。

  但巴曙松认为这样的反差显然不能作为房地产价格向下调整的理由,一方面当前国内房地产价格普遍高估,房地产价格向下调整本身是合理的,但是国内有限的土地资源与大量的现实需求的矛盾依然存在。

  观点地产网:有学者认为造成当前流动性过剩的主要原因是中国仍然是当前全球最热的投资地,您如何看待这个问题?

  巴曙松:中国的流动性过剩问题近期一直是人们关注的焦点,从直接原因看,外部资金的流入是我国流动性过剩的主要成因。但中国的流动性问题应该放在全球流动过剩的大背景下来看。由于当前全球金融市场的高度发达,资金具有强烈的趋利性而且迅速流动,导致了全球范围的流动性过剩存在着高度的不稳定性。

  是随着金融机构的次级贷巨亏逐步浮出水面,美国经济逐步滑向衰退,市场信心受到重挫,之前强调的新兴市场的“脱钩”(decoupling)理念也受到挑战。市场开始认为,一旦美国发生严重的衰退,绝大部分新兴市场将很难与美国脱钩,经济的高速增长将难以维持,在市场风险增大的情况下,来自于发达国家的资金将会从新兴市场撤离,投资于安全边际更高的发达国家资产。正是在这一趋势的主导下,近期的新兴市场走势已经出现了明显的分化,一些估值水平高的市场出现了明显的下跌。

  因此认为全球流动性过剩所造成的危机来看,认为中国市场将孤立于全球市场的看法是未必正确。但国内的流动性过剩其实是国内经济结构性失衡的根本体现。国内储蓄率过高、经济外部依赖程度过高、“重流入轻流出”的外汇管理政策。造成了当前国内的流动性困局,宏观流动性充沛和微观流动性局部、暂时不足形成鲜明反差。

  但总体来讲,当前国内而宏观的流动性却又十分充沛,1月份外汇储备新增800个亿,其中贸易顺差和FDI约300亿,居民外汇存款200亿,其他项高达300亿,不断上升的息差和加速升值的人民币是吸引大量资金进入中国的主要原因。

  观点地产网:有学者认为,只要全球资本依然看好中国,通货膨胀依然将持续,您认为呢?

  巴曙松:通胀有其一系列复杂的诱因:国际资本流入与我国经济结构相互作用,加上偶然性经济因素以及外部环境,共同造成了我国当前的通胀。

  从2007年出现的情况来看,CPI和GDP双双高位运行,说明在经济增速提高的同时,伴随价格水平的提高,这是需求拉上型通货膨胀的典型特征。从目前来看,经济结构不合理与人民币加速升值的预期共同作用演变成了需求拉动型的通货膨胀。在人民币升值的过程中,一方面是外部资金的流入,促进了国内要素市场以及最终产品价格与国际市场的联动性增强;另一方面是升值导致了劳动力成本的重估,促进了劳动力密集型产业向资本密集型产业升级。

  所以不能完全说当前的通货膨胀是因为境外资金造成的。

  观点地产网:近期股票市场和房地产市场目前的调整说明了什么问题?

  巴曙松:由于前期在过剩流动性的驱动下,两个市场的估值水平在特定地区和板块都明显偏高。近期由于美国房地产市场的萧条、次贷危机的影响以及国内紧缩经济、房地产市场的调控措施的作用,再加上非流通股大规模解禁和频出的再融资计划,使得投资者的风险偏好出现调整,过剩的流动性在短期的市场预期冲击下出现阶段性紧缩。

  观点地产网:您认为未来中国房地产是否依然是各类资本投资的热点?

  巴曙松:中国的庞大的现实需求而不仅仅是投资需求、以及行业土地供应的硬约束,使得房地产行业供应增长幅度有限,如果需求不能得到很好控制、当然需求也并不容易控制,那么如何满足供求缺口就会始终是一个现实问题。

  2007年房地产行业基本根据还是供不应求,预计2008年行业整体格局继续保持2007年态势,主要的约束条件在于市场和公众对于政府即将推出的廉租房的规模、政策调控力度等及其形成的市场调整的预期,但是这难以改变总体的供求结构,因为目前整个廉租房的建设大概不及整个房地产开发面积的3%,这些廉租房的建设能够改善部分中低收入阶层的居住条件,对于提供中低价住房的房地产商影响较大,但是难以改变总体的供求状况格局。

  由于刚性需求的支撑,房地产业总体上有广阔的增长空间,但是能够抓住这个发展机会的,将越来越集中在少数优秀的房地产企业,在外部温和的政策修正下,行业将回归长期理性繁荣,政府与市场的职能分工在经过一段时间的探索之后会趋于明晰。

       本采访为,巴曙松教授接受《观点地产》采访专栏《观察房地产需要有宏观视角》一文节选,全文请阅读《观点地产》3月号“巴曙松通讯”专栏。

发稿:邬琼审校:0

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