当前房地产是“调整”不是“拐点”

来源: [观点网] 时间: 2008-03-09 20:24

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　　王石“卖拐论”及“万科降价冲击波”不亚于一次宏观调控。现在的问题是市场信心的迅速变化。

　　一直坚持以自己的视角观察宏观经济的赵晓，一直认为中国的宏观经济必须抓住现在的机遇加快发展，其对当前形势的判断甚至有点固执，他坚持自己的判断：当前中国所面临的机遇是好的，不能放过这样的机遇，因此政策必须给这种机遇一个宽松的环境。在赵晓的判断中，国内现在的物价上涨并不是典型的需求拉动性带来的通胀，因此如果目前错误的判断形势的话，那么就会对经济造成不利的影响。

著名经济学家、北京科技大学教授赵晓（赵晓博客）

　　以此而言，赵晓是坚持反对当前紧缩政策的学者，他多次要求和呼吁必须给政策吹暖风，否则不但会错过机遇，甚至会导致人为的经济下滑。

　　对于房地产的判断，赵晓更是如此，对紧缩信贷对房地产行业的影响赵晓一直是持较为悲观的态度的。用赵晓的话来说，中国城市化进程最多只完成了40%，房地产行业起码还有2/3的空间，因而无论从城市化还是从房地产发展的空间来讲，其成长空间依然很大。且中国现时的状况是有良好的资金，流动性过剩给予了城市化进程与房地产充足资金，这样好的发展机遇，为什么我们还要错过？

　　赵晓认为，当前的基本面是好的，因为经济增长和房地产发展有足够的空间，当然我们可以理解房地产价格的某些调整，也即在相对的高点回落之后继续上涨，但是不能因为某些政策出台而让房地产价格一泻千里。

　　以下是观点网对赵晓的专访。

　　宏观经济与政策困境

　　观点网：与1997年非常相似，政府对经济的担忧与调控政策的出台似乎是要人为的将经济发展的速度降下来？为什么会出现这种情况？2008年经济的基本走向应该是怎样的？

　　赵晓：是的，很多现象显示2007年与1997年相似，97年的实际情况是，政策对当时经济形势的判断反应过慢，并没有及时的调整政策，从而使得宏观调控用力过度，导致了1998年的经济滑坡。我想1997年当时如果及时调整政策的话，1998年就不会大滑坡，我希望2008年不要像1998年。

　　我认为2008年CPI将会是在“5-5.5%”之间，温总理要控制的4.8%将面临很大挑战。2008年，货币供应量预计增涨18%，货币总量比2007年下降10%，这是4年来首次下降。货币政策的改变及预期的改变是目前的焦点。我们必须保持经济的快速增长及发展，决策者应该向市场吹暖风，尽量安抚市场。

　　吹暖风不需要改变现行的政策，但最起码应该告诉大家，现在的情况是好的，让社会对国家的经济发展有信心。现在一个很明显的趋势是目前大家对宏观经济没有信心，如果是这样的话真实的市场需求就会被抑制住。现在的问题是，不但投资与投机型的需求被抑制住了，连一些刚性需求也因为对宏观经济的发展丧失的信心而导致市场不敢消费了。人家本来打算换车换房的，但是对未来的经济没有信心，于是就不换了。其实当前的舆论环境与我们鼓励消费来促进经济发展是不对应的。我们有足够的政策去调控投资，预防经济过热，但很少有看到鼓励消费的政策出台。然后造成的情况是消费本身受到政策所带来的经济预估风险的影响，导致不敢消费了。

　　消费市场的萎缩可能是我们要面临的大问题。其实在1998年的时候，中国曾经面临一个好的经济环境，亚洲金融危机，在这次金融危机当中我们发现中国承担起了一个全球经济领袖的角色。现在和1998年一样，美国次贷危机同样给了我们这样一个机会。是不是我们还要向1997年和1998年一样，因为政策未能调整导致公众普遍对经济的发展丧失信心从而导致经济滑坡呢？

　　观点网：目前宏观调控政策将如何影响到房地产行业发展？

　　赵晓：很明显，现在房地产市场是观望的，这因为紧缩造成的。照我的判断，这样紧缩的局面再持续两个月，市场可能就完蛋了。我认为2008年中国房地产行业目前看来出现“拐点”的可能性是30%，出现“调整”是70%，但如果从紧政策再持续两个月，拐点的可能性将上升至50%。

　　其实，央行加息一直没有调整五年以上的贷款利率，而房地产按揭贷款大多是五年期以上的贷款，也就是说中央本身是担心房地产崩盘的。

　　但是现在的问题不是政策的问题，政策造成了市场观望。本身政策是希望抑制投资和投机性的需求的，但因为市场普遍缺乏信心，所以一些改善性的自住性需求被压抑了，如果观望再持续两个月的话，那么拐点的可能性就要上升至50%。你还要造舆论说现在要打压房地产市场，那么市场怎么相信你的政策是想稳定房地产市场呢？另外紧缩政策在去年的作用是明显的，最为明显的就是紧缩政策带来了市场的观望，今年紧缩政策要持续，意思就是让市场继续观望，再观望下去的话，中国房地产市场的拐点出现的可能性就大大的提高了。

　　所以，如果现在还继续紧缩的话，那真的就是压死骆驼最后一根稻草。

　　王石“卖拐论”及“万科降价冲击波”不亚于一次宏观调控。

　　观点网：怎么理解您所说的“调整”与“拐点”的区别？

　　赵晓：调整就是指“价格会出现波动”，但房地产上升的基本势头没有变，经过短暂的回落之后，价格继续上扬。譬如北京房价确实是透支了未来3-4年的预期，在07年的高位上部分波动升降这是“调整”，未来的还是要上升的。但如果直接从顶点一倾而泻下，这叫“拐点”了，因为不可能回到去年那个高点上去了。

　　但我强调基本面，因为现在的房价可能是未来北京3-4年的房价，当3-4年之后呢？我们要看到3-4年之后的情况可能是房价可能比现在高，现在做房价做调整，是调整到现在的实际水平。

　　所以调整和基本面是没有关系的，基本面可能是房地产价格仍有上涨的空间，调整是有一个回落的区间，但是拐点的情况就不一样了，他是要完全掉下来的。

　　香港以前六次调整，但1997年出现的是“拐点”，现在香港的房价还没有回到1997年的水平。

　　观点网：您主要怕市场信心的影响，但我们发现行业的龙头，比如说万科就在影响市场的信心。怎么看王石的拐点论和万科降价的行为？

　　赵晓：王石“卖拐论”及“万科降价冲击波”不亚于一次宏观调控。现在的问题是市场信心的迅速变化。

　　万科用自己的行动来证明王石的“拐点”论，但从企业本身的行为来看，万科这轮降价只是高位盘整，而且通过这轮降价迅速回流现金。因为降价逼迫其他周围企业决定是降还是不降。

　　现在的情况是，如果继续紧缩，资金不充裕的企业将会很难过。万科就可以趁别人难过的时候，迅速低价从别人手里把地拿过来。所以从降房价一点损失迅速从土地购买上就赚回来。其实王石是看准了市场是“盘整”而不是“拐点”，但他说拐点对市场的影响是极大的。

　　土地与资本

　　观点网：房子卖不出去是因为市场的观望，但现在的情况是，一方面房地产企业的发展需要大量的资金支持，另一方面房子卖不出去的话，就很难解决现金流的问题，那些原本融资能力弱的企业怎么办？

　　赵晓：怎么看待今天中国的房地产市场，你很难想像中国对待房地产市场进行的是极为特殊的调控政策，其中包括一些市场规范性的政策及立法，比如说土地招拍挂制度和土地储备中心制度的全面确立。这些制度本身改变了房地产行业原本的游戏规则，结果我们发现此种游戏规则推动了房地产价格在上涨，然后我们在这样的一个规则之下继续宏观调控，结果是导致企业的市场风险增加。这个风险是土地市场给的，因为现在的制度需要大量的资金囤到土地里面去，土地价格越高，囤积到土地里的资金就越多，风险就越大。

　　没有资金，你是很难参与到这个市场里边去的。

　　观点网：现行的土地制度是资本拉动的市场？

　　赵晓：是的，我们必须认识到目前这个制度有问题，“土地招拍挂”是大企业的游戏，逼迫企业找资本，再拿地，对中小企业没有一点好处。这不像国际上很多是把土地分得很小，可以协议拿地。我们这个方法是资本为王，但这本身是不能体现出企业的竞争力的。我们要知道，信息不是竞争力。

　　土地制度应该要改变的，其实我们有些制度是好的，而且实践起来也不错，比如说股权分置改革，他们在一些地方和一些企业先试点，事实证明是好的，拉动了中国股市新一轮的上升。所以我的建议是有些制度可以在一些地方先试点一下，土地制度的改革就是这样，如果试点证明是好的，我们就可以推广。

　　观点网：在现行土地制度不变的情况之下，企业拿不到钱怎么办？

　　赵晓：我一句建议就是“誓死捍卫现金流”，干不下去的赶紧卖掉，有现金才可以生存，生存才可能发展。

　　在这样一个土地市场上我们必须认识到房地产企业生存的最大问题就是资金链的问题。但是在紧缩的政策下企业的资金链显然是有问题的，你去哪里找钱呢？银行贷款肯定是受到限制的，中国还有其他的途径吗？证监会在限制上市融资，外汇管理部门在限制外资进入国内，那还有什么办法呢？

　　唯一可行的方式可能是快速建房子，再快一点把房子卖掉，但市场在观望，万科在降价，你房子怎么卖呢？你跟着万科降价吧，但问题是房地产市场本身是投资市场，买家大多买涨不买跌的。在上升区间里你万科一家降价的话，人家会抢着买，因为只要大家都不降价，万科降价的话，那么买了降价的房子就是捡了便宜，房价还是会升上去的。但是你跟着降，然后，别人又跟着你降，造成降价循环了性质就不同了，买家会再一次观望，因为这个时候进入了下跌的区间里，谁知道会跌倒怎样的价格呢？市场观望，你就只有继续降价试探市场的底线。如果出现这样的情况你怎么办呢？

　　两个办法，抢先一步把手里的房子卖了，把现金先收回来，另外一种办法就是把自己手里的项目卖给别的开发商套现。市场下跌的话，你及时出手了，手里有足够的现金就不怕没有进入市场的机会，如果市场上涨的话，你手里还有足够的资金腾挪。

　　话说回来，现行的土地制度给中国房地产带来了一个怎样的市场？一个投资市场或者说是投机市场，说房地产行业金融化，金融化的房地产行业本身就意味着土地与物业是手中的投资工具，房地产行业就成了资本与土地的腾挪游戏，谁还去关心房子的质量？

　　如果中央想大家对这个市场有信心的话，那么吹点暖风吧，让大家有信心一些。如果进入房地产下跌区间的话，相信大家的日子都不好过的。