融资难房地产信托基金应势提速

来源: [观点网] 时间: 2008-03-05 17:58

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　　对于实力派房企来说，通往上市的道路似乎慢慢在变得平坦，陷入资金困境的中小企业则很难拨开市场迷雾看到曙光。

　　“房子不好卖，价格提不起来，银行贷款也紧紧巴巴的。”闯荡上海的开发商老赵正面临着3年来最严峻的资金困境，来自东北的壮实大汉眉头紧锁。

　　这不是他一个人的问题。与持续低迷、“拐点”风声四起的楼市相比，资金紧缺的地产商们应该更加关注日渐萎缩的钱袋子了。

　　更让他忧心的还不是房子不好卖的现实，在国家信贷从紧的压力下，万科和绿城在上海的高调降价才更显得是雪上加霜。“阳春三月”，对老赵来说一点也不乐观，5天以来一套房子也没能售出。

　　“内外交困，也不知道什么时候才能转暖，还是先找点钱再说。”他想到北京去碰碰运气。

　　融资难

　　鉴于中国货币及资本市场的不发达，房地产业主要资金来源还是依托于商业银行，银行贷款占整个开发资金的70%以上。这种过度的依赖性必然使得房地产业会随着金融政策的调控而波动。

　　在永安信地产金融服务机构总裁乔志杰看来，银行和房地产相互之间的关系太密，双方的渠道过于单一，一旦出现问题，二者都会陷入被动。

　　现在的状况就是银行开始紧缩对房地产信贷的投入了，原以为政府会因为暴雪的影响和CPI的高企而放缓紧缩的步伐，结果央行副行长易纲日前明确表示，2008年央行不会对从紧货币政策发生任何动摇。

　　宏观调控、压缩固定资产投资规模，商业银行融资渠道不断收紧，迫使着房地产开发企业寻求新的资金来源。这不仅是为解燃眉之急，更是从根本上解决中国房地产行业融资渠道和模式问题。

　　曙光：信托基金

　　老赵想到北京看看，就是看中其活跃的基金市场。实际上，就在几天前，北京国投近日宣布将推出了三个信托产品，募集资金总额达到8.5亿元人民币。

　　其中，“万象新天二期项目”和“太平洋国际大厦项目”都是针对房地产项目，资金以股权投资和购买特定物业收益权的方式投入到项目公司，有效集合了资金并降低了风险。

　　实际上，从2002年7月信托法出台到现在，房地产信托资金达数百亿，发行的房地产信托计划也有数百个。在融资管道狭窄的前提下，信托作为连接资本市场、货币市场和产业市场的“金融百货公司”，正好填补了这个市场空白。

　　更好的消息是，已经获得监管层批准的首只内地资本市场的REITs(房地产投资信托基金)将会于2008年在上海证券交易所挂牌，其募集资金下限是10亿元人民币。

　　目前REITs产品的研发主要由中国证监会和上海期货交易所联合组成的研究小组负责。而在此前，由银监会主导进行的《房地产投资信托管理办法》也基本完成征求意见。

　　上海证券交易所刘世安曾表示：“这种投资产品的推出一方面可以平抑目前房地产投资过热的局面，另一方面也可以扩大资本市场的容量，而更关键的意义在于让更多房地产企业看到了实现直接融资的希望。”

　　“内地一旦推出REITs产品，解决国内房地产市场单一依靠银行间接融资的局面，这样也可以分散银行的风险。”中国商业不动产联合会秘书长王永平表示。

　　不过，也有市场人士态度并不乐观，仅仅认为这是是曙光乍现。在很多方面，政策框架仍然不甚健全，基金公司如何操作，没有明确规定，这也将影响到日后市场对于这种产品的认可度。

　　尽管不少专业投资机构对房地产信托投资基金跃跃欲试，但是情势并不乐观。据有关统计，在2007年发行的587个信托中，不动产信托只有53只，占比9.03%；集合信托融资金额为845亿元，不动产信托融资115亿，占比13.6%。全国全年房地产投资额大致为2.528万亿元，其中，来自不动产信托的投资占比为0.46%。在信托业务中，房地产信托比重还很少。

　　海外基金

　　实力雄厚的海外资金进入伴随着一系列“唱空做多”的前奏。

　　量子基金的共同发起人之一、著名投资大师吉姆罗杰斯继去年“建议不要到上海买房”之后，日前在新加坡召开的IMAS投资会议上又发出唱空言论，称中国房地产市场将出现调整，会有部分投资客在2008年破产。

　　同时，花旗集团亚洲房地产业主管何艾文也指出，由于受到严重的资金压力，大量房地产公司将会因为融资困难而陷入倒闭困境。

　　世界著名评级机构标准普尔也不甘落后，在一份关于中国楼市的最新报告中，其为今年的中国楼市描绘了一幅悲观情景：“中国政府采取的旨在抑制市场投机行为的措施已经开始产生效力，而房地产商的融资渠道也日益萎缩，如果市场状况不出现改观，流动资金将会干涸，许多资金短缺的小型开发商将不会生存下来。”

　　然而，这些看空中国楼市的言论并未影响外资机构对中国房地产市场的投资。2月24日，荷兰国际投资管理公司(ING)宣布了一项新的房地产基金计划，期望这一基金能够募集到约3亿美元，其中部分资金将投资中国房地产市场。

　　事实上，对中国楼市“垂涎”的不止ING一家，继瑞士银行、摩根士丹利、德意志银行的房地产投资部门加强对中国及亚洲地区的房地产投资之后，日本野村集团也构建了专门体制，以加大对中国及其他亚洲国家不动产市场的投资。

　　除了外资直接投资，更多资金选择的是与国内地产商结合投资。2月，国际投行瑞银集团与金地集团签订协议，共同成立房地产投资合伙企业，预计将募集3亿美元资金。而去年年底，北欧的金融机构SEB则宣布将和复地集团共同组建两亿美元规模的房地产投资基金，用于投资中国市场。

　　“中国楼市长期向好、不断加速的人民币升值步伐，还有即将举办的北京奥运会，外资进入中国的理由实在太多。”市场人士如此看待海外基金对中国市场的青睐。