“房价拐点”论的阳谋

来源: [观点网] 时间: 2008-03-03 15:56

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　　经过几年的高速发展，或许房地产市场真的进入了拐点，但是进入拐点的是整个市场的竞争形势，而不是被人们理解的房价。

　　“实际拥有其屋的好处来讲你有安心感，不好处来讲，因为它是不动产，你想变卖它，你想转换工作，往往因为你拥有它而成为了你的包袱，所以作为我的观点来讲，属于没有最后定型，最后还有抱负有理想的人，应该是在40岁之前还是租房为好。”这是万科董事长王石在前一段时间在媒体上的公开讲话。王石可以说一直以来都是万科的代言人，所以这次王石的公开谈话也表明了万科的态度。

　　我们先来看看王石谈话前后全国房价的走势。深圳楼市自7月份“大变脸”以来，成交量低迷、价格下跌似乎已是不争的事实。开发商虽然对“降价”二字颇为敏感，但变相降价的措施却一直不断，除直接打折外，其他变相降价促销手段也是花样百出。源于深圳楼市的这股降价风潮，似乎正在向其他城市蔓延。近日，中国标杆房企万科在广州、上海的楼盘突然之间也开始降价。当然这也和国家近来对于房地产行业的紧缩性调控有很大的关系。

　　接着我们来看看有国家经济风向标的资本市场上房地产上市公司的表现。自去年11月资本市场进入调整以来，万科的股价已经将近跌去了一半。即使是今年一月份市场还在高歌猛进的时候，房地产上市公司的股价也是十分的低迷。对于房地产企业来说具有标志性意义的事是，金融界在一月份的增发遭遇投资者的冷遇，进入2月份保利地产推出10送10的极具诱惑力的分配方案，然而等待保利地产的却是复牌后的暴跌。这些都充分说明了资本市场对于房企未来发展的极度忧虑。

　　这些似乎都极有力的说明了房价拐点的到来。然而，情况似乎有不那么简单。我们先来分析一下，王石抛出拐点论的背景。在王石谈话的前后，国家新一轮的宏观调控措施刚出台不久，这轮对于房企调控收缩得很急，银行对于房企的贷款也减少了很多。这对于在去年还是靠银行贷款来高价拿地的房企来说，打击可谓说巨大的。然而就在这时候资本市场也遭遇了新一轮的调整，靠直接融资来渡过难关的房企来说生存的环境可谓说雪上加霜了。而此时，在短短一个月以内，全国许多家房地产中介公司就因为资金链断裂而宣布破产。这样，似乎生存下来已经成为房企的最大的功课了。

　　不可否认的是，正是国家严厉的宏观调控，使房企难以借到钱，从而影响到房企的资金链。进而使房地产市场陷入了暂时的低迷。不过纵观国家之前几次对于房地产市场的调控的意图来看，国家并不是想让房地产市场陷入低迷，只是想让不断飙升的房价能够在能够接受的范围之内来合理地运行。从这层意义上来说，这轮的调控也不会使房价突然进入一个下降的通道。尽管全国各地的许多地区的房价都开始有所回落，但是这也只是对于前期房价上涨过快的一种修正罢了。因此，现在的房地产市场只是陷入的暂时性低迷，这和06年国家出台“国八条”后的一段时间房地产市场的表现何其相似。在这样敏感的时候，万科抛出房价拐点论，难道王石真的希望年轻人到40岁再来买房吗？显然，这不符合万科的利益，但王石的真实动机又是什么呢？

　　在王石抛出拐点论后，万科在全国的一些一线城市的房子开始打折出售。这种促销的行为在房地产市场可以说的这么多年以来的第一次。而对于这种促销的行为，许多的房企目前还处于观望状态，表示并不急于跟进。万科言行一致的做法让现在正处于生存危机的许多房企的日子更加难过了。由此，一些中小开发商必将被市场所淘汰。而这也是万科抛出拐点论的真实目的。众所周知，经过前几年的爆发性的发展，全国现在有几万家开发商，而一些中小开发商本没有开发的实力，但是由于当时房地产市场正处于卖方市场，所以这些开发商有了鱼目混珠的机会。但是经过这些年的超高速的发展，现在的房价也处于相对的高位了，而现在许多居民又理性地选择了持币待购，所以指望行业再有以前的发展速度是不现实的了。这样，房地产市场渐渐地进入了买方市场。万科作为行业的领导者，当然希望下一轮行业好转时，能够保持行业的领先，甚至还能保持相对高速的发展。这样，在现在行业暂时处于低迷期的时候，万科所要做的事就是让行业中的落后者彻底退出市场，然后万科高举收购大旗，进行行业的整合。所以尽管现在的降价促销会对企业的利润有所影响，但是行业的领先者往往想到的是未来的发展。万科就是这样一个行业的领先者。

　　经过几年的高速发展，或许房地产市场真的进入了拐点，但是进入拐点的是整个市场的竞争形势，而不是被人们理解的房价。