地产商融资成本水涨船高

来源: [观点网] 时间: 2008-02-27 15:06

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　　民间借贷利率最高3倍于银行地产商融资成本水涨船高

　　需求不变，供给的减少必然导致价格走高———市场经济的基本规则在地产融资上同样适用。随着国家持续的从紧货币政策，尤其是春节后银行对信贷实行月度控制，无论银行还是民间借贷，房地产企业的贷款利率均持续上浮，房地产企业融资成本也水涨船高。

　　基准利率贷款消失

　　李总是深圳一家上市房地产企业的老总，他的亲身感受是，进入2007年下半年，银行对地产企业的贷款利率普遍出现上调，此前对一些好的项目实行的利率优惠几乎没了踪影，地产开发贷款利率都在基准利率之上。

　　据悉，此前银行对一些大型地产商的好项目都是抢着放贷，为了最终拿到企业的放贷指标，不少银行都给予一定的利率优惠，在央行规定的基准利率上下浮一定的水平，尽管下浮幅度不是很大，但银行的这种姿态让这些大型的地产公司从不愁贷不到款。

　　“我们刚刚从银行拿到的一笔贷款，利率就是在一年期基准利率水平上浮了0.8个百分点，而之前我们的项目贷款都是在基准利率水平上下浮0.6个百分点的。”李总认为，这种利率的波动属于市场的正常规则。

　　对大型地产商利率上调的同时，银行对一些中小型地产商的利率上调更严重。深圳一家小型地产商的徐总称，他们托熟人从银行好不容易拿到的一笔贷款年利率是12%，较2007年年底时贷款利率上调了近20%。而市场流传的消息是，有关部委为抑制银行对房地产发放贷款，要求银行对地产商发放的地产开发贷款一律在基准利率上再至少上浮10%。

　　监管层对银行发放地产开发贷款的另一个严控措施是，要求银行发放的地产开发款项必须按期收回。卓越置业集团融资总监邬风柏就介绍，现在银行对开发商签署的贷款年限执行非常严格，到期的贷款一天都不能拖延，必须按期归还。而此前，银行对一些稍微延迟归还的贷款并没有这么严格。“尤其是一些品牌地产公司，以前几乎不会催，尽管这些企业会主动按时还贷。”

　　与房地产商感受到的利率上升对应的，央行刚刚发布的去年第四季度货币政策执行报告显示，第四季度1年(含)以内、1至3年(含)、3至5年(含)和5年以上金融机构人民币贷款加权平均利率分别为7.93%、8.07%、7.62%和7.35%，在同期央行对应的基准贷款利率上上浮率分别为6.16%、6.75%、负1.42%和负6.13%，上浮率较第三季度分别增加了4.62个百分点、2.33个百分点、1.58个百分点和2.43个百分点。

　　民间利率水涨船高

　　信贷收紧导致银行整体放贷利率走高的同时，民间借贷利率同样不能例外，对地产开发商的贷款利率也进一步走高。据厦门大学金融研究所所长张亦春介绍，在福建、浙江沿海一带，民间放贷给房地产的开发贷款月利率普遍都在2分以上，如此计算出来，对应的年利率就是24%，较央行规定的1年期基准利率要高出10个以上的百分点。

　　位于青岛的五色土投资顾问有限公司提供的青岛民间借贷年利率为18%。“这还是一般的贷款利率，对房地产开发贷款利率更高，一般年利率都在20%以上。”该公司总经理李继高介绍说。而中国民间借贷网提供的民间借贷资金利率，最高的年利率达到了36%。

　　福建的方先生刚刚从当地一家大型民间私募基金拿到5亿元的贷款，月利率为2分，期限为一年，贷款方还实行利率先扣。也就是说，方先生贷的5亿元，拿到手的实际额度为3.8亿元，另1.2亿元作为一年的利息事先扣除。方先生的该笔贷款就是投资于当地的一个大型地产项目。

　　或许方先生拿到的2分月息贷款还是比较低的。在温州，一般的贷款月息都会达到8分、9分，甚至超过10分。中国人民银行温州市中心支行最新监测数据显示，今年第一个月，温州地区的民间借贷月利率达到11.77‰，较之上月即去年年底的数据略升0.13个千分点，再度逼近2005年1月12.112‰的历史新高。

　　分析该支行去年来发布的数据不难发现，从去年9月开始，当地民间借贷平均月利率开始突破1分，达到10.32‰，随着调控政策的进一步到位，民间借贷利率驶入了加速通道。在去年11月份月利率达到11.096‰之后，12月份月利率更是达到11.64‰，换算成年利将高达13.96%，相当于同期5年期企业贷款基准利率的1.8倍。

　　分析人士指出，沿海一带民间融资的操作利率现在远远高于官方公布的数据，而且1月份刚好又是传统农历的年关，发生的民间借贷金额可能还要高，福建发生的2分月利率借贷就是最好的证明。该人士还表示，与一般的民间借贷相比，现在的贷款方提供给房地产商的开发贷款利率还要更高。