三联城建：难以维系的“造城梦”

来源: [观点网] 时间: 2008-02-26 22:49

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　　随着三联商社2700万股权的尘埃落定，也许更多的目光将会集中到5.37亿资金的流向上。

　　在济南生活、工作了54年的张建涛听说三联集团最终以5.37亿卖掉三联商社2700万股权时，心里涌起别样的滋味。

　　2004年，张建涛拿着约40万元积蓄，准备在济南市区较好地段买个120平方米三室二厅住房。正在物色之中，朋友告诉他，三联集团传出了内部认购联排别墅的消息，项目名叫“彩石山庄”。

　　倾向于远离市区喧嚣以安度晚年的老两口最终抵挡不住诱惑，托朋友打听、落实，并最终首付款30万元与三联集团签订了认购协议，协议规定2007年10月31日交房。

　　“当时在济南已经在风传三联资金链非常紧张，但是我们想，这么大的集团，应该很快能筹到资金。”不过，令张建涛诧异的是，不仅彩石山庄在内部认购，三联的另外两个盘“白领公寓”和“水晶花园”也开始认购。

　　在张建涛看来，三联是拿到实实在在的资金，房子却仍是空中楼阁。而如今更让他苦恼的是，原先物色的那些房子都已在80万以上。

　　“我已经无能为力了，要想住上房子安度余生，只有盼望三联最后的一点诚信。”张建涛谈及日前5.37亿的交易，还是忍不住叹了口气。

　　或许，这也应该是有着“造城梦”的三联集团目前最需要给出的承诺。

　　“造城”模式

　　上世纪90年代中期，中国房地产业方兴未艾之时，三联集团大规模进入城建领域，摸索出了“连片综合开发”的城建模式，三联集团董事长张继升将这种模式称之为“造城”。

　　从千佛山下的阳光舜城，到济南东郊的凤凰城和彩石山庄，以及青岛东北的田横岛省级旅游度假区，都变成了张继升“造城”蓝图的试验田。

　　1992年，三联就买下位于青岛市东北的田横岛，投资2个多亿，将一个连吃水都困难的孤岛变成现在风景秀美的国家AAA级旅游风景区，一草一木、一砖一瓦都是从岛外“进口”而来，电线和水管都是海底潜水而至。

　　张继升的第二个大手笔就是“阳光舜城”项目，规划总面积8.71平方公里，总建筑面积267万平方米，从原先农户的养猪场一跃变为济南市南部山区的绝版大盘。

　　2002年底，规划占地13平方公里的凤凰城项目又浮出水面，所有这些超级大盘都是由三联城建主要负责。

　　资料显示，三联城建是三联集团的全资子公司，成立于1994年，注册资本3.3亿元，拥有阳光舜城发展公司、山东凤凰城发展有限公司、田横岛旅游度假区、彩石花苑分公司、城市建设设计院等18家全资及关联公司。

　　据说，三联城建可能是目前国内土地储备最多的房地产企业，直接、间接储备土地面积高达60平方公里，其中阳光舜城8.71平方公里、凤凰城13平方公里的项目、田横岛度假区项目36平方公里、彩石山庄项目2.3平方公里。

　　大规模的地产开发让三联尝到过甜头，2001年，三联城建实现销售收入4.4亿元，占济南市该年度商品房销售总额的20%左右。

　　然而，“在张继升勾画自己的造城蓝图时，显然没有意识到大盘开发带来的对资金的无限渴望。”一位济南开发人士如是说。

　　据了解，三联集团自1992年开发田横岛以来，已投资逾3亿元。而根据三联集团此前曾经公布的一项计划，要深度开发田横岛，还得追加投资逾10亿元。青岛业内有人笑称“这个小岛简直就是一个资金的无底洞。”

　　梦断“凤凰城”

　　真正让三联城建伤了元气的，还是万亩大盘凤凰城。

　　2000年3月22日，历城区政府正式发文批准三联城建的开发计划，4月7日，历城区政府发文批准撤销凤凰城项目所涉及四村的建制，由三联集团对所有村民进行安置，并组建管委会代替原四村村委会行使相关管理职能。

　　此后，三联集团先后投入3.34亿元用于该区域的前期开发，其中用于向村民支付土地补偿金及各种补助的资金达到1.64亿元。

　　但是进入2003年之后，情况突变。

　　2003年1月，一份题为《济南市大量土地非法入市严重干扰土地市场秩序》的材料引起了国务院的重视。国务院要求对各地以各种名目非法占用、转让土地的行为进行严肃查处。这份材料反映的案例就是凤凰城项目。随后，国土资源部、山东省政府立即组成联合调查组，对济南市土地管理问题开展全面调查。

　　2003年5月27日，历城区政府发文宣布撤销2000年3月22日和4月7日的批复，恢复四村建制。

　　随后，三联集团为此主动采取致函协商的方式，向历城区政府表明如果要撤销原有批复，应对相应的村民安置补偿、三联集团前期投入等一系列问题提出具体的解决方案，并提出了相应的建议。

　　2004年5月中旬，山东省有关部门向前来检查的全国人大常委会土地管理法执法检查山东组汇报时称：调查结果认定三联集团兼并济南市历城区港沟镇四个行政村，对1.35万亩集体土地取得开发权，属“圈占集体土地行为”。

　　6月24日，新华社的一份电讯稿出现了“济南市历城区政府非法批准三联集团圈占集体土地案”的说法。

　　陷于无处诉苦之中的三联城建在项目限于停顿的情况下，三联集团仍在向村民支付各类补偿、补助，但事实上已经到了勉强支撑的地步。有人士测算称，支付村民各类补偿后期至少尚需9亿元。“在开发权丧失的情况如继续按协议支付，只能将三联集团逼向绝路！”

　　资金乏力

　　田横岛和凤凰城两个无底洞项目的存在，让张继升着实有些捉襟见肘，而三联集团其他业务也并非一帆风顺。

　　据传鼎盛时期的三联集团涉足了170个产业。“三联的每一个板块看起来都很不错，但综合起来，要想把所有板块都做好，难度太大。”而最直接的结果，则是资金四散带来的各个项目资金的不足。

　　同为三联集团旗下的三联商社于2003年上市时，肩负着为集团融积资金的重任。“实际情况就不太好。一方面，三联商社重组‘郑百文’，耗费了太多精力，而当时国美、苏宁正加快在全国扩张的步伐，三联商社因此而错过了扩张的大好时期。另一方面，三联商社上市之后又遇上‘熊市’，把融资的事情给耽搁了。”一位熟悉三联的分析人士说。

　　而在2006年下半年，有消息称大股东占用了三联商社巨额资金，三联集团及关联公司通过经营性渠道，非经营性占用三联商社资金2.16亿元。另据2005年年报，三联集团配送中心至2005年底共占用了三联商社近7亿元现金，资金的去向至今无人能知。

　　不过三联城建显然没能享受到这笔资金的补充。棘手的凤凰城项目最终不了了之，而三联城建也没有了同时开发凤凰城一期和二期的资金实力。

　　于是就会有细心的购房者发现，凤凰城二期的开发商悄然之间变成了济南齐源实业有限公司，而项目的名称则变成了“祺苑”。