对中国房地产市场的若干思考

来源: [观点网] 时间: 2008-02-26 16:46

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　　近些年来，中国的房地产市场可谓异常火爆，房地产价格一路飙升，尽管政府相关部门出台了一系列文件，采取了不少措施，但也没能控制住房价，甚至出现了出台一轮政策，房价涨一次的“政策逆向调节”问题。虽然最近出现了少数地方房价有所回落，但恐怕也只是局部或短期而已。中国房地产究竟出了什么问题，应该开出一剂什么样的药才能治好房地产的病，可谓仁者见仁，智者见智。对此本人也谈一点认识。目的在于理清思路，找到解决问题的钥匙。

　　房价问题

　　价格是供求关系的必然反映，供不应求价格就上升，供过于求价格就下跌，这是稍有经济学常识的人都懂的道理。房地产价格也不例外，我们不能脱离供求关系这一基本范畴凭空谈论价格。房地产价格上升的基本原因也在于供求关系失衡，是供不应求的结果。从需求来看，三个因素推动了房地产需求旺盛：一是城市化。我国目前乃至未来相当长一段时间内仍将处于快速的城市化过程中。城市化就意味着有更多的农村居民转移到城市。2006年与2000年相比，我国城镇人口比重提高了7.7个百分点，每年提高1.3百分点，由于中国人口总量太大，提高1个百分点就相当于增加了1500万人，6年时间城镇人口净增1.18亿。新增的城镇人口不可能住在空中，必须住在房子里。如果每个人按照5平方米计算，就需要房子5.9亿平方米，如果每个人住10平方米全国就需要11.8亿平方米，如果每个人按照2006年城镇人均26.1平方米的标准计算，则需要30.8亿平方米。而2006年城镇新增住宅面积只有5.9亿平方米，也就是说，如果原来的城镇居民居住面积不增加半平方厘米，也只能保证新增加的城镇人口每个人5平方米。未来若干年我国的城镇人口还会大幅度增加，仅新增城镇人口对住房就有巨大需求。二是随着城镇居民收入的不断增加，对改善居住条件有了新的需求。由于长期以来我国城镇居民居住面积一直比较狭小，能够住上宽敞的房子一直是城镇亿万居民的梦想。而随着城镇居民收入水平的不断提高，更多的居民选择购买更大的房子，刺激了对房地产市场的需求。三是我国城乡居民自古以来就有购房置地的偏好。一旦具备了买房的条件，必然要投资房产，购买第二套或第三套房子。我们现在看到几百年前的李家大院、乔家大院、王家大院什么的都是当时地主买房置地的典型表现。

　　从供给来看，尽管每年我国大中小城市都建设了大批商品住宅，但相对于巨大的需求而言仍然不足。近两年，我国房地产供给呈现萎缩趋势，2006年比2005年还少建了7000万平方米，特别是近些年我国收紧土地闸门，用于开发房地产的土地供给越来越少，房地产供给不足的矛盾更为突出。

　　在房地产供不应求价格上涨的情况下，国家收紧土地供给，从需求的角度来说，恶化了城镇居民购房预期，而广大居民又具有买涨不买落的心理，因为绝大多数居民都认为价格会进一步提高，特别是房地产价格上升速度远远超过了人们实际收入增加的速度，形成了今天不买，明天掏同样的钱就买不到同样房子的预期。这样就把人们的购买意愿提前了，形成了大量的提前消费。从供给的角度来看，产生了更好的销售预期，并有可能形成房地产商捂盘惜售的问题，因为今天卖5000元一平米，明天就可以卖6000元一平米，作为具有追求利润最大化目标的房地产开发商来说，就尽可能推迟销售。加之有不少媒体被开发商买通，每天发布的都是房子价格上涨、这个地方房子火爆销售那个地方房子一开盘就被销售一空等等的消息，进一步恶化了人们的预期。

　　市场价格本身是高还是低既有客观性，又有主观性。我们不能脱离开具体时间地点收入等条件抽象地谈论房价的高低。从时间来看，在不同时间人们对价格的感受是不一样的。经常有人说10年前北京三环内的房价每平方米不足2000元，现在都到了20,000元以上；5年前四环内的房价也不超过4000元，现在也都涨到了15,000元以上，五环以内很少能够看到每平方米10,000元以下的房子了。10年前也好，5年前也好，之所以认为当时房价低，是用现在的收入水平来看的。既然当时如此低的价格为什么买不起，是因为当时居民的收入水平都比较低。之所以现在的房价高，是因为居民的收入水平都提高了。现在每年住房的销售量要远远超过10年前或5年前的销售量，为什么住房价格高了反而销售量大了，这说明需求量大了，有更多的人敢买房买得起房了。从不同的地点来看，北京上海等地很多每平米10,000多元的房价一开盘就很快销售一空，甚至不少居民购买期房，房子还没建就缴了钱，你说这是高了还是低了，显然是低了。前几天逛商场，一位售楼小姐塞了一份房地产广告，一座沿海城市的所谓“观海楼”，每平方米售价不足2000元，这么低的价格为什么还卖不出去，这不说明了这个所谓的低价还是高了吗？甚至很多小城市的房价每平米只有1000元，还卖不出去，你说这是高还是低？显然是高了。那么之所以现在房价高，是因为在现行的价格水平下有更多的需求者，有更多的人买得起房；反过来讲，房价还不够高，如果高到大家都买不起的程度，在一定价格水平下供给大于需求了，自然会下跌。

　　经济适用房应退出历史舞台

　　在从福利分房向市场买房的过程中，为了解决广大中低收入者的住房问题，中国出台了经济适用房政策，即由政府以计划划拨的方式提供土地并相应免收建设和经营中的行政性事业收费，开发商开发后以政府定价卖给符合条件的中低收入者。经济适用房政策对于实现中低收入者居者有其屋，构建社会主义和谐社会起到了重要作用，但随着时间的推移和条件的变化，经济适用房需要退出历史舞台，因为其暴露出的弊端也越来越多。

　　弊端一：对于符合条件者的审核越来越难。由于政府对每个家庭的收入信息不能完全掌握，不知道一个家庭收入多少，单靠个人申报必然存在很大漏洞，这样就使许多高收入者进入购买经济适用房的行列，出现了开着高级车，养着名贵宠物住经济适用房的现象，而真正的低收入户却住不上房的现象。

　　弊端二：家庭收入是不断变化的，今年是低收入者明年就可能转化为高收入者。如当一个普通家庭供养一个大学生或研究生，人均收入水平比较低，而就业之后，这个家庭的收入状况就会有较大改观，甚至到了外企一下子成为高收入者。也有些家庭通过购买彩票或股票而迅速致富。但一旦住进了经济适用房就拥有了对房子的所有权，没有退出机制。而社会上的低收入者却永远存在，到目前为止，全世界还没有任何一个国家能够消灭低收入者，这样就意味着政府要无休止地年年建月月建天天建设经济适用房。

　　弊端三：经济适用房只对有城镇户籍的人开放，还有些城市规定要具备3年或5年以上具有该城市户籍的人才有条件购买经济适用房。而城市劳动者中有相当一部分是农民工，他们有的已经在某个城市干了二三十年，只因为没有一张户籍卡，就无缘享受这一政策，人为制造二元社会不平等政策，这显然是不平等的。

　　弊端四：即使经济适用房，也有些低收入者买不起。全国各个地方的经济适用房价格是不一样的。就以北京为例，每平米均价超过了4500元,如果按照90平米计算，需要40多万元，再加上装修费用及其他费用需要至少50万元才能够住进去。而北京规定可以享受经济适用房政策的家庭年收入在6万元以下，即使按照6万元计算，一个3口之家每年至少要消费2万元~3万元，每年可以结余3万元~4万元，至少需要13多年才能买得起房子。

　　弊端五：经济适用房的土地是政府以划拨方式提供给开发商的。在销售价格已经由政府确定的情况下，开发商要赚更多的钱，就要千方百计地降低成本，除了降低建筑成本外，更重要的是降低土地成本。围绕地价必然在政府和开发商之间进行博弈，并产生许多说不清道不明的猫腻，特别是土地不像普通商品可以比较，不同时间不同地块的地租是完全不一样的，没有任何参照系。即使政府规定开发商只能获得3%的利润率，但很难测定利润。前些时间云南一位房地产老板曝光了目前房地产价格所谓“334”的构成比例，即30%是房子成本，30%是政府的各项显性或隐性成本，40%的利润。我们且不去核实其真实性，起码反映了目前我国房地产市场中的诸多问题。其结果，对政府而言为腐败提供了温床，对开发商而言有可能获得过高的利润率和巨额利润。

　　弊端六：在经济适用房销售过程中产生了倒卖房号问题。北京天通苑的房号最高倒卖到16万元，显然这是开发商与房号贩子联手的结果。因为这样做对开发商和倒号者均有利，惟独坑害了真正需要买房者。

　　因此，经济适用房制度具有浓厚的计划经济色彩，土地由政府按照计划价格供给，房价由政府确定，虽然有过历史功绩，但因为具有诸多的弊端，需要退出历史舞台。

　　少建别墅多建高层

　　我国人口多、耕地少的特殊国情决定了必须在保护耕地的前提下开发房地产，走出一条既保护耕地又满足居民住房需求的有中国特色的房地产开发路子。固然，我们可以看到国外漂亮的洋房和别墅，但显然不能模仿国外的模式让更多老百姓住别墅。因为西方不少国家人少地多。美国与中国土地面积差不多，其人口只是中国的零头；加拿大国土面积与中国差不多，但人口只相当于中国人口的1/40，只相当于中国一个普通省份的人口；俄罗斯国土面积是中国的近乎两倍，人口只有中国的1/9。人多的基本国情决定了我们既要有房子住，还要有粮食吃，还得保护耕地种粮食。在这样一个背景下，中国既要保护土地，又要推进城市化让更多老百姓住得上房子，唯一可行的选择就是实现土地的集约化利用，鼓励建设高层住宅，通过经济手段严格限制别墅性项目的开发建设。因为高层住宅节约土地，同样的一块地，如果只建一层，只能满足一户需求，如果建30层就可以满足30户需求。

　　政府的功能要分清

　　如何破解中国房地产市场的难题，既让老百姓有房子住，又引导房地产市场健康发展使之成为中国经济的重要支柱，核心的问题是找准政府和市场的定位。

　　对于政府而言，目的是要实现居者有其住，而不是居者有其屋。前者要获得的是使用权，后者要实现的是所有权。一个时期以来，我们在不知不觉中犯了一个错误，就是政府不适当地把老百姓的胃口吊起来了，似乎要实现居者有其屋，人人有房子。其实，在许多发达国家也没有实现人人有房子，这些国家老百姓房子自有率也就在50%左右。政府的目标应该由居者有其屋转变为居者有其住，也就是说让老百姓住上房子就行了，至于是买还是租都是可以的。

　　既然如此，与其要建有许多不可测因素在内的让老百姓实现居者有其屋的经济适用房，不如建设确定性更强的居者有其住的廉租房。政府不需要通过行政划拨的方式给开发商划拨土地，然后再对房子给以政府定价，而是以市场的方式拍卖土地，并以市场价格购买符合条件的房子，以低租金租给中低收入者。这样，政府与开发商、租房者的关系是简单明了的。市场是天然的价格发现者。开发商只需要按照政府对建筑面积的要求进行设计建设就行了，政府再按照市场价格购买，或者政府直接到市场上购买符合条件的房子，然后按照相关政策出租给无房户或住房不达标的居民。中间环节少了，政府需要付出的制度成本也就降低了。哪些是有房户，哪些是无房户，问一下居委会的老大妈便可知晓。不仅城镇居民可以住廉租房，农民工也可以住廉租房，廉租房成为了实现城乡一体化的桥梁。

　　(作者系中央党校经济学部副主任、教授)