如何看清上海楼市“真面目”？

来源: [观点网] 时间: 2008-02-22 14:32

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　　万科率先打折是否意味着上海房价开始调整？在重重迷雾中，如何看清上海楼市的“真面目”？

　　万科近期再度成为市场关注的焦点。

　　继该公司董事长王石抛出“楼市拐点论”引发争议之后，这家中国地产龙头近日在上海宣布，将在2月21日对旗下部分楼盘进行集中优惠销售，优惠幅度达到5%。这是万科首次在上海地区采取促销手段，也是近一年来，上海新房销售折扣率最高、规模最大的一次。

　　此时的上海楼市正是一脸弱象：房屋成交量持续萎缩，房产中介接连倒闭，地价交易开始走低。

　　那么在这种情况下，万科率先打折是否意味着上海房价开始调整？在重重迷雾中，如何看清上海楼市的“真面目”？

　　中国特色的房地产市场

　　中原地产副总经理唐振东表示，1、2月份是楼市传统的销售淡季，楼市是否真的会因万科率先降价而出现转折，要看3月“小阳春”的销售状况而定。

　　上海市工商联副会长唐豪教授在受访时则认为，讨论中国乃至上海地区的房地产市场，首先，不能离开中国特色的社会主义，不能离开中国社会主义市场经济。

　　他说，在中国社会主义市场经济体制下，中国房地产市场(也包括上海)有四种不同的板块构成。

　　第一个是市场化程度很高、国际化程度也很高的高端市场，它在上海占的比例至少有10%。

　　第二个是大众市场，它主要针对中产阶级，比例要占到50%以上。

　　第三类是经济适用房，主要针对年轻的创业者，以及有发展前途的年轻人。

　　第四类，是廉租房，主要是为了照顾低收入阶层和弱势群体。“对于这一板块划分，中央和地方政府现在是越来越明确。”

　　因此，如果不区分这四个板块的市场，而简单地将上海与香港或新加坡两地的房价做对比的话，是没有任何社会价值的。

　　不能只看房产价格

　　其次，唐豪认为，要正确理解中国或上海地区的楼市，不要简单地看待房产价格指数的升降，而要把整个国家的通涨状况作一个参照比较，否则很难得出准确的结果。

　　他说，房地产市场7—8年左右会有一个周期，本来就存在价格和供求的拐点，但如果周期中掺杂了政府的宏观调控因素，那么这个轨迹就有可能发生变动。他认为，房价从去年第四季度开始就稳中有降，如果考虑到整个国家的通胀状况，可以看到：房地产价格的拐点其实是非常明显的。

　　他解释说，房地产是具有保值功能的商品，它与土地资源有密切关系。所以，如果一般商品涨价5%，房地产涨价7%—10%，都是很正常的，否则它称不上保值型商品。就去年全年来看，中国经济的通涨水平接近5%，上游产品(原材料)的通胀则大于5%。房地产虽属于最终消费品，但它使用的材料和资源大部分还是中间和上游产品。所以，如果2007年中国的商品市场价格上涨5%，房地产市场也上涨5%的话，实际上房价就是下跌的，否则很难解释普通商品和房地产商品的差别所在。

　　去年下半年，中国的普通商品价格涨了5%以上，原材料、能源类产品由于国家控制，还没有真正反映出它的涨价趋势。那么在这种情况下，从去年下半年开始到现在，应当看到，中国大部分发达城市的房价实际上是下降的。

　　因此，唐豪认为，在讨论房价时，“我们不能只看房地产价格，还要看它跟资源价格，以及整个价格变动的相关性”。