上海“外滩源”的前世今生

来源: [观点网] 时间: 2008-02-20 20:01

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　　也许随着上海国资委关于新黄浦集团控股权的异议，备受关注的外滩源项目一直停滞不前的“幕后真相”，将渐渐显露出来。　　

　　随着上海国资委关于新黄浦集团控股权的异议，备受关注的外滩源项目一直停滞不前的“幕后真相”，将渐渐显露出来。

　　近日，上海市黄浦区国有资产监督管理委员会欲向中国华闻集团夺回新黄浦控股权，该部门声称不但两年前的股权转让过程涉嫌非法操作，而且该次易主还给上海国资造成了近20亿元的巨额损失。而上海新黄浦集团最引人注目的正是上海外滩源。

　　延期迷雾

　　占地13.5万平方米的“外滩源”地块，地处黄浦江与苏州河的交汇处，状如半岛，面向东南，是外滩历史文化风貌区的核心区域。“源”，不仅因为它位居外滩北端，也因为它是当年“西风东渐”的重要登陆点。

　　历经世事变幻，这里存留着整个外滩建筑中年代最为久远的原英国驻上海总领事馆等15幢优秀历史建筑，和20余幢年代不同、风格多样的历史建筑，集中体现了中西文化交融的海派特征，是上海最具代表性的建筑群落之一。

　　2001年8月，新黄浦集团着手调研，提出开发创意。2002年6月14日，外滩源保护与开发的概念性规划提交黄浦江两岸开发领导小组工作会议讨论，获得通过。

　　按照上海市规划，整个外滩源项目预期投入60亿人民币。通过对这一颇具历史底蕴之地进行以“重现风貌、重塑功能”为主体思路的精心改造后，“外滩源”将变成一个由亲水景观、历史街区、开放绿地和现代建筑构成的现代亲水街坊区，成为上海新的标志性区域之一。

　　黄浦区区长徐建国表示，外滩源开发将运用新的机制进行，按照“规划先行，成片开发”的原则进行。上海新黄浦集团将负责土地前期工作、基础设施以及环境的一级开发，然后再由政府将土地批租给开发商，面向全球公开招标。

　　然而令人意外的是，在此期间，新黄浦却迟迟未能动工开发外滩源。直至于2004年5月7日，洛克菲勒集团与上海新黄浦集团签署了一份合作协议，正式介入外滩源项目开发。人们方才发现新黄浦在开发外滩源项目上一直在着力引进合作者。

　　其时，有分析人士认为，新黄浦或是缺钱，或是在上海相关方面授意下引进世界知名集团合作开发来提升外滩源的形象。

　　然而，原以为招得一位有钱“金龟婿”的新黄浦很快发现，洛克菲勒并没有按照合约如期注入应该支付的资金，使得原本定于2006年即完成建设的一期项目成为不可能，新黄浦只能勉力独自支撑项目前期工作。

　　洛克菲勒集团未对外滩源项目及时出资，就有知情人士对外解释，洛克菲勒集团对外滩源项目的现有规划有所不满，想修改其中的部分规划，比如说有关交通停车的问题，不过修改规划操作起来有相当难度。原来外滩源项目规划是经过国际招标并得到上海市政府批准的，具有一定的法律效应，是不可随便改动的。

　　“作为商业投资者，洛克菲勒希图通过修改规划，追求利益最大化，为自己在中国的首笔投资取得更大成绩。”

　　亦有人士称，其时上海市地产价值飞涨，征地价格也随之上涨，洛克菲勒和新黄浦在项目时间规划、资金安排、项目设计以及控制权等方面也有了冲突。

　　洛克菲勒迟迟不肯注资，甚至让上海市开始对洛克菲勒的身份产生了质疑，曾有政府人士称洛克菲勒并非正牌。外滩源项目投资方洛克菲勒国际集团早已被日本三菱地所从洛克菲勒家族手中收归旗下，与石油大亨洛克菲勒家族并无直接联系。分析人士开始猜测其此次进入外滩源项目更多是融资，企图空手套白狼。

　　此时，几乎所有批评的声音都直接指向了洛克菲勒。但从事后看来，故事似乎远比人们当初的揣测更为复杂。

　　百仕达落水

　　洛克菲勒迟迟不肯注资，甚至一度传出上海新黄浦集团开始寻找其他的投资者与合作伙伴。但洛克菲勒国际集团并不甘于就放弃这样一个有着良好前景的项目。

　　于是，百仕达浮出水面。

　　2005年11月30日，美国洛克菲勒国际集团与上海新黄浦集团组建的“上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司”揭牌成立，这标志着自2004年5月7日双方签署合作框架协议后，经过一年多的筹备，正式启动外滩源一期项目的开发工作。

　　不过，意外的是，这一项目被正式定名为“洛克菲勒集团·外滩源”，竣工时间也改为2009年年底。

　　这似乎不会影响上海重启外滩源项目的喜悦，此时，福布斯富豪、百仕达控股主席欧亚平也是众多为之欣喜的人群中的一个。

　　两天后，百仕达控股发布公告，欧亚平旗下的香港上市公司百仕达控股有限公司将与洛克菲勒方面成立合资公司RockefellerGroupAsiaPacific，Inc.(RGAP)，其中百仕达持有490股B股，洛克菲勒持有510股A股。

　　RGAP还将进一步和新黄浦集团成立外滩源项目公司，并持有91%的股份。至此，百仕达和洛克菲勒完全控制了外滩源项目。

　　一位业内人士分析，在合作中百仕达可能扮演了洛克菲勒中国内地“代理人”这样的角色，向来从垄断行业获利的欧亚平拥有较强的背景，再加上他的港资身份，正是洛克菲勒在和政府斡旋中所需要的角色。

　　更为重要的是，百仕达承担了外滩源项目的主要注资的角色。除了入股合资，百仕达还将为外滩源项目提供不超过13.1亿港元的股东贷款，用于支付外滩源项目《土地批租合同》和《拆迁合同》规定的若干项的施工前费用。

　　资金一朝到位，困扰已久的动拆迁势如破竹。新黄浦集团人士声称，项目范围内80%的居民户已拆迁出去，而单位动迁面积超过了96%。一有资金就马上正式启动开发工作，似乎印证了此前众多关于洛克菲勒资金不足的猜想。

　　不过，也有知情人士透露，之所以项目动工，也是上海市政府频频施压的结果。

　　2005年3月，黄浦区区委书记钱景林、时任区长陆晓春实地察看外滩源，要求全力以赴抓好项目开发；9月，黄浦区新任区长姜亚新察看外滩源项目基地，要求新黄浦集团排出时间节点；外滩源合作项目一期正式启动时，上海市副市长胡延照亲自出席剪彩……在这些方面，上海市政府姿态相当积极。

　　此外，困扰外滩源项目的规划问题，也有了调整的迹象。

　　事情似乎变得简单起来，只是，此时的外滩源整体计划已经是严重滞后了。

　　但在达百仕达与菲勒成完成对滩源项目注资前的2003年2月26日，上海浦东发展银行、中国工商银行上海市分行与外滩源项目开发商上海新黄浦集团签署银企合作协议。根据协议，两家银行向外滩源项目提供20亿元的总授信额度，用于项目的启动建设。

　　但显然，新黄浦没有打算将这笔资金用在外滩源的开发上！

　　背后隐情

　　虽然外滩源一期项目最终磕磕碰碰地走上了正式启动之路，但是其中诸多疑点也引起了相关人士的注意。

　　据透露，在2004年签定框架合作协议时，新黄浦集团在合资公司中仅占9%股权就已经确定，但是这一信息直至合资公司成立才对外披露。为何在如此有影响力的项目中，反而居于主导地位的新黄浦集团仅持有9%股权？新黄浦一直对此未予以回应。

　　而洛克菲勒方面则认为，9%正是新黄浦能够对项目产生的协调政府关系能力的体现。虽然新黄浦还将负责项目前期的动拆迁工作，但只会以工程款的方式获得回报。

　　若按此说法，新黄浦在外滩源项目上基本上未动分文。

　　如今，随着上海国资委关于新黄浦集团股权转让导致约20国资流失的说法，似乎让潜藏背后的隐情逐步浮现。

　　据报道，早在2003年6月，原华闻控股常务副总裁的王政就与上海新黄浦集团原董事长吴明烈暗地来往，策划将新黄浦集团、新黄浦股权转让给中国华闻、上海中国华闻。

　　根据新黄浦集团提供给上海市工商局的财务报告，2003年底，新黄浦集团的净资产为22.1亿元，正是这一良好的财务报告，加上对外滩源项目大量土地的控制权，吸引了洛克菲勒加入外滩源项目。

　　然而，根据上海立信资产评估有限公司给出的评估报告，新黄浦集团截至2004年9月30日时的净资产评估值为12.47亿元，缩水达40%以上，这一数据到了2005年初，则低至10.07亿元。

　　其中的问题正源于吴明烈，为获得王政允诺的1000万元“奖金”，吴明烈向中国华闻透露了新黄浦集团的资产价值和运作情况，并多次指示下属及评估人员低评低估，压低新黄浦集团的资产价值。对经营进一步恶化的担忧，很可能成为黄浦区国资委同意低价出让新黄浦集团的隐秘原因。

　　精于分析公司股权运作的美国公司洛克菲勒，相信也对新黄浦资产估值的巨大落差而感到惊讶，这或许也是洛克菲勒迟迟不肯在外滩源项目上注入资金的原因之一。

　　2005年2月3日，黄浦区国资委将新黄浦集团75%股权作价36180.2万元转让给中国华闻。此后的2005年12月12日，上海中国华闻又以4.25亿元的作价收购了新黄浦18.18%的股份。而且黄浦区国资委决定不再授权新黄浦集团委托管理新黄浦35.22%的国家股，新黄浦集团从此丧失了对新黄浦的控制权，成为新黄浦的第二大股东。

　　据坊间消息，中国华闻入主之后，认为外滩源是个难啃的鸡肋，拖累新黄浦。由于新黄浦要负责前期拆迁工作，而2004年之后大幅提高的拆迁成本，更是让中国华闻头痛不已。成本的提高，使得中国华闻对早前新黄浦和洛克菲勒商谈的地价不满意，并开出了新价格。

　　最新报道亦称，有黄浦区国资委人士表示，由于中国华闻操控新黄浦集团，非法占用、挪用巨额资金等，导致属于上海市及黄浦区两级政府重点开发项目的“外滩源”进程严重受阻，延误了重大项目的开发。

　　洛克菲勒显然不愿意增加土地价格，不过它成功引入百仕达，带来资金，暂时缓解了双方的矛盾。中国华闻由于深陷其他资金困局，不愿投入过多资金，这也使得最终合约落定时，新黄浦集团在合资公司中仅持有9%的股权。

　　只是，公开资料显示，由洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司负责的“圆明园路-北京东路-虎丘路-南苏州路”的围合地块，占地面积仅仅只有1.68万平方米，而外滩源项目两期一共是36万平方米，也就是说，上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司实际仅拿下整个外滩源项目的4.6%。

　　最新资料显示，上海中国华闻投资有限公司一直拖欠着受让新黄浦18.18%股份的约6500万元的转让款项。而让人惊讶的是，中国华闻已缴纳的收购资金并非真的来自华闻系，而是中国华闻利用持有新黄浦集团75%股权的绝对控股优势，于2007年5月16日调用新黄浦集团6亿元资金，将其中的1.45亿元用于支付所欠黄浦区国资委的股权转让余款，将另外的4.55亿元也挪作他用。同时，“华闻系”亦占用了26647万元的土地出让金返还款。

　　有上海金融人士称，股权变动以及国有资金被侵占，使得新黄浦原有投资于外滩源项目的资金也无法到位，加上洛克菲勒对这一系列变动的疑惑，逐步丧失了本来的投资信心和激情，外滩源项目一再搁浅就是在所难免了。

　　如今，就在“外滩源”一期项目遭遇严重迟滞的情况下，新黄浦集团又于2007年9月30日获得了“外滩源”二期项目的房屋拆迁许可证，二期动拆迁随之启动。经历了重重风波的新黄埔集团以怎样的资金预算应对高额拆迁成本，目前尚不得而知。

　　而在此期间，新黄浦及华文控股股权争夺不断，先是中海与广联争夺华闻控股股权；而后则是黄浦区国资委与华闻控股就新黄浦的股权纠缠不断。