施永青：已经是拐点了

来源: [观点网] 时间: 2008-02-17 16:33

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　　中央才有调控的能力，如果其措施无法使楼价掉下来，那钱还会流进去，浪费还会继续。　　

　　业已退居二线的中原地产主席施永青先生在春节前接受了观点网的专访，对2008年的中国房地产市场做出了自己的判断。

　　在此次采访当中，施永青先生一方面对宏观调控做了自己的评估，他认为，中央政府在控制经济过热上显然有更为长远的打算。控制房地产的最好方式是让房价下跌，否则房价一旦增长，仍然要吸引更多的投资。

　　施永青认为，如果政府意识到这一点，让房价下跌，似乎成为控制房地产投资的最好方法。

　　事实上，对银行贷款配额的判断让施永青相信当前房地产市场的拐点已经到来。施永青的判断依据是当市场上降价销售的尾盘不足以吸引足够的买家将其消化掉的时候，更低的价格就会出现，而事实是，当前降价销售的尾盘并不如房地产开发商所预料的那样好。

　　开春后，人们也许都开始紧盯着今年的市场走势，也许施永青的观点会对您的判断有所启迪。以下是观点网对施永青先生的专访。

　　观点网：看看今年的内地房地产市场，形势可能比较严峻。

施永青

　　施永青：我自己感觉到了，中央政府觉得中国的经济过热。因为现在中国的经济太依赖出口和投资，内需就不够，由于出口增长得很快，加上很多公司在固定资产方面大量地投资，就可能会造成经济泡沫，所以中央是在压制房地产的发展。

　　现在中国的房地产商有一部分不是在经营，而是投资的行为，是把房地产作为资产投放的一种模式。这种发展长远来说，会导致资源错配、浪费。所以中央是有组织、有计划地要把房地产市场的发展冷却下来。

　　另外就是，一般在奥运前期，大部分国家都出现了投资过热的情况，奥运之后就泄气了。中央不想出现这个状况，所以现在先压制你，使你的力气不会完全用出来，不会浪费。以前是投资过度，所以国家就不想让砖头、钢铁、农田都拿去做别墅，在此情况下当然要做调整了。中央做了判断之后，就采取了行动。如何使这个行动有效？我认为最重要的是要使楼价无法上升，楼价跌下来了，中央才有调控的能力，如果其措施无法使楼价掉下来，那钱还会流进去，浪费还会继续。

　　07年成功的原因就是使交投量跌到差不多到一半以上，如深圳掉了六七成，上海等一些大城市也受到了影响。05年只是上海、宁波杭州等长三角受影响，07年是全国上下大小都受影响，因为是中央从金融方面去管的，银行有一个贷款定额，贷完了就要停。现在进入房地产的很多都是银行的资金，银行的资金不能够流进房地产了，房价就下降了。掉下了就是连锁反应，钱逃跑了，价钱就已经不会再上去了。所以我觉得现在已经是拐点了。

　　观点网：您觉得应该是拐点了？

　　施永青：除非中央的政策又会很快地调整，否则拐点已经形成了。形成的原因主要是看社会上的有钱在手的人是否还愿意投资到房地产中去。现在已经掉了20%，已经不能去买了，大家已经是减持观望的态度了，而且有人已经觉得面临了拐点了局面。

　　一些大的开发商，反应快的，好像万科，就做了判断，采取行动了。其他的开发商不肯减价，我就先把客户抢过来，把房价先降了。如果减价卖之后，人家没有减价的反而卖得更好，这种判断就有问题，但显然现在减价的卖得更好。但如果他减价之后，他的楼盘还没有完全卖完，其他人又有更低的价钱，这就变成了连锁反应了。

　　现在要看新开的盘是否能一下子卖完，我们发现一些地方卖得特别便宜的还可以，但也不是蜂拥而至的。所以变成了下一个开盘的可能是更低的价钱。而且现在二手房子的价钱回落了。现在很多开发商是尽量不想让人知道已经调整了，但社会舆论告诉大家已经调整了。

　　观点网：但现在大家都在观望08年新年之后的情况了。

　　施永青：我以为银行在08年有新的配额。其实现在08年出来的配额是刚刚够07年做的交易，没有成交的都在等，原来的批假已经用完了。

　　银行说第一季度的配额已经用完了，有一部分配额小的银行已经用完了。所以现在钱又不够了。本来我以为第一季度会好一点，现在可能是在第二季度才有好转。有机会让交投量增加一点。

　　我相信现在要试一下价格底部在什么地方，就是价格要跌到什么水平才引起足够的购买力出来消化以前的供应量。如果每一次降价都吸引了一定的购买力，就要看吸引出来的买家是否可以消化现在的生产量。你要看开发商货尾是在增加还是在减少，如果货尾在增加表示新的买家还不能够消化现有的供应量，那价格还会跌下去，因为需要更低的价钱吸引更多的买家，如果吸引出来的新买家供应量要大了，那价钱才会上去。