华尔街调整住宅放贷兑现承诺

来源: [观点网] 时间: 2008-02-15 16:37

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　　事实再一次证明，次贷危机下的美国楼市远未走出困境，美国政府虽然在如何干预市场的问题上显得小心翼翼，但总算说服了华尔街兑现了它去年作出的承诺——为避免美国楼市出现大规模的强制收回，华尔街为此举起了个充满希望的名字“生命线项目”(Project Lifeline)。

　　本周二，华尔街六大金融机构：美国银行、花旗、摩根大通、富国银行、华盛顿互惠基金和美国最大的按揭公司Countrywide表示会出台放贷新政策，让更多的违约借款人保住家园。

　　上述机构均来自“希望联盟”(Hope Now，银行、按揭公司、房地产中介于2007年成立)，它们将给予严重欠款借贷者30天的宽限期，以延长强制收回房屋(法拍屋)，银行方面也在考虑较为合理的还款额度，不过其他具体条例还未出台。

　　法拍屋与低房价的恶性循环

　　根据美联社本周公布的调查，近来美国房屋成交量中，法拍屋所占比率明显上升，其中以受次级房贷损害较深的几个州最为严重。加利福尼亚部分地区法拍屋所占比例超过了50%。

　　有消息指出，这些银行过去一周会晤财政部官员，讨论如何鼓励屋主接触房贷部门。而美国财政部长保尔森也多次强调，放款机构必须遵守它们去年在调整放款条件上作出的承诺。

　　法拍屋的堆积不仅让疲软房市更加恶化，也是房市不振的征兆。借款人在还款期限前如果不出售房子就造成违约，但银行手中越来越多的法拍屋，不仅仅增加了银行的管理成本，更让银行急于低价脱手，从而造成恶性循环。

　　美联社此次调查的统计结果显示，法拍屋造成房价下压的情况，在内华达、科罗拉多、田纳西、密西根、俄亥俄、佐治亚以及亚利桑那等州最为明显，其中内华达州的房屋成交量中，法拍屋就占17.5%，是2006年的4倍。南达科他及新罕布什州，全美房市中，法拍屋所占比例从2006年的3.3%上升至4.7%。

　　分析师认为，受房贷冲击最深的地区，往往都是借贷标准最宽松，或者经济最疲弱的地区——因为宽松的借贷标准让贷款人可购买远超过自己所能负担的房子，这也解释了加州楼市为什么一度大好，而现在违约案例却与日俱增。

　　另一方面，由于法拍屋是折价出售，受损的除了房价，贷款者更是难以再次贷得所能负担借款，这不仅使法拍屋数量上增，也拉长消化房市危机的时间。而债权银行为了减少持有这些法拍屋所需成本，大幅调降屋价。

　　工薪阶层依然买不起房

　　今年1月30日，美国大幅降息50个基点——短短8天内第二次降息(1月22日紧急降息75个基点)，联邦基金利率从3.5%再降至3%，达到2005年6月以来的最低水平。当时有消息援引美联储官员的话说，未来2年，约200万名屋主将面临更高的房贷利率，而房价下跌，让屋主觉得很难取得再融资。

　　美国地产网站Zillow.com本周也指出，2年前置业的美国人，有39%的住宅价格已跌至低于按揭额，成为负资产，而5年前置业的国民则有3.2%沦为负资产。而美国最大的按揭公司房利美此前曾估计，美国楼价继去年跌2.2%后，今、明两年将再分别跌4.5%及2.6%。

　　不过追踪民众买楼负担能力变化的美国房屋政策中心本周指出，目前民众买楼负担仍然偏高，就算是护士、消防员和教师等中产阶层，也难以担负住房中间价。

　　上述调查把美国201个大城市的楼价和这些城市中60个主要行业从业人员(如警察、消防员和教师)的收入中位数进行了比较。研究发现，在截至2007年9月30日的12个月中，虽然上述城市中有161个呈现楼价下跌，但楼价水平对中等收入群体来说仍然偏贵。

　　以芝加哥为例，目前的楼价中位数为26.2万美元，假定首付比例为10%，而买楼支出不超出总收入28%的上限水平，每位业主的年收入必须达到8.856万美元，而芝加哥地区注册护士的年收入中位数还不到6.4万美元；办公室文员仅为4.24万美元，客户服务代表为3.98万美元，零售业销售人员为2.3万美元，食品服务业工人为2.17万美元——买楼对他们来说仍然遥不可及。

　　美国房屋政策中心称，尽管人们经常说美国已进入信息社会，但大部分的工薪家庭仍然受雇于传统服务行业；在上述大部分城市中，工薪家庭仍买不起房，要租屋也是捉襟见肘；长此以往，雇主难以吸引到高素质的员工。

　　对此全美地产代理商协会表示，自从美国楼市从去年8月开始下滑后，美国人买楼的负担能力已见改善，该协会1月份的置业能力指数已从去年7月份的103.6上升至122。

　　房地产研究机构RealtyTrac资料显示，2007年全美法拍屋平均售价下跌约1000美元，至22.6万美元。虽然过多的法拍屋及过低的房价对屋主而言是坏消息，不过这让还算富裕的买主相当开心，因为他们可以用相当划算的价格买到房子。