易宪容：北京房地产市场不会调整吗

来源: [观点网] 时间: 2008-02-14 22:34

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　　近半年来，随着全国各地房地产市场大幅度地调整，尽管北京房地产市场销售急剧下降，但房价并没有低下高昂的头。比如说，有媒体报道，2007年12月北京的楼市出现供应大于需求的局面。比如说，12月共计50个项目开盘销售，这些项目共提供了130.5万平方米的住宅。而该月销售出去的住宅面积是124.4万平方米。但是，这并不足说明多少问题，特别是不仅这些数据的权威性有多大不清楚，而且用一个月的数据也说明不了多少问题。

　　但是，如果从北京房地产市场的基本面来看，北京的房地产市场调整也势在必行。因为，一是从政策层面来看，整个国家的房地产市场政策发生的根本性的变化，难道北京能够例外？

　　二是有人说，北京是全国人民的北京，北京是全世界人民的北京，因此，北京的房地产市场也是属于全世界人民的。其实，按照这个逻辑，中国哪一块地方，哪一个城市不是全国人民的，不是全世界人民的。但是，为什么其他地方的房价没有快速上涨呢？如果北京房价过高，城市竞争力一定会弱化，居民工作机会就会减少，住房居住需求就会下降。在这样的情况下，外面的居民愿意进入这个价格过高的房地产市场。更不要说，政府对外国居民购买住房有严格限制。因此，有人要想以这样的理由来维持高房价是没有道理的。

　　其实，就土地面积、住房生产等情况来看，北京远远优越于南方的许多城市，比如上海。北京的土地面积是上海的6倍。如果北京的土地使用效率提高到上海水平，北京可以容纳于6倍上海的人口，但就目前的情况来看，北京的人口要小于上海的人口。如果北京的房价也推得很高，这只能说明北京或是土地利用效率低，或是住房炒作严重。

　　有人提出，北京的存量房有400万套，如果放开二手房市场，北京的房价要下降一半。我想这种说法讲到北京房价过高的一个重要方面，即北京的住房有很大一部分存在投资者手上。如果投资者让这些住房进入市场流通，就能够大量增加住房的供给。但是，他提出解决这个问题的办法说对了一半，即通过减少流通环节的手续与税收活跃二手房市场。当然，这样做是可以便利二手房的流通，但是，当房地产市场的价格仍然是政府做隐性担保时，住房投资者对房价预期只能是上升而不会是下降时，二手房市场交易最便利及交易成本最低，投资者都没有意愿在房价下降时退出这个市场。反之，会让自己手上的住房更是推后出售。

　　因此，要到活跃二手房市场就得从多方面入手，让大量的存量房强制性进入房地产市场。而且这些政策包括了二手房市场的交易成本的降低、住房持有税征收、严格的信贷政策遏制房地产市场的投资(包括信贷规模的管制及利率上升)等。只有在这样的条件下，才能大量存量住房进入房地产市场，加大住房的供给。

　　总之，北京的房地产市场的价格，早就远远超过了当地居民支付能力了，政府不可仅是看到房地产财政的重要性，而是要如中央政府那样强调住房民生的重要性。而住房的民生就是如何让绝大多数居民在政府帮助下有能力进入房地产市场。这才是房地产市场治本之道。如果能够做到这点，北京的房价一定会低下高昂的头。目前，北京的房地产市场如全国许多地方已经迈出重要一步，但是当地政府还得助力让这种大势推向更远。这是市民的希望，也是政府的民生。