物业税改变不了什么

来源: [观点网]      时间: 2008-02-14 18:19
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　　如果仅仅一厢情愿的认为物业税出台的目的就是为了调控房价，那么这种认识本身就是错误的。　　

　　现在鼓噪物业税空转转实或是天真地认为物业税会与房价下跌联系起来是没有实际意义的。一是物业税空转转实就现实体制环境来说存在一定难度，另一方面如果仅仅一厢情愿的认为物业税出台的目的就是为了调控房价，那么这种认识本身就是错误的。

　　物业税牵涉的问题太多，一是房地产税制体制改革。多税合一本身就对现实环境所给予税务部门的执行力的考验，更勿须说其中可能牵涉到土地出让方式以及地方政府土地出让利益的问题。

　　更为重要的是，更多的人可能会认为物业税最大的受益者将会是开发商。但事实上一个可能从根本层面改变目前中国房地产发展状况的税收一旦出台，将导致整个房地产行业的利益重新分配，开发商到底会在这个政策的出台过程中获得怎样的利益，目前武断的做出判断本身就是不现实的。

　　事实上当前人们普遍提供的逻辑是，一旦物业税取代当前的房地产税收且土地出让金纳入物业税的话，开发商的成本将会下跌，从而带动房价下跌。与此同时，物业税出台将加大购房者物业持有的成本，从而使得投资性需求的风险加大，从而达到抑制投资性需求的目的。两方面的逻辑都有道理。

　　一个显然的事实是供需关系固然决定价格，但价格却是价值的体现。不动产价值的一个重要特性之一是它会随着周边环境的变化与城市经济发展而增值抑或贬值，也即是说，房地产价值可能是波动的。

　　物业税是不影响房地产价值波动的，即便是在物业税的各种方案当中，物业税的一个突出特征是将各种税收摊入物业持有环节，也即是说物业税被摊到持有者的房产权期限内逐年征收，征收比例既定，当住宅价值上升的年份，物业持有者所应缴纳的物业税也将更多。

　　也即是说，物业税本身就考虑到房地产价值波动的特性的。以此而言，认为物业税将稳定或是调低房地产价格的逻辑本身就是有问题的。

　　事实上，从任何国家的房地产发展来看，物业税的出台并没有根本改变不动产作为投资产品的性质，也没能使房地产规避价格涨跌周期。

　　与此同时，我们所要考虑的恰恰是如果物业税实施，土地出让金并入物业税的话，那么地方政府的土地出让冲动从何而来。地方政府将怎样逐年规划土地出让面积？如果地方政府一旦紧缩地根的话，那么恰恰将导致土地供应的紧缺。

　　此外从投资角度出发，因为物业税征收额度的随着房地产价值波动而波动的，地方政府可能作为投资者考虑大规模供应当前价格低廉，但具备升值潜力的土地。

　　当然，也许我们更看好一旦摆脱透支土地来进行的土地财政使得地方政府更偏向于其他产业带动地方经济发展的角度来看，物业税可能更有意义。更为重要的是，物业税可能是中国产权制度里程当中所行进的重要一步。

发稿：邬琼审校：0

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