建业：胡葆森的资本梦

来源: [观点网]      时间: 2008-01-30 19:39
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　　一个瓶颈在于资本市场对河南房地产市场的认同度并不高，多年来，郑州的房地产价格处于低水平，直至去年方有所改善。　　

　　建业香港IPO的消息又一次传出，有消息称建业赴港IPO可能融资31亿港元。胡葆森筹备建业上市已久，然而颇让人觉得有些黯然的是，错过了07年最好的时机，亚太股市暴跌，为建业上市带来了新一轮的变数。

胡葆森

胡葆森

　　在大多数人看来，建业图谋中原的野心也许不仅仅在其全国性的品牌营造上，更为重要的是胡葆森一直在努力营造河南地产的领袖形象。然而，事与愿违。

　　亚细亚广场

　　一个可知的事实是，即便是在2006年，建业的销售额未必能够达到预期的水平，有熟知建业的人士称，建业2006年的销售额大约在6亿左右，这与当年动则上百亿销售的国内房地产大鳄相比相去太远，在河南境内亦难称雄。

　　“建业直到2007年的销售才有所好转，销售额大概突破了30亿。”该知情人士称。

　　事实上，在2002年，建业便已提出了省域化发展的策略，预备通过进入郑州周边和河南三线乃至四线城市展开其在河南的布局，这也是胡葆森所言的“建业模式”。

　　然而亚细亚五彩广场拖累了建业省域化发展的策略。

　　2001年10月，建业以2.3亿的价格拍得亚细亚五彩购物广场。作为郑州市处置不良资产的重点项目，建业显然希望能够通过此次竞拍获得更多的发展机会。

　　但在2001年以2.3亿的价格拍下亚细亚五彩广场，对于其时并不成熟的建业而言是要有承担风险的勇气的。

　　在建业最初的盘算当中，建业希望拍下亚细亚五彩广场后立即整体出租出去。事实上，2002年1月，建业就将亚细亚五彩广场出租给了北京华联。

　　但显然，亚细亚五彩广场并没有为建业和华联带来可以预期的回报，其后亚细亚五彩广场陷入了僵局。在随后的两年时间里，亚细亚经过多次股权转让。最初建业将股权完全转让给华联，但价格相当低廉。

　　有分析人士认为，亚细亚广场拖累了建业原本的省域化发展计划，直至2004年，建业才真正开始实施省域化的发展策略。但分析人士认为，亚细亚拖累了建业最好的发展时机，而胡葆森寄希望亚细亚五彩广场能够为其带来更多的政府资源的目的可能也未能达到。

　　此间，建业在郑州最为成功的项目是“联盟新城”，但这是中城联盟的合作项目，建业的资金瓶颈可见一斑。

　　把股权卖出去

　　胡葆森早年有过香港工作的经验，在企业资本运作方面有自身的心得，这可能是胡葆森能够立足中国房地产的低洼地带河南，但同时能够成功地塑造建业的品牌的原因之一。

　　著名经济学家，北师大金融研究中心主任钟伟在分析河南建业的发展时说，建业有自己的品牌模式，早年参与足球俱乐部就为建业打响了全国品牌。

　　“通过足球塑造的影响力，胡葆森成功的避开了郑州市场的争夺，开展农村包围城市的路线，是有道理的。”钟伟说。他还认为建业在中国足球职业化最初的时间里塑造的影响力足以让河南三线乃至四线城市将建业视为招商引资的重点对象，而大手笔的拍下亚细亚五彩广场，最起码在表面上塑造了一个实力雄厚的房地产企业形象。

　　“这种形象可能为建业获得了在三四线城市取得廉价土地的途径。”钟伟说。

　　但一直以来，胡葆森引为心病的建业的股权结构。从某种程度上而言，自郑州市建行撤出建业之后，建业已经成为胡葆森的私人企业。

　　但这样的股权结构显然不利于融资，更勿须说上市。胡葆森曾羡慕的万科说：“如果华润愿意买建业的股权，我愿意出售50%的股权。”

　　2006年，胡葆森终于实现了这一梦想，他将建业30%的股权卖给了凯德置地，从而获得了6亿元人民币的现金。这被认为是建业筹备上市的重要一步。

　　事实上早在05年，胡葆森就在预备上市，但一个瓶颈在于资本市场对河南房地产市场的认同度并不高，一直以来，郑州的房地产价格处于低水平，更勿须说那些河南三四线城市的房地产价值。直至去年，这一情况方有所好转，胡葆森上市步伐开始加速。

　　有分析人士认为，就目前建业的资产质量而言，并不高。

　　“建业所谓的省域化模式在资本市场上并不被人看好。”该分析人士说。

发稿：邬琼审校：0

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