何世红：房价下降拐点未现

来源: [观点网] 时间: 2008-01-27 18:37

致信编辑

打印

评论

　　现在是如何让房地产回归到健康发展的时候，我们应该谈的是，如何让房地产健康、理性发展，而不是讨论空泛的概念。　　

　　观点网：最近有关“拐点”的讨论相当火热，而各大城市楼盘开始降价的讯息仿佛也在印证“拐点”之说。请问您是怎么看“拐点”的？

何世红

　　何世红：其实从去年下半年开始，在现实面前，就开始有很多人做出了关于房地产市场形式的预测，包括“拐点”等等的这些提法。在我觉得，所谓的拐点不拐点，应该是大家对房价的一种预测，并不是一个事实。我觉得应该从两个角度来看这个问题。

　　第一，从经济的形势来看。前几年房地产快速的发展，实际上和中国整体的经济环境休息相关的。二十多年来快速的经济增长，房地产作为经济发展的一个重要环节，也得到了充分的发展。经济水平的提升，带来了消费力的增强，以前潜在的一些消费力逐渐显现，这些积累起来的消费力形成一股庞大的需求，成为房地产价格上涨的重要因素。

　　那么，中国的城市化过程伴随着经济增长的步伐逐渐加速。城市化带来的最直接的结果，就是城市住房的刚性需求。

　　以前有人曾提过“房地产是经济发展的晴雨表”的观点，为什么说是晴雨表呢？任何物质化的经济都离不开房地产，比如一个工厂，必然有厂房之类的先投资，这些就是很明显的经济发展带来的需求的增长。经济的发展支撑了中国房地产这一轮的快速发展。

　　那么从另一个方面来看，经济发展的形式虽然很好，最近几年一直都保持在两位数的增长，但是这两年从国家政策上来看，大家关注到经济发展不仅是快速发展，而且是发展有些过热了。从今年的货币政策就能看出，国家已经开始有意识地收紧，也就是现在提到的信贷从紧。如果国家有计划地控制整个经济发展的步伐，那么房地产业不可避免地要受到影响。

　　观点网：这是从宏观经济与房地产业之间的关系来看的，那么您刚刚提到的另一个角度是什么呢？

　　何世红：还有一个是房地产本身的属性。房地产本身不仅仅具有居住和投资的属性，它同时也关系到一个民生的问题，这是它具有的社会属性。因为房地产具有这么一个属性，那么国家对房地产的价格会密切关注。

　　这几年由于房价的快速的增长，使得国家出台了一系列的针对房地产价格的政策，比如税收、贷款等，这些政策使得现在的开发商、购房者的心理预期有了改变。以前价格快速上涨，除了供求矛盾之外，大家对房地产价格的心理预期也有很大作用。前几年大家会觉得，价格一定会涨的，购房者的“买涨不买跌”的心理，投资客也看好房地产投资，这种心理一定程度上促进了房价的上涨。

　　目前国家无论是从政策层面还是从舆论层面，正在给大家一个信号：要开始调控房地产了。所以说，从消费者和投资者的角度上来看，房价在国家调控之下，会不会有下降的可能呢？那么观望就开始形成。

　　前段时间广州的土地拍卖就反映了这个情况。不仅仅是土地价格比去年年中要低，而且开发商拿地的热情也不足够了。

　　观点网：这一系列的反应，会不会就意味着房价要下降，拐点将到来呢？

　　何世红：我认为从房地产在未来面临的环境来说，调整是在所难免的，但是要提“拐点”，我觉得还是不要提。为什么呢？“拐点”这个定义本身很含糊，而且也不符合市场发展的规律。其实从过去来看，房地产的发展过快，并不是一种健康的发展，现在是如何让房地产回归到健康发展的时候。现在我们应该谈的是，如何让房地产健康、理性发展，而不是讨论空泛的概念。

　　观点网：其实在调控开始之后，房地产业已经开始面临一轮洗牌的过程，目前已经在中介代理身上体现了出来。您认为在国家调控之下，市场会否体现其优胜劣汰的特性？

　　何世红：在去年博鳌房地产论坛的时候，我就已经提到过，房地产业如果经历一次洗牌，无论是开发企业还是顾问行业，都是一个非常重要的过程。大家也可以看到，国家最近在房地产金融方面出台了一系列比较紧的政策。从这点来看，那些品牌不太响亮，现金主要依托销售回款或银行贷款的中小开发商将会面临很大的挑战。而对那些已经上市的，信誉较好的或者融资渠道比较广泛的企业来说，只要策略性地把握好自己的开发速度和资金运作，那么这一轮洗牌对于他们就是个机会。

　　任何一个行业都不可能是一夜之间就能做多大，就能暴富的，必然要有很多迂回，要承受摈弃缺陷的阵痛。比如中介行业最近的情况，在很多业内人士看来，它们现在出现的问题，大家都能预见到，只是迟早的问题。这是一个规律性的事实。

　　观点网：您刚刚也谈到了国家最近对房地产行业调控的政策，您觉得这写政策中，对开发商触动最大的会是什么？

　　何世红：最大的影响肯定是国家关于房地产金融方面的政策，另外土地政策也会触动开发商的神经。其实国家有些政策会对整个大的市场起作用，这些作用还是会间接回到开发商身上，房地产是一个行业，开发商只是这个行业中的一个环节，会随着整个行业的异动而异动。

　　房地产金融对开发商的影响体现在资金链上，房地产开发是一个资金密集的工作，没有资金什么都做不了。不过，有时候一些金融政策调控看起来在短时间内效果并不明显。为什么呢？其实宏观经济的调整应该是一个缓慢的、循序渐进的过程，不可能是一蹴而就的。比如去年央行的多次加息，开始好像没有显现，但是逐渐这个威力就看出来了。政策不可能是今天出台明天就看见效果的，那样经济可能承受不了。

　　所以最近国家提出的信贷从紧的政策，可能会在不久的将来显现威力，而这会直接影响房地产金融，影响开发商的资金流。

　　观点网：您对今年的房价会有一个怎样的预期？

　　何世红：我想今年房地产市场出现震荡是肯定的，会经历一个阵痛的过程。这种震荡对不同的城市、不同城市的不同区域会产生不同程度的影响。对于像深圳这些去年房价涨幅比较大的城市，可能受到的影响也会大一些；对于一些供需矛盾很激烈的地方，在后期供应量加大、各种保障性住房上市的情况下，价格受到的影响会大。

　　中国的市场太大，各个地区市场的成熟程度、消费者的消费能力、供与求矛盾的程度，都各不相同。所以现在很难笼统地说房价是升还是降，但是大的形势上来讲，房价还是平稳下调。