专访李睿：降价是一种迎合的姿态

来源: [观点网] 时间: 2008-01-27 18:31

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　　它们提出降价，主要是为了表明一种姿态，实际上也并没有降得很厉害，只不过是把开盘的项目价格稍微放低了。

　　随着万科、中海等在深圳的率先降价，房价“拐点”成为众人关注的热点话题。观点网就“拐点论”、降价策略、房价走势等相关问题采访了天津贻成集团有限公司研发中心副主任李睿。

　　观点网：当下关于房价“拐点”的讨论在各界都相当激烈，请问目前天津的房价出于什么样的一个状态？是否有楼盘加入降价大军中？

　　李睿：目前看来，房价在各大城市确实有了回落的趋势，这是07年那段时间房价涨幅太快之后必然的结果。因为08年密集的宏观调控措施，深圳、广州这些城市房价在一段急速攀爬后应声而落。

　　各个区域的房地产市场是不同的。天津的情况是房价并未明显回落，因为天津属于滨海新区的重要城市，正处于一个战略发展的阶段。由于它的战略地位的重要性，还是有很多投资者愿意到天津来投资，加上近年经济发展的形势不错，大家对市场也比较看好，短时间内房价还是保持平稳上升。

　　另外一点就是，天津还有很大的发展潜力，或者说是提升的空间。现在广州、深圳、上海等城市，由于房价上涨的速度太快，已经达到一种顶端的感觉，缺乏再度上扬的空间。而天津不一样，天津房价一直很理性，随着08年的奥运预期以及购房潜力的显现，现在天津并没有出现广州、深圳对调控政策相当敏感的现象。

　　观点网：前段时间，万科、中海等几家大开发商在深圳率先降价，引发了降价风潮。您觉得它们降价是基于怎么样的考虑？

　　李睿：万科它们虽然都在深圳降价了，但是在天津并没有降价。我觉得它们提出降价，主要是为了表明一种姿态，实际上也并没有降得很厉害，只不过是把开盘的项目价格稍微放低了。因为在很多城市，这些大开发商的楼盘价格都比其他楼盘要高，现在把价格调低也无所谓，并且我觉得可能在短时间内他们也容易把价格提上去。可以说，这是一种策略。

　　观点网：您怎么看待这种策略？

　　李睿：这个是显而易见的，是一种姿态。国家调控房价调控了这么久，一直调控不下来，像万科这样的老大总得拿出一点姿态来，就如政府的代言人一样。这本来就是一个很好的和政府处好关系的机会，并且能够很大程度上提升自己的形象，何乐而不为呢？

　　现在一些上市公司还是很重视自己的形象的，这关系到他在资本市场的关注度，我认为它们也会考虑到这个方面。

　　观点网：我们都看到，去年的宏观调控相当密集，您认为在诸多政策中，对开发商影响最大的政策是哪一条？

　　李睿：开发商最在意的当然是资金链的问题。去年各大开发商在全国拿地的势头都很猛，不少开发商都积累了上百万、上千万的土地储备量，这些土地都必须在两三年内消化。压力当然就是在资金上，有地没钱开发不行，没钱再拿地也拿不到，所以开发商最在意的就是资金的问题。

　　去年的宏观调控以及今年提出的信贷从紧，可能最受开发商的关注。有一个现象可以反映出来，就是大量的并购和兼并现象的出现。认购股权和兼并是为了什么？主要是为了土地，而通过并购和兼并能够避开高昂的招拍挂程序，拿到相对来说价格较低的土地。

　　还有一个，房地产企业大量进入二三级土地市场，开辟新天地。因为一级城市的土地相当稀缺，地价昂贵，而进入二三级市场能够有效地用较少的资金拿到较多的土地，从而支撑后期持续的开发。

　　观点网：这可能是开发商不得已的选择。

　　李睿：选择其实很多的。不少开发商也选择和政府合作，开发一些廉租房、限价房、经济适用房等等，一来响应政府的政策，二来也能取得一些业绩，虽然利润会比商品房低，但也是一种业绩，从策略上过渡一下。

　　观点网：在房地产市场走旺的时候，很多不规范或者实力较弱的公司也进入房地产业，如今面对“寒冬”，是否会形成一种优胜劣汰的情况？或者这正是一个行业洗牌的过程。

　　李睿：这肯定是一个洗牌的过程，洗牌并一定是坏事，洗牌能带来行业的规范性，更有利行业的发展。

　　一些小的、没有实力的、不太规范的开发商在国家严厉的宏观调控面前肯定是倍受压力，它们会积极地寻找一些合作伙伴。自己有土地，然后寻求一些自己充足的企业来开发，最终共同获得利益。刚刚谈到的股权转让或者企业之间的兼并，都是这种情况。

　　照目前的社会发展来看，越来越朝着精细化在发展。有实力的企业肯定是逐步在整合社会资源。

　　观点网：那您认为在这轮洗牌中，该如何增强自己的实力，不被“洗牌”？

　　李睿：相互合作、强强联手是一个方面。另外，与专业的公司合作，共同开发，最大效益地运用好各种资源，谋取最大的利益。

　　还是刚刚说的，资金是主要的。开发商应时刻关注投资风险，尽力快速回笼资金，保持稳定的现金流。

　　观点网：结合目前的形势来看，您对今年的房价有怎样的预期？

　　李睿：我的观点是房价还是会有一个稳定的上升，可能这种上升的空间不是太大了。经济适用房的放量、国家宏观调控政策的执行、金融紧缩，都会逐渐显现出来。

　　其实不光是房地产，整个经济形势都会从去年的偏快中实现平稳过渡，和今年的奥运经济稳定地接上轨，政府肯定不希望看到过激的经济状况出现。

　　链接：

　　天津贻成集团是在成立于1993年的天津贻成房地产公司基础上发展起来的私营企业集团。集团工商注册资金3亿元，由一个核心企业、五个紧密层企业、多个控股参股企业组成。经营范围涉及房地产开发与销售、商品混凝土加工、船舶制造、土木建筑、物流航运、风力发电、物业管理、商业及文化教育等业务。作为主业的房地产业，贻成集团目前已开发建设项目40多项，开发总面积近300万平方米。已开发完成的丽水园荣获“2005年度中国房地产创新楼盘”、“中国人居社区国际范例奖”，贻成集团还积极参与塘沽区城市工程建设：先后参与了塘沽河北路、铁西路、福州道等区重点道路工程建设；开发建设位于解放路商业金街的标志性建筑一一芙蓉商厦、贻成时代精街、新百广场、贻成综合大厦及位于新洋市场的金洋商厦等城市商业工程。