万达：命运多舛的昆明之战

来源: [观点网] 时间: 2008-01-23 21:56

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　　失去土地之后，王健林只能无奈地看到“滇越铁路主题公园”在别人的手中风生水起。

　　2005年6月，云南省人民政府经济社会发展咨询团第七次会议上，作为省政府顾问的王健林抛出“住在昆明”的口号。当时，万达集团在昆明的首个项目“滇池卫城”即将迎进第一批崇仰“万达”品牌的住户。

　　然而，二年之后，王健林再也无法轻松地面对昆明这座城市。“滇池卫城”一直陷于业主纠纷之中无法脱身，而一度呼声极高的“滇越铁路主题公园”最终易手，由华能澜沧江集团主持开发。

　　这个曾经在大连率先从事旧城改造，在北京、上海、南京、成都等城市开发超过1000万平方米住宅，在地产界率先开创了“订单商业地产”模式，并让“万达广场”红遍全中国的企业，最终在四季如春的昆明黯然退场。

　　入主昆明

　　虽然王健林后来成为云南省政府顾问，但是当初万达进入昆明着实费了不少力气。

　　1993年，根据云南省及昆明市规划，将在昆明建立滇池国家旅游度假区，度假区总体规划面积18.6平方公里，这片尚未开发的沃土无疑是任何开发商都梦寐以求的商机。

　　辗转之中，万达集团得知度假区东片区准备实施大型旅游度假项目，有意入主。然而，该项目从谈判到实施却并不顺利。万达集团与昆明滇池国家旅游度假区管理委员会无法达成共识的核心原因在于，大连万达进入昆明主要的目的在于地产开发，而非旅游度假项目经营。

　　对于滇池管委会而言，答案无疑更倾向于旅游项目；但要让依靠地产发家的大连万达从此专向旅游项目开发，显然也不现实。

　　一位曾多次参与二者谈判的管委会官员对此深感头疼，“将近50亿元的总投资，是昆明吸引资金上少有的大手笔；要是因为这个问题影响签约，实在是让人心疼。”政府矛盾的心态可见一斑。

　　最终，一再被拖延的项目于2003年有了答案。6月6日，昆交会开幕首日，大连万达集团和昆明滇池国家旅游度假区管理委员会在一场颇具声势的新闻发布会上宣布“达成共识”并签下协议。

　　有人士称，这时双方博弈之后互相让步的结果，万达放弃了其做纯粹地产项目的初衷，而滇池管委会亦对其规划中涉及的部分地产项目没有过多反对。

　　资料显示，万达将在其后5年内，耗资30亿元人民币和5000万美金，于滇池岸边大展拳脚。协议所及将近5000亩地，均在滇池度假区核心控制区域，万达将这个片区的功能定义为“大型旅游度假项目”。

　　在新闻发布会上，王健林一再称对昆明情有独钟，万达将在昆大干一番，把国际上通行的旅游房地产开发模式引入昆明。把该项目建成能够大大提升昆明市旅游形象的品牌。

　　地产先行

　　循着旅游地产开发模式，王健林强调：“这个项目不是单纯的房地产开发，而是以旅游为主题的综合开发，纯房地产开发的比例较低。”

　　然而，当万达关于度假区开发的详细规划出台之后，质疑声随即而起。规划显示，万达构思的项目轮廓包括一座大型游乐园、湖滨高尔夫球场、一座园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等；有中小学、幼儿园、医保中心、购物中心；集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等。

　　“在万达预期建设的设施中，能和旅游产业沾上边的仅是高尔夫球场一项，甚至就连这个球场亦可被视为这个庞大社区的一个配套工程，何来综合旅游项目之说？”提及当时看到万达公布规划之后的心情，某开发商人士至今仍觉得有些愤慨。

　　“在一个旅游度假项目规划里，频频出现了产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等敏感字眼，万达根本就是在做地产项目，‘旅游’之类的界定都只是幌子。”该人士说。

　　不过万达显然已经等不及了，签约之后的8月30日，该项目一期工程“滇池卫城·蓝岸高尔夫社区”和“会所”即破土动工。管委会资料显示，一期项目总投资10个亿，计划用一年时间完成。项目以法兰西后现代城市理论定位城市特质形象及文化主题，以华侨城、博鳌、巴黎卫城、悉尼东区为参照坐标。建成目标是“二十一世纪国际化生态旅游居住城区”。

　　“旅游”缺失

　　万达高调打出的“旅游地产”牌无疑有其更精明的打算。首先，国内稀缺的“旅游地产”概念，可以将外地的消费群吸引到昆明来，从而带动地产的销售。其次，如果单纯以地产项目报批的话，偌大的项目很难获得政府批准，即使获得批准，如此规模的纯地产项目能否找到相匹配的消费群体亦很难断定，至少风险很大。

　　于是，“旅游地产”成为一个停留在书面上的用以作秀的名词，这一点从万达的动作中就能窥见。

　　2005年，万达住宅项目“滇池卫城”一期竣工并开始开始发售；2006年3月29日，王健林亲临昆明滇池卫城，向外界宣布万达在昆明将建设一个大的商业中心和一个白金五星级酒店，昆明商业中心已纳入万达集团战略，万达擅长的多元化商业地产已展开拳脚。

　　而涉及旅游项目的“滇越铁路主题公园”一直没有开工的迹象，万达从2005年就开始声称正在规划，到2006年王健林考察昆明时，项目仍在准备之中。

　　对于滇池度假区的规划，政府的态度是“政治重心＋高尚居住区＋旅游项目＋公共设施”。而据滇池管委会透露，按照规划扣除其他用途的土地，在大连万达成功拿下4000亩地之后，该区域内几乎再也没有如此规模的土地可供大规模开发。

　　万达很显然看到了这一点，数年之间将“滇池系”住宅足足开发到第六期，最初规划中的主题公园仿佛被施了魔咒般迟迟不见动弹。

　　深陷麻烦

　　即使万达预设的“滇池卫城”项目将前景一片大好，然而，风云变幻的市场还是让昆明万达陷入不可预知的麻烦之中。

　　2005年，购买了滇池卫城紫园期房的许多业主，在交房后发现房屋存在多处漏雨渗水的现象，为此业主们向当时该小区物管昆明万达物业管理有限公司提出了架设雨篷的要求，并获得了该物管公司的口头同意，于是业主们开始纷纷搭建雨篷。

　　2007年6月上旬，昆明万达物管公司认为雨篷属“违章建筑”，保安在未通知业主的情况下，赶走了正在施工的工人。经业主和物管协商，装修工作得以继续。

　　2007年9月23日，昆明万达物管公司保安再次将装修工人挡在了门外不让进入小区内施工。

　　2007年10月9日上午，部分业主要求《物权法》维权，当日下午昆明市规划局滇池度假区分局对双方所争议的“违章建筑”进行调查。最后，监察大队对正在搭建的雨篷下发了停工通知，业主正常的屋内装修继续进行，物管公司不得阻挠。

　　2007年10月15日，昆明市规划局滇池度假区分局召开了“滇池卫城业主搭建雨棚”听证会。

　　虽然最终业主败诉，但是“万达”和“滇池卫城”的品牌已因事态的扩大化而深受影响。

　　更为让人费解的是，在这长达两年的纠纷之中，万达昆明公司一直走马换将，完全没有固定责任人解决此事。

　　2002年，昆明公司成立时，第一任总经理由原万达集团高级副总裁、万达房地产管理有限公司总经理周良君兼任，大概一年左右的时候，又由海归派山东公司总经理何明春出任昆明万达公司总经理，同样在一年之后的2004年，王杰又任昆明公司总经理，2005年底，王杰的座位上又变成高小帆，如今，齐界已接替高小帆任昆明万达总经理。这其间，4年里万达光营销总监就至少换了5个。

　　频繁的人事变动风波之后，万达昆明公司很多决策权被集团上收，而后者在应对昆明当地事务方面很可能有心无力，“万达就以‘即将动工’为名与政府打太极。”有业内人士称。

　　收回土地

　　就在万达为诸多纠纷烦恼不已时，昆明市政府有些沉不住气了。昆明市大力规划的六片重点旅游项目因为“滇越铁路主题公园”的延误而有了缺憾，昔日规划为度假区的土地上仍然遍布杂草，旁边是一栋栋本不该出现的花园别墅。

　　而“滇池卫城”六期的拔地而起，彻底打破了主题公园“即将开工”的谎言。昆明市政府终于忍无可忍，于2007年从万达手中收回闲置已久的旅游项目土地，至此，这片土地已经沉寂了四年。

　　万达集团与昆明市国土房管局均未对收回土地的原因及数量做出说明。有业内人士认为被收回的土地达到1718亩，而也有看法说收回土地仅有100余亩。

　　知情人士透露，昆明市政府已经将“滇越铁路主题公园”项目交给华能澜沧江集团。

　　据华能澜沧江集团资料显示，该项目如此规划：滇池路商业文化开发项目是以提升滇池旅游度假区的区域价值和昆明市城市价值为目的，以滇池优越的自然资源为基础，以昆明城市化发展为依托，以营造区域活力为核心驱动力，打造中国首个以讲述中外文化交流历程为核心，复合功能、开放式中外文化交流旅游示范区。

　　而王健林终于还是没能让人们看到一个旅游地产的成功出现，在住宅地产与商业地产巨大利润的驱使下，他巧妙地躲开了旅游地产潜在的风险。

　　失去土地之后，王健林只能无奈地看到“滇越铁路主题公园”在别人的手中风生水起。