万达：商业地产土储之道

来源: [观点网] 时间: 2008-01-22 23:16

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　　也许我们能够从业界流传的“南有万科，北有万达”之说中想见万达集团在中国房地产界的地位。

　　也许我们能够从业界流传的“南有万科，北有万达”之说中想见万达集团在中国房地产界的地位，只是，如今的万科已是市值超千亿的上市公司，而万达，则刚刚走出积极稳妥A股上市的步伐。

　　这与印象中的万达形象有些背离，曾经它在大连率先从事旧城改造，在东北率先进行股份制改造，在全国率先参与足球也率先退出足球，在地产界率先开创了“订单商业地产”模式，率先尝试房地产信托基金……现在的万达则已被一批又一批企业迎头赶上。

王健林

　　王健林似乎对这样的比较并不在意。万达在近20年的发展中积累了相当的开发经验，已经成为一个集商业地产、住宅地产、万达影院、酒店于一体的地产集团。现在正是收获的时节，万达目前已拥有35个大型城市综合体项目，此后每年会有十多个新开工项目，有5到8个万达广场开业，以及3到5个五星级酒店开业。

　　而其支柱产业之一的住宅房地产开发也同样战功赫赫，1999年开始，万达集团实施跨区域、规模化发展战略。目前已在北京、大连、长春、吉林、南京、南昌、成都、昆明、上海、宁波等城市进行规模住宅开发，至今累计开发量超过1000万平方米。

　　虽然万达通过REITs境外上市的努力没有成功，但是伴随着目前急剧的规模化扩张，万达的A股上市计划已是箭在弦上。

　　两条腿走路

　　万达的起步是从住宅地产开始。1988年，王健林从大连市西岗区政府办公室主任的位置上，请缨“主政”西岗区住宅开发公司，一个欠债149万元、濒临破产的企业，负责大连市旧城改造工作。

　　几年间，王健林俨然成为改造大连旧城区的“专业户”。

　　2000年，万达开始与沃尔玛合作，创立独具万达特色的商业地产“订单模式”，从此，万达开始商业地产和住宅地产同时开发、两条腿走路，并逐渐在随后的日子将侧重点放在商业地产上。

　　商业地产项目对土地的需求与住宅地产有很大不同，这也决定了万达拿地的策略。集中于重点城市的中心区域，追求良好的地段和充足的人流量。

　　王健林始终认为，对土地大规模开发是减少风险和降低成本的最好办法，万达的房地产开发面积一般都在200万平方米以上，有的更高达400平方米。

　　据资料显示，2007年上半年万达新发展落实了七个商业项目，包括北京的石景山，三亚的海棠湾、南京、太原、济南、上海两个项目。这七个项目的楼面面积大约450万平方米，其中有三个项目不仅位于城市的核心区，而且面积超过了100万平方米，这都是万达集团进行城市综合体开发以来最大的项目。

　　王健林在万达半年总结会上透露，万达2007年新获得土地的楼面面积确保800万平方米以上，力争达到1000万平方米。

　　而从另一份万达报告中的数据显示，2007年下半年，万达开工石景山、无锡、南京、太原、上海的两个项目、嘉兴等商业广场项目；石景山、太原、重庆、三亚、无锡等五星级酒店项目开工，全年新开工面积超过400万平方米。

　　显而易见，新获得的土地储备将主要用在万达的商业地产项目上，用于住宅项目的土地是少而又少了。

　　商业为王

　　通过与沃尔玛的接触，王健林忽然发现：沃尔玛及其所采取的“预建”(即国外普遍采用的“build-to-suit”模式)方式，正适合万达在全国进行跨区域经营和从事房地产开发的两大优势，而其为租用场地所提供的租金，又恰好满足了对长期稳定的现金流的需求。于是，在2001年，公司董事会果断做出决定：向商业地产转型。

沃尔玛

　　2003年，万达长春沃尔玛项目成为其第一个商业地产项目，一个月内，完成首层商铺的全部销售，均价突破4万元／平方米。包括华纳兄弟、德国HO-LA家居、美国百胜餐饮、中国台湾灿坤数码、大洋百货、新加坡大食代理等12家知名品牌企业都与万达签订了联合发展协议。

　　随后几年内，万达迅速进入长沙、青岛、天津、南昌、大连、南京等19个城市，万达商业地产每到一个城市都引发商业地震。斥资百亿开发出21个购物中心，成为中国最大购物中心开发商，也由此奠定王健林商业地产领域的领袖地位。

　　凭借商业地产项目上的成功，万达发展为如今总资产超过300亿元，年销售额超过200亿元，年纳税额超过10亿元的全国性房地产企业。截至2006年底，万达集团持有的租赁物业面积(包括开业和在建)约420万平方米，形成了住宅项目有万科，商业地产有万达的格局。

　　从2001年起开始的4年多时间里，万达商业广场以平均每年5家店的速度扩张。根据王健林的介绍：“万达的目标是到2010年至少建设50个购物中心，争取60个，总面积700～800万平方米，年租金收入达到50亿元以上”。而通过全面分析世界前100个购物中心发展商的资料，如果达到800万平方米、50亿元租金收入的规模，就可以在购物中心这个领域进入世界前三名。

　　如今，万达集团已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。