观点评述：警钟为谁而鸣？

来源: [观点网] 时间: 2008-01-21 23:12

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　　无论是曾经的全国房地产经纪百强还是十大诚信品牌，残破不堪的现状充满某种荒谬的味道。

　　2007年中天置业老板蒋飞卷款潜逃的风波尚未平息，新年就在创辉租售一片嘈杂的关门声中拉开了帷幕，无论是曾经的全国房地产经纪百强还是十大诚信品牌，残破不堪的现状充满某种荒谬的味道。

　　2007年，在上海、广州、北京、深圳四大城市的引领下，整个中国房地产市场一片繁荣，一、二手房成交价量齐升。据统计，2007年6月深圳整个中介代理行业的成交量达到1.2万-1.3万单，而在上海的4-5月期间，一直平稳的楼市突然爆发，尤其是二手房市场，甚至出现挂牌价“一日一价”现象，广州二手房市场成交量和成交价格则持续保持两位数的增长幅度。

　　在市场形式一片大好的形势下，同样借势增长的还有二手中介代理机构的数量，这些如雨后春笋般冒出来的店面里贴满了各式各样的楼盘信息，甚至不少曾在2005年宏观调控后倒闭的中小中介公司也重新进入市场。

　　困境

　　而当时间进入季节上的冬季时，整个房地产业几乎也在同时步入“寒冬”，导火索则在于楼市火热之后的房屋交易量大幅萎缩。

　　最早的信号来自于深圳，这个07年领涨全国房价的城市率先传出房价下跌的讯号。根据深圳市国土资源和房产管理局官方网站每日公布的“一手房成交公示”的结果，10月深圳一手房成交16.27万平方米，成交均价14797元/平方米，至11月，一手房价升量降，一手房成交均价环比上涨8%，为15919元/平方米；成交面积环比下降8%，为15.02万平方米。截至12月10日，12月上旬一手商品房成交总面积5.6万平方米，成交均价为14877元/平方米，价格持续回落。

　　随后，京沪穗等一线城市的市场也开始萎缩。以北京为例，从10月开始，北京的二手房交易量以每月10%的速度下跌，而到了2008年第一周，北京各区县交易量比2007年最后一周降了40%。广州的下滑曲线也相当清晰，8月份广州楼市交易量73万平方米，9月份跌到67万平方米，10月份每每为“创交易纪录”的旺季，却只有区区55万平方米交易量。

　　完全依靠楼市繁荣而发展起来的中介行业此时正经历着巨痛。楼市的价量齐跌直接冲击着大大小小中介机构。于是中天置业倒闭了，长河地产开始全线收缩，中大恒基亦计划在2008年1月关闭100家门店。

　　进入2008年1月，这股房地产中介退市风潮迅速向全国范围蔓延。07年9月，上海最大的房地产按揭服务商安家网宣布暂时退出房贷服务业务，随后上海麦格理也向澳大利亚的联邦银行出售了自己的按揭服务业务，有“门面王”之称的创辉将上海门店一夜之间全部关闭；深圳，包括世华、星彦、景河田、金地、美联、满堂红等在内的多家中介收缩数百家门店；北京，门店数量最多的房屋经纪公司中大恒基连续关闭门店50家以上，陆续有天宏东达、信一天、金色时光、帝园退出市场。有人估算，2007年7月份深圳地产行业有1600多人被淘汰，8月份有2800多人，9月份有将近5000多人，10月份不低于6000人被淘汰，这一数字扩展到全国应该会更大。

　　警钟

　　所有这一切都是市场选择的结果。最近两年房地产市场供需两旺的时候，房产中介为抢占市场份额，几乎无一例外扩张门店规模，2007上半年，各大地产中介公司疯狂增加地铺，尤其以中天置业、世华地产、创辉为最，最多的每月开铺60间，一向谨慎的中原地产都号称07年超过200间。

　　数量的增多，意味着竞争的加剧，多出的面包开始被更多的竞争者来抢食，其结果就只有一个：强者生存，优胜劣汰。

　　广州知名房地产人士韩世同分析说，中介作为房地产业链中的一环，尤其对房地产市场的风吹草动异常敏感，当房地产市场发展好的时候，中介很容易发展，当房地产市场出现低迷的时候，中介也是率先就表现出来，它的生存很大程度上还是依赖于房屋的成交量和成交价格，而这些正是房地产市场中存在变数的东西。

　　在市场形势良好的时候，中介机构自身是否强大并不重要，受旺市推动，都有饭吃。但是遭遇“寒冬”时，真正考验实力的时刻到来，那些实力派大中介竞争力越来越强，而资金和人才并不丰厚的中小中介直接面临的就是被淘汰的命运。

　　鉴于07年国家密集的宏观调控威力逐渐显露，那些因为之前对市场的预期过高，盲目扩张的中介，尤其感到政策风险加剧。

　　再者，中天置业老板卷款潜逃事件极大地影响了购房者和投资客对中介行业的信任度，长河地产战略性收缩时尚未显露，但是创辉租售的“瘦身”计划则引起了各方的强烈关注，购房者恐慌性地索要购房款，甚至抢夺创辉门店的电脑等办公用品，正是公众对中介信任度降于“零点”的直接表现。

　　从这里来看，中天置业和创辉租售事件对中介行业的影响，不仅仅在于唤醒了各界对中介资金监管、扩张模式的深切思考，更重大的影响还在于，其动摇了整个房产队伍的“军心”。要知道，楼市价量齐跌的现状和“买涨不买跌”的心理，已是让观望情绪四散弥漫了，如今再加上购房者对中介机构的谨慎态度，可能会让房地产的“冬天”更加寒冷和漫长。