万通：土储为本战略制胜

来源: [观点网] 时间: 2008-01-18 16:05

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　　"战略领先，站在未来安排今天，一向是万通的取胜之道。"从万通地产的前称"先锋置业"就能窥见其发展模式。

冯仑

　　冯仑一直主张万通以美国汉斯和铁狮门为榜样，成为拥有住宅开发、商用物业和定制服务三大事业群、开发与运营并重的房地产公司。于是，他又一次次强调，土地储备并不是一个公司成功的必然因素。

　　然而，在一个竞争日渐激烈的房地产市场，在地价渐渐走高，常常"面粉贵过面包"的土地拍卖会上，开发商们寸土必争的劲头着实让冯仑有些不安。

　　经历了数次土地拍卖会，万通发现每次对手的价格都远远超出自己的想象，而自己则日渐陷入"地荒"的困窘局面。

　　截至2007年12月1日，万通通过各种手段新增土地储备不到50万平方米，离年初制定的每年新增150万平方米土地的目标还相差很远。据万通地产董事会秘书程晓晞透露，当时万通地产正在开发土地面积150万平方米。依据年开发量100万平方米体量计算，万通随时陷于"断粮"的境地。

　　万通公司资料显示，该公司07年11月底在北京、天津两地的土地储备仅仅173万平方米。

　　最后关头的收购动作，终于让万通的年土地储备计划得以完成。是次，万通以3.9亿元的价格收购天津泰达城市开发有限公司47%股权,从而取得该公司拥有的R1、R3、R5地块开发权，项目占地面积35万平米，总建筑面积为95万平米。

　　至此，公司储备项目达到278万平米，权益面积185万平米，勉强完成了2007年度的储地计划。

　　土储路线

　　万通相关人士公开表示，其增加土地储备主要靠两条途径：一是公开市场招拍挂；二是公司股权并购。实际上，万通的土地储备主要来自于股权并购，经过土地招拍挂得来的土地几乎可以忽略。

　　万通大规模并购行为始于2006年。2006年12月，其时股票仍名"万通先锋"的万通实业向万通星河实业有限公司定向增发5200万股股票，收购万通星河持有的天津万通时尚置业有限责任公司82%股权、天津泰达万通房地产开发有限公司65%股权和北京万通龙山置业有限公司100%股权，从而取得天津新城国际项目、新城东路项目、上游国际项目和新新小镇项目，新增土地面积44.13万平方米，新增建筑面积113.89万平方米。

　　随后，万通扩张步伐明显加快。2007年3月，控股子公司万通时尚以16200万元的价格收购天津万华置业100%股权，该公司拟开发项目位于天津空港物流加工区内的CBD区域，占地面积4.2万平方米，总建筑面积为15万平方米。

　　9月，公司出资37392万元收购天津富铭置业有限公司100%股权，获得水域未来城项目（现万通上北新新家园），项目占地面积245417平方米，总建筑面积为365672平方米。

　　"这主要是因为随着房地产市场景气度的不断上升，土地价格水涨船高，公司参与土地拍卖成功率很低。而通过并购成熟项目，能够缩短项目开发周期，提高资本回报率。"市场人士分析说。

　　同时，万通收购项目价格较低，盈利前景较好。以万通上北新新家园为例，其项目楼面单价（土地上建筑物面积均摊的土地价格）仅为1022元，而该项目均价目前已经高达每平米7350元。同样，公司收购泰达城开47%股权平均成本仅为880元每平米，相关地块附近的项目上游国际均价在每平米8000元左右。

　　战略部署

　　从万通目前拥有项目的所处区域来看，其项目主要位于环渤海湾区域。其中，北京占34%，天津占63%，其立足京津、布局全国的意图明显。

　　环渤海湾区域作为中国经济增长的第三极，未来发展潜力巨大。而北京、天津作为环渤海湾区域最大的两座城市，分别被赋予政治、文化中心和北方经济中心两大重要角色，在北京奥运会召开和天津滨海新区被纳入国家发展战略后，两大城市发展前景更为乐观。万通地产积极融入两大城市，能够充分分享北京奥运会和天津滨海新区开发带来的巨大机遇。

　　在布局京津住宅市场的同时，万通也在积极向全国拓展，同时对公司业务模式进行调整。2007年12月，冯仑在接受媒体采访时说,万通将利用即将到来的房地产行业结构调整机会,加紧扩大土地储备和企业规模。冯仑表示,万通未来将形成以京津地区增加住宅开发土地,全国二线城市增加商业地产项目的双线发展格局。

　　万通在商业地产项目上的策略也相当清晰。在商用物业投资上，其奉行标准化复制、规模化投资的基本策略，而在商用不动产投资上则实施以运营带动开发、以财务安排的多样化切割和组合项目、和以"万通中心"为核心产品的建筑综合体的基本原则。

　　其实，这一发展战略早有征兆。万通地产在2006年年报中表示，公司将对现有业务模式进行调整，以优化公司经营资源配置，成为拥有住宅开发、商用物业和定制服务三大业务体系，开发和运营并驾齐驱的地产公司。

　　在这种战略部署指导下，万通于2007年8月出资1000万元设立北京利恒博远咨询服务有限公司，开展定制服务业务。同时，公司出资240万美元与香港领逸投资有限公司合资设立杭州万置投资咨询有限公司，在杭州寻找房地产开发项目。出资1000万元成立合肥中城联盟置业有限公司，拓展商用物业在合肥的业务。