融创的土地瓶颈

来源: [观点网]      时间: 2008-01-17 18:50
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　　与当年遇到的资金瓶颈不同，孙宏斌现在遇到的也许是土地瓶颈。　　

　　2007年12月，融创获得无锡天鹅湖、理想城市和苏州春申相郡项目的开发管理权。这是融创收缩战略之后又一次涉足长三角。之前，融创曾试着与顺驰合作苏州凤凰城项目，但是很快，孙宏斌便刹住了车，将融创的资金从凤凰城中抽离出来，然后将凤凰城与顺驰一起甩给了路劲基建。之后，在融创的城市拓展规划当中，划除了长三角。

　　合作扩张

　　制定融创的发展战略，孙宏斌显然几经转变。融创创立伊始，孙宏斌似乎就在有意控制高速扩张带来的资金压力。在大多数时候，融创选择了与人合作的开发模式，这种模式几乎贯穿在融创的所有发展项目当中。

　　孙宏斌的一个基本方式是，一方面引入品牌合作方，一方面引入资本合作方。与中体奥园的合作可看作是引入品牌合作方，而与景百孚的昂展置业的合作，可看作是引入资本合作方。

　　重庆奥园可以看作是孙宏斌此类模式的代表之作。孙一方面与景百孚谈判，另一方面与中体奥园谈判，在取得了中体奥园重庆项目51%的股权之后，融创成功进军西南。

　　依照此模式，在2004年-2005年间，融创实现了全国扩张。孙宏斌的最初构想可能是依照融创与顺驰在不同的城市之间实现布局的互补。

　　在此时，孙宏斌对合作的模式想法似乎颇多，其不再固执的希望通过引进资金的方式进行项目开发。在后来，孙对顺驰的失败颇有感慨，其认为如果早就寻找合作开发方，而不固执的希望通过引进资金的方式进行开发的话，或许，顺驰不会到维持不下去的地步。

　　大多数分析人士认为，孙宏斌可能一方面深受资金压力之苦，另一方面逐渐深入到房地产领域的孙宏斌显然开始能够多种方式去解决资金与土地的平衡。

　　但同时，融创缺乏自身的品牌为人所诟病，与顺驰在更多的时候注重自身的品牌不同，融创产品品牌与融创企业品牌之间是有裂痕的。这可能与孙宏斌引入中体奥园的品牌有关。

　　紧缩策略

　　然而，就是在融创合作模式得到孙宏斌自己肯定的时候，融创突然在2005年进行了系列重组。孙宏斌突然间放弃了合作的模式，通过项目间的股权置换的方式，取得了部分项目的控股权。

　　这些项目包括融创在天津及重庆奥园项目，放弃了包括长春融创、南京奥城等项目的股权。此后，融创甚至鲜有进行土地储备的记录。

　　至于融创为何要放弃合作开发的模式，选择独立开发。2005年后，低调的孙宏斌并未向外界解释着一切。

　　2007年底是融创在2005年重组之后的第一次进行土地储备，进军其已经退出的长三角市场。有分析人士认为，这可能与融创雷曼兄弟达成股权私募融资协议有关。

　　融创从雷曼兄弟那里获得了2亿美元的融资。孙宏斌希望融创赴港上市的传闻再一次传出。

　　事实上，一直期望能够拥有自己企业的孙宏斌可能在合作的过程当中遇到了种种的问题。孙宏斌自身的解释是，融创通过重组整合了优质资产。融创进入了自己并不善长的商业地产领域。而融创大多数项目均是地段良好，或是在当地已经形成影响力的项目。

　　有分析人士认为，融创项目并不多，但是融创项目的资产是优质的，唯独可惜的是，融创有些项目没有用自己的品牌。一个显然的事实是，孙宏斌已经能够比较顺畅的控制融创的发展了，在财务与管理上的难度显然也不及当初摊子铺得过大的顺驰。而在此过程当中，其已经将顺驰卖给了路劲基建。一切似乎都为融创上市铺平了道路。

　　但孙宏斌显然遇到了另一个困难，融创的土地储备出现了问题，仅有400平米的土地储备可能让融创在上市的过程当中遇到了困难。

　　与当年遇到的资金瓶颈不同，孙宏斌现在遇到的也许是土地瓶颈。

发稿：邬琼审校：0

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