京郊“农业地产”乱象调查 村集体成土地供应商

观点网

2008-01-15 12:51

  •   “农业地产”,是中国社会发展进程中出现的一种违规现象,开发商在农村违规租地,建房售楼,却以农业项目向政府申报,以掩饰自己的违规行为。

      编者按

      “农业地产”,是中国社会发展进程中出现的一种违规现象,开发商在农村违规租地,建房售楼,却以农业项目向政府申报,以掩饰自己的违规行为。

    农村地产

    怀柔“九典种植园”违规租农地搭建别墅向城市居民销售被叫停

      现象产生原因是,当全国各城市地价飞升时,乡村土地成为资本的追逐对象。此前村民的宅基地被村干部开发成小产权房出售,如今则是大片的耕地在城乡统筹、都市农业等试验中,被开发商“租”用。

      北京、大连、沈阳、重庆等许多城市均出现农业地产现象。其背后的本质是,拥有土地所有权的村集体在尝试突破《土地管理法》为村集体使用土地的限制。这样大面积的违规现象是否会对现有土地制度产生触动?

      北京怀柔、顺义、房山等郊区县出现许多奇异、时髦的农业项目。它们多是些蔬菜大棚,每个大棚边上都配备一栋别墅,有欧式尖顶风格,也有平房农院式。

      这些别墅向城市居民租售,并附送大棚,价格低廉得让人怦然心动,均价每平米一千五。而如今,在北京五环边,要找到每平米低于一万元的期房已是非常困难。

      别墅楼盘的名称一律披上绿色农业外衣,“农业园”、“种植园”,或是“农业科技开发园”。

      地产和农业,构成了一个巧妙组合。这类组合不只发生在北京,大连、沈阳、重庆、广东等各地都不约而同地出现类似项目。

      重庆的一些开发商直接将其称为农业地产,其操作方式多违法违规,村集体成为土地的供应商,依然冲击现在土地制度,或将促动现代土地产权改革。

      城郊蔓延农业地产

      无论是“农业地产”还是此前的“小产权房”,背后的实质都是,村集体成为了政府之外的另一个“土地供应商”。 

      长久以来,中国的土地制度将农业和地产分作井水与河水,两者互不侵犯。别墅、商品房只能建造在城市建设用地上。而村集体所有的农村土地只能用于耕作或村集体建设。

      “农业地产”的出现,造成了对中国现有土地制度的一次冲击。表面上改变的是,那些种粮、种菜、种果树的土地上“种”出了别墅;而更意味深长的是,村集体甚至村民也成为“土地供应商”。

      小罗山村委会向开发商出租了40余亩土地,使九典种植园的别墅群得以在怀柔的潮白河边矗立。该村委会同时成为了这个项目的合伙人。

      重庆白鹤村村民肖光复的地也租给了一家“农业地产”开发商,他每年可获得稻谷千斤,合计800元。如果他去园区打工,每月还可领800元薪水。肖光复说,如果按长期计算,租地补偿胜于国家征用的偿付。征地一次性补偿只有三四万,租地能解决工作生计,租期过后地还属于村民自己。

      愈来愈多的村民对土地利润产出的观念发生转变。他们发现一亩耕地产千斤谷,值几百元;如今,当盖上一栋房后,最少可卖到二三十万。村集体在租地之余,自己也建房售楼。

      这样的转变在某种程度上得到乡镇政府的默许。有时,他们会自制产权证,颁给由村委会开发建设的楼房。相对于国家颁给城市建设用地上商品房的产权证,这些产权证不能在市场上公开流通,人们称之为“小产权证”。

      如今看来,村集体提供土地、投身地产的利益冲动在全国有蔓延之势。北京房山、通州、怀柔等郊区县,别墅型小产权房云集。

      来自一份北京的房屋中介统计报告显示,2007年,北京“小产权房”项目的面积相当于可售房屋面积的1/3。

      另一家房屋中介调查显示,目前北京已售和在建的“小产权房”很快就会超过1000万平方米,而北京市经济适用房和限价房未来三年的目标也只有2000万平方米。

      不仅是北京,石家庄市开发区宋营镇东仰陵村的“加洲阳光”、南京市铁心桥街道的“凤翔花园”,均是规模庞大的小产权住宅区,面积达几十万平方米。

      由于这些楼房、别墅的土地是村集体提供,他们不收取土地出让金和各种税费,致使开发成本低廉。有媒体曾计算过,小产权房的开发成本约是城市商品房的1/3。

      所以,在这些土地上“种”出的楼房、别墅,房价之低让人大跌眼镜。

      北京小罗山村的别墅,售价在20万到50万之间,而城市建设用地上的别墅价格是它的10倍。城里去乡村购买的人,趋之若鹜。

      宋洪军想到农村找地建房。他是重庆嘉和日盛置业公司的策划总监。他和重庆地产界的朋友都注意到,村集体向房地产界提供土地的现象日益普遍。他们期盼启动现代土地产权制度的改革。

      农业地产的几套外衣

      在别墅边上搭建温室大棚,将地产项目申请为农业项目,村集体只有在这样的形势下才能继续向城市开发商提供土地,为自己谋得利益。 

      《宪法》在1982年赋予了村集体的土地所有权,其中规定:“农村和郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。”

      但是村集体对使用土地的权力,也是受到限制的。

      1999年,国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》,明确禁止,农民住宅向城市居民出售,

      禁令之后,村集体不向外出售住宅,而改成向开发商出租土地,建造小产权房。并且局势愈演愈烈。

      到了2007年,风险值升到顶端。

      2007年4月16日,北京房山青龙头村85栋乡产权别墅被拆,理由是违法占有耕地,另3名涉案人员被羁押。

      去年6月,建设部发布风险提示:小产权房不受法律保护。之后的11月,国务院常务会议上,明确禁止城镇居民购买小产权房。

      姚莉最近常会感到不安。她在怀柔区小罗山村开发的“九典种植园”,被指为小产权房,执法部门将其叫停。她担心200万的投资将打水漂儿。

      当村集体提供的土地变得愈来愈不安全时,“农业地产”的外衣翩然而至,这对于村集体这个土地所有者来说,更像是个妥协。

      妥协在短时间内形成一套系统。首先,楼盘销售都不刊发媒体广告,若在媒体上出现,也是“都市田园梦”之类的农业投资软文。更多的是通过短信和街头小传单形式,招揽客户。

      其次,售楼处的小姐不宣称售房,而是强调租房,花费二三十万租用楼房二三十年。同时,别墅也有了一个花名———管护房,管护每个别墅配备的蔬菜大棚。

      最后,也是最重要的,必须去当地的农业部门进行项目申请。为了不让自己的投资付之东流,姚莉目前正在向怀柔区政府申请“种植园”为农业项目。

      在新农村建设、城乡统筹等各种政策缝隙中,“农业地产”轻易找到生存空间。

      “农业地产”在北京找到的政策缝隙是,北京于2006年要求下辖的区县大力发展温室大棚等设施农业,并提供资金补贴。而在重庆,则是城乡统筹和都市农业让“博士农业科技园”———温室大棚配两层别墅的地产项目,获得市、区两级重点农业项目。

      绿民公司的李飞比姚莉幸运,他在顺义开发的绿民农业园,同样是大棚配备管护房的形式,只是项目早已得到顺义区政府的支持。

      而在国土资源部有关人士看来,这些做法都属违法,尤其是当农业地产占用大量耕地时。目前中国18亿亩耕地红线面临失守之险。

      2007年12月11日,国务院会议上指出,中国目前的土地资源处于紧缺状态,禁止城镇居民购买小产权房。

      清华大学教授蔡继明在《经济观察报》采访时说,国务院做出这个规定是出于保护耕地考虑,但是不能因噎废食。

      不明朗的出路

      对于如何处理那些已建成的“农业地产”,国土资源部政策法规司有关人士也没有给出本报记者肯定回答。 

      在蔡继明看来,现有的土地交易现状是不合理的。

      他在受访时指出,政府利用国家行政权力,用很低廉的价格获得了土地,实际上真实的土地价值并没有反映出来,同时又造成了收益分配的不合理。

      而国土资源部一位人士说,目前现行法律还跟不上,如果一旦放开土地管理,对国家严控的18亿亩耕地保护目标肯定造成严重威胁。

      2007年末,曾任职于国务院房改办的资深学者武建东说,未来土地政策肯定趋严趋紧。国务院也计划年末出台有关农村集体建设用地方面政策的通知,至于以何种方式对外发布,还不清楚。

      2008年1月8日,土地严政出台,国务院办公厅下发通知,明确要求“单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”

      对于如何处理那些已建成的“农业地产”,国土资源部政策法规司有关人士也没有给出本报记者肯定回答。

      北京某个农业项目的“售楼”小姐则向心有疑虑的购买者表达着乐观前途,“你想一想,政府怎么可能拆掉这么多已经建好或者已经入住的房子,这都是社会财富,如果拆掉,也是浪费啊。再说一旦拆除肯定会引起社会不稳定的”。

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      土地制度的三次重要变化

      第一时期

      1950年6月30日,颁布实施的《中华人民共和国土地改革法》形成了自耕农所有制。对拥有的土地“有权自由经营、买卖和出租”。

      第二时期

      1955年夏,新中国通过农业生产资料的社会主义改造和人民公社运动,土地制度改造为集体所有制。

      第三时期

      1978年,凤阳小岗的“大包干”,揭开了中国农村土地制度从单纯集体所有向集体所有、家庭经营的两权分离模式转变。

      2003年实施的《农村土地承包法》却从法律层面体现了对于合法土地承包经营权的保护。

    撰文:吕宗恕    

    审校:0



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