上实发展：“最大地主”潜力股

来源: [观点网] 时间: 2008-01-14 18:29

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　　能够接过碧桂园下一棒的正是上实发展(600748.SH)。其控股大股东上实集团实力雄厚，集团的地产板块拥有126亿元的净资产和超过1亿平方米的土地储备，土地储备量位居中国房地产企业之首。

　　2007年末，在风光与质疑中前行的碧桂园终于还是没能将烫手的“最大地主”招牌转交出去。

　　能够接过碧桂园下一棒的正是上实发展(600748.SH)。其控股大股东上实集团实力雄厚，集团的地产板块拥有126亿元的净资产和超过1亿平方米的土地储备，土地储备量位居中国房地产企业之首。而上实集团有意将地产业务整合入上实发展，如若成功，上实发展拥有的土地储备将远远超过碧桂园。

　　资料显示，上实发展原定向增发方案为向大股东上实集团及其控股子公司上海上实投资发展有限公司非公开发行不超过1.6亿股，发行价格为22.81元/股，同时自筹资金9.22亿元合计约42亿元用于收购集团及上实投资旗下14家房地产公司股权和一块土地使用权等资产。

上实发展

　　12月11日，上实发展公告称，公司向特定对象发行股份购买资产暨重大资产购买的申请并未获得证监会并购重组委员会审核通过。

　　虽然冲击“最大地主”并未成功，但从集团的战略来看，上实发展是上实集团整合旗下房地产业务的唯一平台，重组方案过会遭否后，大股东第一时间积极且坚决地表示将继续推进重组工作的进行和做大做强上市公司。

　　此即意味着，对未来资产注入的预期，上实发展仍然会在土地储备上大有作为。

　　并购合作

　　2008年1月11日，上实发展与哈尔滨爱达投资置业有限公司签订《在建工程转让合同》。根据该合同，上实发展以新设立的全资子公司哈尔滨上实置业有限公司为收购主体，收购爱达投资拥有的哈尔滨爱建新城河洲街北03地块“盛世江南”在建工程项目。据悉，该项目建筑面积约23万平方米，预计于2009年上半年完成竣工验收，哈尔滨上实将以自筹资金6.5亿元收购上述项目。

　　资料显示，上实发展以地产经营、房产经营、资本经营和文化经营“四轮驱动”为经营战略，通过项目开发、并购合作等方式，以上海为基地，长三角为重心，沿海、沿江、出国门发展。

　　从2003年上实发展收购华新国际50%股权开始，其项目开发、并购合作的发展模式就显现出来。

　　2003年，原名浦东不锈的上实发展义无反顾地舍弃了原来的钢铁主业，毅然向房地产领域全面转型。在新任第一大股东上实集团的主导下，公司进行了资产置换，上实方面注入了上海淀山湖新城发展有限公司86.67%股权、上实大厦部分物业产权、上海实业发展有限公司32.27%的出资额及相关权益以及浦东银行3100万股国有法人股、上海金钟广场的部分物业产权、上海高阳商务中心房产等资产。

　　对华新国际的投资则是上实发展全面向房产转型以来的第一次重大并购行为。资料显示，上实发展以自有资金18728万元分步对维信发展在国内的房地产独资企业重庆华新国际实业有限公司增资，增资完成后公司持有重庆华新实业50%股权。

　　2006年，上实发展与成都华新国际城市发展有限公司达成协议，以1.1亿元平价收购该公司位于光华大道温江段占地约185亩的“锦绣森邻”项目。

　　2007年10月10日，上实发展向上海远东国际桥梁建设有限公司增资2.3亿元，持有后者76.67%的股份，成功控股远东桥梁。

　　而就在12月重组方案遭否后，上实发展通过收购关联公司所持天津市中天兴业房地产开发有限公司30%的股权，切入天津市场。

　　正是通过一系列的收购之后，上实发展迅速而有效地占领了上海、天津、重庆、成都、济南、青岛、郑州、泉州等多个城市。据了解，上实发展目前已完成和在建的房地产项目有十多个，包括上海海源别墅、重庆的锦绣山庄、水天花园、都市花园，成都的锦绣花园以及郑州的家和万世等。

　　潜力股

　　2007年8月，上实发展高层针对新注入房地产资产的收益问题表示，2008年上实发展盈利能力会实现跨越式增长，2008年主营收入将增长425.56%，净利润将增长855.34%，归属于母公司所有者的净利润将增长1920.61%。

　　作为新文化地产的标志性项目，上实发展全力开发的上海“海上海”项目二期毛利率达到43%，预计三期住宅毛利率在60%左右，显然该项目将为其2008年业绩做出积极贡献。另外，成都锦绣森邻，郑州家和万世四期，上实大厦等也有出租收入。其中，锦绣森邻地价大约1000元/平米，初步预计销售均价可达到4000元/平米，上实发展中报已经披露2007年将有4.5万平米竣工销售，即可预计该项目年内将产生1.8亿元左右的收入。有机构保守估计，“海上海”三期创意居公寓和成都“锦绣森邻”两个项目有望实现近15亿元的收入。

　　据上实发展资料显示，2007年1-9月份，公司实现主营业务收10亿元，而2006年同期收益为7亿元。国泰君安证券预计，公司2006年、2007年EPS分别为0.71元、0.56元，如果大股东资产注入进度加快，这个业绩水平还将被大幅改写。

　　1998底上海市政府批给上实集团84.68平方公里的陈家镇东滩土地，地块约占崇明岛的15%，规划投资总额大约为120亿元。该项目开发由上实发展承担，与李嘉诚合作。

　　去年，上实发展与拥有140亿美元规模的跨国资本巨头美国柯罗尼集团合作，共同出资设立了“扬子基金”，其重点投资方向就是收购以房地产及相关项目为主的具有升值潜力的资产，这更使其在房地产领域的实力大增。