地产中介遭遇寒冬

来源: [观点网] 时间: 2008-01-11 14:08

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　　“这个时候，离开是合理的，留下是坚强的”，在年底成交量暴跌，业内险情频发的情况下，某代理公司高层不禁发出如此感叹！

　　【市场逆转】成交量大幅下跌

　　近期广州、深圳等地楼市遭遇寒流，市场成交量持续萎缩。相比由发展商主导的一手房市场，完全由“散户”交易决定的二手房市场受到的冲击尤为剧烈，依靠二手房交易生存的地产中介无疑正处于“寒冬”期，他们会以何种方式“御寒”、“过冬”呢？

　　2007年头三季度，广州二手房市场成交量和成交价格的增长幅度都达到两位数，明显高于前几年。第四季度市场走势逆转，在观望气氛的影响下，交易量大幅下降，成交价格也开始下调。

　　满堂红地产发布的年度分析报告认为，在经历了2004年以来的连续三年上涨之后，二手楼的价格已然不是当初普通工薪阶层可以接受的水平了。从单价来看，7500元／平方米以上的成交比例2006年不过为5%，2007年已经上升到22.3%。从总价来看，满堂红统计的2007年11月份全市二手住宅的套均成交总价为54.6万元，比2006年同期的39.7万元猛增37.5%。

　　对于二手房市场交易量究竟下降多少，目前尚无准确的数据，但各大中介行都承认最近的市场成交跌落至谷底。在投机炒房之风戛然而止的深圳，据说二手房成交量相比高峰期下跌9成以上，广州业内人士则普遍声称总体下降3成左右。可见，涨得太多的楼价，把绝大多数买家的需求抑制住了。

　　【经营惨淡】全行业裁员过千

　　随着交易量的大幅下降，关于中介行不利的传言也满天飞。自深圳中天置业事件后，有传言深圳多家中介公司栽在资金链断裂的问题上。广州某中介行高层称：“近期广州几家大的中介公司加起来裁员在1000人以上”，一些小的中介干脆关门歇业。

　　“我估计近两个月来中介都在亏”，广州某大型地产中介公司高层表示，近期中介公司只有三种情况：亏损、持平、小赚，想要继续在这个市场上大赚特赚极为困难。“资金雄厚或者内功好点的中介还勉强挺得住，其他中小规模的很难度日了”，这位高层表示。

　　市场迹象表明，各中介公司纷纷收缩门店或减少人手。记者调查发现，近期停业的多为中小规模的中介行，而大中介虽然坚持开张，但店内往往只有1—3名工作人员值班。

　　记者走访时还发现，部分规模扩张“凶悍”的中介行也加入了关门停业的行列，最明显的就是创辉租售。创辉租售今年中还在番禺区连开数家分店，如今悄然关闭了多家店铺。对于完全依赖服务提成获取利润的中介行来说，频繁开店和关店所带来的损失甚为惨重。

　　万幸的是，广州中介还没有出现深圳中天置业事件那样的违规黑洞。据某资深人士称，广州地产中介在市场火爆的时候没有大量违规操作，如今不景气最多也就是不赚钱，而不会导致崩溃。

　　【应对策略】扩张收缩各不同

　　地产中介行业不可避免地进入寒冬，这个冬天将对其生存能力进行最大的考验。记者了解到，各中介公司都在纷纷调整发展策略，通过种种手段等待春天的到来。“这个时候，离开是合理的，留下是坚强的”，一位代理公司高层发出这样的感叹。

　　港资背景的中原地产一直是逆势而动的高手。尽管去年第四季度的业务量有所下降，但中原在11-12月仍然新开16家分行。该公司认为，市场转淡，正是强调规范经营管理的公司最好扩张机会。中原地产曾在2001年香港地产低迷时收购了利嘉阁代理行，从而一举成为香港住宅市场占有率最大的地产中介代理公司。中原认为，目前的广州市场还未出现当年香港市场的低迷情况，机会仍然大于风险。

　　同样在广州发展稳健的满堂红地产也没有受阻于市场低迷，其扩张力度更趋猛烈。满堂红2007年门店数量已经超过200家，满堂红将网络经纪人视为中介服务的“蓝海”，除了加强网上地产中介服务外，满堂红于近日还推出网上保险经纪业务，向保险行业进行多元化扩张。

　　其他部分中小规模的中介公司则以专业化寻求生存空间。老牌公司德诚行悄然转型，开始对发展商逃匿、发展商迟迟不肯办证、拍卖房难办证等房产问题提供中介服务。方圆地产则大幅缩减门店规模，只在白云、海珠、芳村三区寻求发展。

　　经历了盲目扩张之痛的创辉租售出言谨慎。该公司广州区总经理吴广业表示，“过冬”将主要依靠降低成本和收缩战线。不但要在门店节约营业成本，也将继续进行人员调整。

　　广州满堂红“租惠全城”降佣金

　　满堂红“租惠全城”优惠活动将于1月中旬正式启动，活动期将持续至3月底。据介绍，活动期间，曾在满堂红达成租赁交易的客户再次通过满堂红租房、买房可享受佣金折扣等多重优惠。

　　此外，为方便市民，满堂红还将在同期推出“预约租赁”业务。满堂红将根据客户要求预留合适的物业，并在预约保留期内通过E-mail向客户推荐，让客户足不出户就能找到心水房源。

　　业界声音

　　创辉租售广州区总经理吴广业：关20%门店是合理的

　　创辉租售广州区总经理吴广业告诉记者，创辉租售的“瘦身”是正常企业行为，具体要关多少家门店则没有具体目标。

　　吴广业承认创辉扩张模式存在问题，“在番禺等区域的店铺过于密集，那些位置不好、业绩差的门店必然要被整合”。据吴广业称，关闭20%左右的门店在其公司看来也是合理的。

　　对于裁员，吴广业表示这是所有中介都会存在的现象，创辉租售员工并没有大规模流失，“瘦身”也是根据业绩表现。对于拖欠工资，吴广业称“百分百是谣言”，是同行的“污蔑”。

　　中原地产区域总监潘婉霞：以差异化服务走出低谷