杭[2007]75号地挂牌港资角力

来源: [观点网] 时间: 2008-01-10 18:35

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　　杭政储出[2007]75号地块，东至西兴路，南至新开建设河，西至江陵路，北至闻涛路，其中住宅(设配套公建)用地面积达到221.2亩，容积率不大于2.5，再加上近70亩的商业办公用地，这个项目的建筑面积可以达到近61万平方米，无论是项目的占地面积，还是建筑规模，都超过目前滨江最大的项目彩虹城。

　　本周五，将有6块土地在杭州市公共资源交易中心挂牌出让。这场土地大餐中，滨江区的两块宅地显然最引人注目，两块地的总面积达到了422亩，其中住宅(设配套公建)用地面积达到316亩。而事实上，这两块地可谓命运多舛，由于无人报价，它们的出让时间被一再推迟。

　　是这块地位置欠佳？还是开发商不看好眼下的行情？这样大的一幅综合地块，对于开发商的要求有多高？20多万平方米的商业集聚地，是否适合滨江目前的居住需求？带着诸多疑问，记者采访了多名资深的业内人士，让他们来解读75号地块。

　　现在拿地不是好时机

　　“最近拿地的风险太大。”中都置业的常务副总刘强表示，这块地推迟出让丝毫没有让人感到意外。他分析道：“本地的绿城、滨江这些大企业已经有相当的土地储备了，再投入一笔巨资去拿这样的地块，风险是比较大的，会使企业的资金链相当紧张。而中小公司根本没有这样的实力，即使是合作拿地，他们的资金也经不起这样大体量商业的消耗。”

　　对于今年的市场走势，多位业内人士都一致表示“不是很看好”。从去年下半年起，新的调控政策接二连三出台，“对楼市影响还是蛮大的，所以拿地也比较谨慎。谁也不想整个企业的发展被某一个项目拖累。”

　　刘强还表示，不仅是资金，这样大的体量商业，对于企业在商业地产的操作经验上的要求，也是非常高的。商业地产的操作，一向不是本地房企的特长。

　　对资金实力要求很高

　　“20多万平方米，相当于我们一个万象城了。”华润新鸿基的助理总经理陈进表示：“这样一个大的体量的商业，虽然和我们的万象城只有一江之隔，但是不管是交通，还是配套等，跟目前的钱江新城相比，还是有一定的差距。”

　　他对于75号地块的担忧，更多还是来自于其可能造成的资金压力：“光拿地就要30个亿，甚至更多。而这样一个大的体量，就算是滚动开发，也至少要占用20多个亿的资金。这样的资金量，对于开发企业的实力要求是相当高的。”他同时也表示：“30多万平方米住宅出售，可以在一定程度上缓解资金的压力。虽然商业这块没有规定不能出售，但是要想做好的话，肯定是要长期持有，出售不是一个好的出路。”

　　赞成房产的副总沈飙也说道：“商业的体量在滨江肯定是好的，但是和住宅捆绑在一起，就不是很好拿了，如果单纯是商业，价格又不是很高的话，我们肯定也会去拿。”

　　5.5容积率增加开发难度

　　不管是想要拿地的，还是在关注的业内人士，都对75号地块的高容积率，表现出极大的疑惑。

　　“这么高的容积率，肯定要有写字楼，肯定要有酒店。”沈飙表示，从目前滨江的整个房产类型构成来看，其实还是很需要这样的一个大型商业项目，写字楼和商业都是符合目前滨江的发展需要。

　　而陈进则表示出不同的观点：“容积率是太高了，光做写字楼和酒店都用不完。一个写字楼也就4万多平方米，酒店3万多平方米也很大了。所以单纯做写字楼和酒店，肯定是不可能的。这块土地怎么去做，就要仔细地做规划了。”

　　居住氛围尚不宜商业

　　“这块地现在拿出来其实早了一点，因为滨江的居住氛围还不够成熟，从这一点上来看，它不如城北，远洋地产拿到的拱墅区CBD，就比这块地要容易做。”国都房产的副总裁蔡阳表示，市中心的价值是永恒的，而周边的价值是一时的。他认为现在滨江的居住氛围还不浓厚：“白天去看，高楼林立。晚上去看，黑灯瞎火。这是每一个新区都会面临的问题。从目前的入住率和消费能力来看，滨江现在推出这么大一块商业，是有点太早了。”

　　天都城的副总王旭飞则表示，滨江目前的居住氛围还有些欠缺：“虽说是高楼林立，道路宽阔，但事实上生活在其中，非常不方便，可居住性不强。”

　　他还从产业的方面对75号地块进行了分析：“滨江目前大量的规划人口，非常需要商业的配套。但是实际情况是很多商业是沉淀的。作为支撑的高新技术产业，也并没有得到充分的发展。如果没有产业的支撑，滨江的商业发展会非常缺乏后劲。”

　　而陈进则这样分析：“做成这样一个大的商业项目的话，其实不能光看滨江的人口了，它必须是辐射到整个城市，甚至是这个城市的周边地区。”

　　传言香港地产大鳄或将入主

　　“这块地推出时间是有点出乎意料。这样大的地块整体出让，肯定是有意向者的，不然不会这么贸然拿出来。”一位本地开发商这样表示。

　　而另一位著名业内人士的话，则印证了以上说法：“我们也关注过这块地，后来知道这是有明确目标指向的地块出让。因为政府希望引入一些有相当品牌号召力和商业地产操作经验的外地大开发商来操作，这样有利于滨江区整体的成熟度快速提升。”他还透露，香港地产的前5名中，至少有三家对此地块有明确意向。

　　至于业内普遍关心的华润新鸿基是否会参与此宗土地的竞买，陈进表示：“这是商业机密，只有到竞价现场才能确定。”

　　而业内人士对这块地的楼面价测算，大多数都认为在7000元以内是比较合适的，超过7500元，就比较吃力了。