SOHO中国：土地储备都是为了钱

来源: [观点网]      时间: 2008-01-07 22:36
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　　事实上，潘石屹在三里屯及前门项目上资金沉淀相对较大。两个项目均为北京旧城改造项目，仅前门项目投资金额就需要大约100亿左右的投资。　　

　　SOHO中国在香港上市创造了一个地产奇迹，100多万平米的土地储备创造了近500亿港元的市值。潘石屹1平米土地储备卖出了30平米土地储备的价格。

　　恼人的土地储备

　　2007年以前，SOHO中国几乎从来不进行土地储备，与其等待土地升值，潘石屹宁肯花高价拿地，在资金上快进快出，快速滚动，通过提高资金周转率来提高回报率。

　　但潘石屹这样的模式显然不符合投资者的胃口。海外投资者判断房地产公司投资前景的最重要依据，是土地储备或者长期物业。

　　潘石屹做商业地产但不持有，类似于项目公司的性质却让潘石屹手中的土地捉襟见肘。尽管潘石屹对考察土地储备作为评估房地产企业的上市的标准颇有微词，但潘石屹的微词显然说服不了投资者。更说服不了自己。

　　2006年，潘石屹一整年都在为缺地的事情苦恼，而整个2007年潘石屹都在为上市的事情苦恼。

　　一个有趣的现象，潘石屹上市是期望自己能够有足够的资金在土地市场上有所斩获，而土地储备却限制了潘石屹上市。从年初SOHO中国赴港上市的消息流传伊始至六月几乎登陆港股，潘石屹最后还是因为土地储备问题导致承销商给SOHO中国的定价偏弱，潘石屹最终放弃了6月在港上市。

　　此前，潘石屹因为缺乏项目可以开发，甚至将自己的销售团“租”给了阳光100。

　　在SOHO中国上市之前，和SOHO中国规模相对接近的广州地产企业合景泰富上市，但其融资规模只有十六亿港元。

　　潘石屹最终引进了瑞银参与SOHO中国上市承销，在对SOHO中国的模式进行了全新的阐述之后，SOHO中国成功上市，而且在定价上有了理想的价格，销售结果也不错，接近一半的香港股民购买了SOHO中国的股票。

　　最终潘石屹融资126亿港元。

　　还是要粮票

　　一个显然的事实是，潘石屹在上市前最终对土地储备方面的要求进行了妥协。

　　今年3月，SOHO中国高调宣布，以土地转让的方式，从首创置地手中获得北京闹市区三里屯南街的一个地块，规划建筑面积63万平方米，转让价格35亿元。

　　这是潘石屹为了今年上市做的最新一笔的土地收购，将土地卖给潘石屹的是与其关系颇为亲密的首创集团。首创原计划兴建一座名为巴黎城的商业项目，不过由于拆迁难度很大，迟迟未能开发。

　　但这块据称最初转让价格不超过5.78亿元的地块，首创最终被差不多翻了五倍的价格卖给了缺地的潘石屹。

　　随后，潘石屹通过入股的方式入主天街置业，取得了前门改造项目中26个地块的开发权，合计面积49910.96平方米。仅此两项，潘石屹获得100多万平米土地储备。

　　上市后，潘石屹又用鸡蛋换粮票的手法，以24亿元的价格从华远手中获得“SOHO北京公馆”和“光华路SOHO2”。

　　还是快速销售

　　在从华远收购SOHO北京公馆不到两个月，潘石屹就开始销售了。而相关分析人士认为，潘石屹较为擅长半成品交易，迅速，在此基础上实现快速回流。

　　潘石屹始终无法放弃快速销售，回流资金的模式。仅仅在几个项目入袋之后，潘石屹就迫切的向媒体表示：“目前SOHO的土地储备已经足够了，最近不用再增加新的土地。”

　　潘石屹解释称：“不是我没钱买地，而是我不愿意储备。”

　　但事实上，潘石屹在三里屯及前门项目上资金沉淀相对较大。两个项目均为北京旧城改造项目，仅前门项目投资金额就需要大约100亿左右的投资。

　　潘石屹必须通过从华远收购的两个半成品项目中迅速获得现金流。以潘石屹的销售团队与销售手法而言，在此两个项目上获得丰厚的回报应该问题不大。

　　有消息称，潘石屹正在香港资本市场上进行新一轮融资计划。

发稿：邬琼审校：0

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