2008楼市大预测地王时代将会终结？

来源: [观点网] 时间: 2008-01-04 14:21

致信编辑

打印

评论

　　一直“面粉贵于面包”土地出让市场，在2007年末终于遭遇到“寒流”。

　　12月6日，是广州市20 07年最后一场大规模土地招拍挂。但与前几个月“地王”频现的热闹场面相比，这次土地出让多少显得有些冷清。两宗金沙洲商业金融用地无人竞价，有5宗用地只以底价成交，金沙洲地价更比前段时间的“地王”价下降了近六成。

　　越来越多的人有理由怀疑，在连环的土地新政之下，喧嚣的地王时代是否会在2008年彻底终结？

　　地王，最危险的资本游戏？

　　充分利用资本市场直接融资，是上市公司取得“地王”的根源和利器。资料显示，通过定向增发和公开增发的股本融资，今年以来上市公司在资本市场拿走上千亿资金。除了增发之外，房地产上市公司又竞相发起了债券融资竞赛。目前，至少已经有金地、保利、北辰实业、万科、中粮地产、新湖等6家房地产上市公司宣布启动债券再融资程序，它们债券融资金额的上限合计为157亿元。利用资本市场的直接融资优势，进而在土地市场上施展拳脚，拿到地之后又增加其再融资筹码——一种不算聪明的原始泡沫积累正在形成。谢国忠就表示：“中国大陆已经在经历一场泡沫，只不过，泡沫制造者的手法极其原始。他们用借来的钱和粗糙的语言来制造泡沫上扬动力，诱惑大众投资者入场。”正如他所言，房地产上市企业圈钱的手段并不高明新鲜，用土地储备为筹码不断地到资本市场进行套利，从而实现其经营收益。

　　股市融资成本非常低廉，无须还本、不用付息，风险却由众多投资者分担。而在一般情况下，通过拿地助推的股票价格上涨给他们带来的收益完全可以弥补他们的拿地成本。

　　有意思的是，房地产企业的股票在资本市场上估值过高已经引起投资者注意，中信建投、银河证券、国泰君安、华泰证券等多家大型创新类券商都在10月份开始通过多种形式，向核心客户发出地产股风险提示，而一些公募基金近期也在内部会议上对地产股下达禁入令，而从盘面上看机构减持地产股迹象明显。被当成“傻瓜”的资本市场，已经对“房企门”有所警惕，房企想要在2008年通过股市圈钱支撑“地王”的可能性也越来越小了。

　　巨无霸地块将终结？

　　“房企门”并不是“欣欣向荣”的房地产市场近期遭遇的唯一危言。

　　一份最新的研究报告称，迄今为止全国范围内囤积在开发商手里的土地，总量多达10亿平方米。这份由北京师范大学金融研究中心12月推出的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》指出，截至20 06年底，房地产业沉淀在土地上的资金估计约2.4万亿元，每年“囤地”所需承受的资金成本约20 0 0亿元，银行体系每向房地产行业注入4元资金，就约有1元被沉淀在土地上。

　　该报告主要撰写人、北师大金融中心主任钟伟表示，当前中国房地产业可用“资金为王、土地为祸”形容，“继续维持既有决策思维定势和市场供求状况，对房地产业、金融业将是危险而巨大的赌博。”

　　不光钟伟有这种危险的感觉。就在上述报告发布前夕，由国土资源部、财政部和中国人民银行联合制定的《土地储备管理办法》正式出台，这是中国第一部有关土地储备的全国性法规。

　　而从11月1日起开始正式施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》也被认为是终结地王时代的希望。这个规定重申，开发商必须付清土地出让金才能拿到土地使用权证书，并要合理控制单宗土地出让规模，规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年。很显然，3年内开发完的土地肯定规模不大，只能是中小盘。而控制单宗土地出让规模，将迫使现在的大宗土地拆分入市，面积大、总价高的地王时代自然也就终结。同样，动辄几千亩的大盘时代也将向“小地块”时代转变。

　　有多少政策可以重来？

　　一个值得关注的问题是，早在1994年7月，我国就颁布了《闲置土地处置办法》。自2005年的“国八条”直至2006年的“国六条”、“国十五条”，都对处置闲置土地作出明确规定。除依法按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，并责令有关企业限期动工、竣工。满两年未动工开发，坚决无偿收回。

　　此前国土部又出台新规，实行“净地”出让；合理控制单宗土地出让规模，防止部分房地产开发企业凭借资金实力圈占大面积土地，形成垄断；同时，自11月1日起，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。

　　但新政也好，建议也罢，“看上去很美”，但要落到实处存在不少难度。能否破解这其中的阻力，相当程度上取决于地方政府的态度和执行力。多年来，一项地产新政推出的同时往往也伴随着带冷笑的怀疑。

　　“2 0 07年出来的土地新政，比如3 9号令，如果在20 08年执行到位，还是将彻底改变房地产格局，此前类似顺驰那样通过拖欠土地出让金同时撬动多个开发项目，‘用7个锅盖盖10个锅’的做法将不再可能。对于市场来说，这将使动辄成交总价数十亿的地王或许将因此大大减少。”首都经贸大学房地产研究中心主任张跃庆告诉《地产》，但问题不在于土地政策出了多少，明年还将出多少，而在于如何保证目前已有的土地政策能实施。

　　事实上，国土资源部之前“土地两年不开发收回”的规定，执行起来几乎就等于一纸空文。“规避政策并不困难，有人检查，房地产商就把土地象征性地围一下，或者是派几个民工去土地上翻翻土。”

　　　中信证券的一位分析师告诉记者，直到最近他在地方省市做调研，发现规避“两年期限”的方法还和多年前一样且行之有效。在实际操作中，开发商可以多次规划变更作为拖延开发的借口。此外，一些涉及到拆迁的地块，拆迁进展缓慢也能成为理由。