土地转让：没有硝烟的战争

来源: [观点网] 时间: 2007-12-27 21:44

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　　政府谨慎的土地招拍挂已经不能满足地产商们硕大的胃口，一场关于土地的吞并战已经悄无声息地展开。

　　随着圣诞节的大幕拉下，中国的房地产企业抓紧年前不多的时间，纷纷走上交易市场，为即将来到的新年忙活一场。昨日，几张公告引起了他们的注意。

　　深圳招商房地产有限公司称，通过上海联合产权交易所举牌收购了上海丰扬房地产开发有限公司60%股权，价格为35，325万元，丰扬公司开发建设有“海德花园”住宅项目，总占地面积包括一号地块房地产权证载明面积及二号地块出让合同载明面积，共计38.53万平方米。

　　上海嘉宝实业(集团)股份有限公司称，公司于2007年12月25日与上海市嘉定区房屋土地管理局签订《上海市国有土地使用权出让合同》，以3.9亿元的价格受让位于上海市嘉定新城马陆东方豪园的东地块，该地块总面积为164576.2平方米。

　　上海实业发展股份有限公司则是“卖粮”，公告称将持有的控股子公司上海上实海云置业有限公司全部股权经审计评估后以不低于5968.0903万元的价格在上海联合产权交易所公开挂牌竞价出售。最终，广东珠江投资有限公司以最高应价人民币5968.0903万元最终竞得上述股权。

　　而复地集团则欣然宣布，公司于2007年12月20日与上海万科以代价人民币24亿元，共同发展该项目订立一份合作合约。根据该合作合约，上海万科及复地投资将分别共同收购地杰置业60%及40%股权，共同开发地杰置业未完成的项目。

　　一时间，挂牌、竞价、出售、合作……让深冬之中的房地产市场显得热闹非凡。

　　收购大潮

　　据上海市联合产权交易所资料显示，上市公司的收购项目成为上周的一大热点。房地产行业成交额巨大，占据首位，达到17.03亿元。自9月底以来，共有13家开发商挂牌全部或者部分转让股权，挂牌总金额高达7.2亿元人民币。

　　而北京市产权交易所数据统计表明，近半年来，有关房地产公司股权挂牌转让和融资的案例不下二十起。如果再考虑到部分企业私下的股权合作谈判，企业并购现象更是相当普遍。

　　无独有偶，全球四大会计师事务所之一的普华永道最近公布的《中国企业并购岁末回顾与前瞻》显示，中国房地产行业并购数目和金额今年以来大幅上升。报告显示，今年前11个月，中国房地产业共有171起并购事件，在12个主要行业中排名第二，而今年以来房地产业并购金额已经达到103亿美元，较去年全年的49亿美元翻了一番。

　　就在不久前的11月，招商地产便已经通过其控股子公司广州启迪科技园投资有限公司，通过增资扩股的方式获得广州市番禺创新科技园70%股权。

　　在这场股权收购大战中，谁也不甘心落于人后。亿城股份、万科等实力大鳄纷纷祭起“收购”大旗。

　　11月27日，亿城股份公告，公司通过全资子公司北京亿城房地产开发有限公司与北京天行九州岛投资有限公司等三方签订《股权转让合同》，以总价43056万元受让秦皇岛天行九州岛房地产开发有限公司的股权及债权。收购完成后，北京亿城将取得项目公司所拥有的位于秦皇岛市昌黎县黄金海岸滨海区面积为897亩的地块以及地块二期(约为2013亩土地)相应权益。

　　就在11月25日，万科公告透露，全资子公司上海万科房地产有限公司以20.13亿元获得上海铜山街项目60%的权益，该项目占地面积9.1万平方米，总建筑面积21.6万平方米。

　　“房地产企业在未来3至5年内将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期，将只有不到5%的企业可以存活。”如今的现状让人不由联想到万通集团董事长冯仑不久前的这段言论。

　　土地原罪

　　这是一轮悄然兴起的行业内洗牌，围绕的中心则是日渐稀缺的土地资源。

　　房贷新政让高烧的楼市降温，相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果更要明显和容易。一方面是房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大，另一方面是资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分房地产公司都面临着巨大的资金压力，在这样的背景下，不少房地产企业为了防止资金链的断裂，暗自加快了并购重组的步伐。

　　而那些资金丰厚的实力派企业，无疑在这轮并购中占据了绝对性优势。

　　中大恒基不动产营销公司总经理赵晨明解释了现下的“时局”：大开发商已经占据行业高点。以上市公司为主的一批开发商，通过股票增发、发行债券等方式大量融资，利用充裕的资金进行土地储备，直接提升了竞争能力，进一步挤压了中小开发商的生存空间。

　　也有业内人士认为，今年下半年以来，房产开发类企业挂牌数量明显增多与两方面的因素有关，一方面一些项目公司因为长时间无法获得开发土地而挂牌出售。另一个更重要的原因是今年以来资本市场上针对房产开发企业银根收紧，缺乏融资渠道的中小开发商需要大量后续资金，一些拥有待开发土地和项目的开发商资金紧张，急需要寻求实力强劲的开发商合作。

　　“在目前这种土地获得渠道单一且土地供应数量少的客观情况下，通过公开招拍挂方式拿地的成本越来越高，对比之下，通过公司并购和项目股权收购获得土地性价比更高。”一位房地产开发商如是说。