蓝光和骏：地产新贵的土储困境

来源: [观点网] 时间: 2007-12-25 22:44

致信编辑

打印

评论

　　在四川，土地储备最多的房地产企业可能是成都置信，但是在土地招拍挂市场出手最为频繁的，非蓝光和骏莫属。

　　据统计，自2002年7月以来，在成都土地拍卖会上，蓝光和骏出手招拍挂并成功竞得的就有20次，而未竞价成功的次数更是无法统计。

　　正是蓝光和骏，于2002年最先以高价拿下西大街和长顺街交汇处的两块地，一块地价高达585万元/亩，引起成都房地产开发商的恐慌，也由此拉开成都高价拍地的序幕。随后的两年多时间里，蓝光至少拿下5块500万元/亩以上的土地，包括金色夏威夷、西岸蒂景、时代华章、香槟广场、东恒国际等。其中，2004年3月11日拿下的东大街香槟广场地块高达880万元/亩！

　　与此同时，蓝光和骏2005年和2006年连续两年占据四川房地产开发企业市场占有份额首强位置。而在2007年前十个月中，就有权威投资机构统计表明，蓝光和骏市场销售额已达40亿，高居榜首。

　　从2005年开始进军住宅地产，到2007年销售高居榜首，蓝光和骏当然是名副其实的“地产新贵”。

　　成长轨迹

　　四川蓝光和骏实业股份有限公司是四川蓝光集团的核心业务和利润主体，2002年以前，蓝光和骏主要侧重商业地产。自开发罗马假日广场之后，蓝光一路高歌猛进，短短几年已累计开发了15个商业地产项目，其开发面积达到60万平方米之巨。

　　2002年底以来，蓝光调整了战略部署，将公司发展的重点放在商业地产项目的前期开发和销售方面，不断加大开发力度，加快开发节奏。仅2003年，该公司就推出了5个商业地产项目；2004年伊始，又有4个商业项目面市。

　　2005年初，蓝光和骏再次转型，实现从“商业开发”到“住宅开发”的转型，开发诺丁山、御府花都等住宅项目，年销售额达20亿元。2006年，再度连续开发雍锦湾、凯丽滨江、米兰香洲、香瑞湖等多个高档住宅项目，在成都地产业界独具一格。2007年开发的凯丽豪景、皇后国际、富丽花城、富丽东方等楼盘更是为其赢得10月进账40亿的战果。

　　小兵团作战，快速开发、快速销售，成为蓝光和骏最突出的特色。

　　扩张隐忧

　　在2006年，西部仅有龙湖一家房企宣传年销售额超过38亿元，但这还是龙湖在重庆与成都等所有城市的销售总量。即使2006年在成都连续销售多个项目的中海，其在蓉当年销售额也才16个亿。而2007年仅10个月蓝光和骏的销售额就已经突破了40个亿，“这是相当可怕的速度。”一位不愿透露姓名的成都开放商说。

　　拿下众多高价地块，企业又能顺利发展，不少业内人士视蓝光为“奇迹”。“在本地开发商中，蓝光的企业管理、产品研发、开发流程等搞得非常好，开发速度非常快，拿下一块地，在两三个月内就能够投入开发，甚至进行销售，而且通常采取低价策略，以期尽快收回投资。正因为如此，蓝光才敢一年内拍下几块地，同时开发几个项目。”上述人士如此分析。

　　然而，由于缺乏有效的融资渠道，蓝光和骏的土地贮备受到限制，这也成为制约蓝光进一步扩张的瓶颈，直接影响到蓝光上市的步伐。

　　目前，蓝光和骏的年开发量大约在150万平方米，而据蓝光公司资料显示，目前其已拥有足够未来2-3年发展的土地储备，照此推算，蓝光如今的土地储备仅为大约450万平方米。按上市企业的要求来看，这样的土地储备着实有些寒碜。

　　与此同时，蓝光一直拼战的成都市场已经迎来了大鳄纷争的时代。中海、华润、绿地等纷纷杀入，而资料显示，至2005年，入驻成都的外来房地产开发企业总数就已达53家。

　　土地的问题更为严峻。2004年，外来开发商共拍走土地3838亩，占成都市全年出让总面积的70%；2005年1-12月份，成都市中心城区公开拍卖土地24次，成交面积2883亩，成交金额60余亿元；挂牌出让土地13次，成交面积2291亩，成交金额41余亿元，在上百亿元的成交金额中，外来巨头占据了65%以上，囊括了成都各大黄金口岸的地块。2006年，外来投资开发商在成都共拿走7300余亩地，共投资385亿元。

　　这些地产企业的强势进入，必然导致土地招拍挂过程中价格飞升。对于缺乏融资渠道，有需要资金快速开发的蓝光来说，如何有效地利用资金并获得土地，将是当下其面临的最严峻考验。