北京土地市场盘点：年初天价抢地年底地王流标

来源: [观点网] 时间: 2007-12-21 10:02

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　　有天价拿地的，也有天价地被抛弃的，年底推出的“住宅地王”因其面积太大、总价太高被开发商“冷落”。

　　年度总结

　　2007年的土地市场一片繁荣。

今年两限房用地成交了9宗共162.97公顷，规划建筑面积315.76万平方米，超额完成了今年建设两限房300万平方米的供应计划。

　　限价地高调亮相，并出色完成出让计划；经济适用房土地招标出让，让购买者看到了希望。

　　虽然这一年以来，住宅性质用地仍旧以招标出让为主，但拿地心切的开发商还是开出了巨高的价码，因此时不时出现天价地块。

　　有天价拿地的，也有天价地被抛弃的，年底推出的“住宅地王”因其面积太大、总价太高被开发商“冷落”。

　　市场就是这样，符合规律才能发展。

　　抢了一年的地，开发商们开始算经济账了。

　　截至11月底，北京土地招拍挂出让市场供应土地1041.88公顷，完成计划的62%，市国土局相关负责人表示年底将供应700多公顷商品房用地，如能顺利完成则可能今年商品房用地供应超过计划供应量。从土地成交价格来看，最高楼面价达到13788元/平米，北京市城八区商品房楼面地价的成交均价为5821.89元/平方米，比去年增长了25.55%。

　　保障性住房供地超任务完成

　　1—11月，北京土地招拍挂市场共成交土地644.09公顷，成交土地规划建筑面积877.65万平方米，较2006年同期增长了27.38%。

　　从北京土地整理储备中心公布的成交纪录来看，今年成交土地64宗，比去年减少了9宗，但规模增加了188.65万平方米，有四块居住用地超过了50万平方米，而去年成交土地的最大规模才46万平方米。住宅性质用地一共成交40宗，出让土地591.8公顷，比去年增加了8.32%。

　　值得一提的是，今年两限房用地成交了9宗共162.97公顷，规划建筑面积315.76万平方米，超额完成了今年建设两限房300万平方米的供应计划。

　　郊区为土地供应主要阵地

　　从本年度1—11月成交土地的环线分布看，五环内的建设用地越来越少，成交面积只有总量的两成。土地供应继续向五环外倾斜，今年接近六成土地成交位于五环六环之间，五环外以及远郊区县所占的比例已经高达土地市场总体成交面积的79.7%。

　　在八大城区中，作为住宅市场供应的高房价区域及需求的热点区域，朝阳区的土地市场最为各方关注，中原地产统计数据显示，今年朝阳区土地成交规模占总成交规模的16.34%，仍然领先于其他区域。今年昌平区的土地成交规模仅次于朝阳，海淀、丰台以及顺义、通州新城等区域也有大量建设用地上市。

　　最高楼面价达到13788元/平米

　　今年以来，高价地频繁出现成为了北京土地市场一个突出特点。

　　今年土地成交总价最高的是北京万科拿下的朝阳区西大望路27号地，这个规划建筑面积近15万平米的地块，总成交价达到17亿元，楼面价为11379元/平米。楼面地价最高的则属金融街控股中标的朝阳区大屯路224号地，规划建筑面积6万多平米，楼面成交价达到13788元/平方米。此外，成交楼面价过万的还有海淀区科学院南路6号综合楼地。

　　依然“价高者得”？

　　年度关键词【招标】

　　北四环东路73号地块：年初被远洋地产以17.8亿元的价格获得。同时参与本次地块投标的还有首创置业，由万科企业、华润置业和冠德企业组成的投标联合体，华远地产，以及该地块的一级开发商金隅嘉业。

　　远洋的竞标价格是五家投标者中最高的，这让许多人感觉有些意外。因为从去年底广渠路36号及四惠东地块的招标结果来看，能否执行“限套型、限房价”的政策，已成为开发商能否中标的关键。有业内人士分析指出，北京市政府正试图通过土地招标的新规则，在实现中央房地产调控要求和保证地方土地收益之间取得平衡。

　　“我们的报价最高非常偶然，仅比华远、金隅报价高出0.3亿元。以此前几块土地招标的经验来看，中标与否还要看评审团的‘综合评价’。”远洋地产有关人士表示。

　　8宗土地“红牌罚下”

　　年度关键词【囤地】

　　11月23日，北京市国土局撤销了8宗项目用地直接入市交易资格。这是北京市今年7月推出土地交易市场直接入市项目红黄牌制度后，首批被“红牌”撤销的项目。

　　据了解，8宗土地分别位于海淀、朝阳、密云、丰台等地区，包括住宅用地和公建用地。这些土地多属于未在规定时间完成地上拆迁、达到上市交易条件，或者规划意见书超过有效期。这些被亮“红牌”的项目用地将全部纳入土地一级开发或收购储备体系。

　　市国土局表示，此举是为了督促项目用地尽快上市，杜绝企业变相囤地行为。

　　开发商“缺土”表现无遗

　　年度关键词【郊区地块大热】

　　10月24日，通州区玉桥西里地块开标，吸引了远洋地产、北京新华联伟业、哈尔滨世茂滨江、北京东亚新华等11家全国知名地产公司投标。

　　资料显示，玉桥西里地块属于今年出让的住宅用地中相对较远的地块之一，位于通州区梨园镇和永顺镇，土地性质为居住用地，土地面积为5.4万平米，规划建筑面积为13.8万平米，初步计算，该地块的容积率在2.5左右，主要开发中高层板楼。

　　参与本次土地招标的11家地块公司有2家上市地产公司背景，其余的则均为北京或其他城市的知名地产开发企业。招标显示，共有6家地产公司的投标价格超过招标底价，其中投标最高的为北京五河地产和远洋地产有限公司联合体，投标价格为7亿元，超过投标底价3.05亿，最终该联合体中标，楼面地价5050元/平米，业内预测未来住宅销售价格至少将达10000元/平米，而目前通州普通住宅的销售价格约在6500—7000元/平米。

　　无独有偶，12月17日，规划面积约29万平米的门头沟新城冯村地区(一期)居住项目用地举行现场竞价，经过285轮竞价，最终由华润置地(武汉)以15亿元竞得，高出挂牌出让起始价0.57亿元，楼面价约5172元/平方米。与此同时，规划面积为17万平米的房山广阳家园A、B区(D、E地块)居住项目，经过165轮竞价，最终由中铁地产以高出该地块挂牌起始价2.33亿元5亿元的价格———7.23亿元竞得，楼面价约4253元/平方米。

　　业内人士指出，郊区地块出现如此激烈的竞争，开发商对土地资源的饥渴表现无遗，他们对土地的争夺已开始扩展到郊区。

　　知名公司上演争夺战

　　年度关键词【限价地】

　　3月30日，北京首批限价房地块正式亮相：西三旗北京轮胎厂、石景山金顶街、丰台花乡造甲村三个限价房地块发布招标公告，最高限价6800元/平方米，总建筑面积113万平方米。分别由住总、首钢、鸿基世业获得；6月15日，清河小营、红狮涂料厂地块(东铁匠营38号地)第二批限价房的招标公告发布，最高限价6600元/平方米，总建筑面积近30万平米，由金隅嘉业和万科公司获得；7月2日，第三批限价房地块常营乡限价地块招标文件发布，总建筑面积101万平方米，销售限价为每平方米5900元，分别由保利、北辰、富力地产获得；9月13日，通州区半壁店大街地块第四批限价地地块标书开始出售，总建筑面积53万平方米，是首块位于新城的限价地，4800元/平方米的销售限价创下了北京两限房的最低价。

　　至此，北京市已完成本年度推出300万平方米限价房地块的任务。值得注意的是，限价房地块吸引了众多知名地产公司及上市公司争夺，业内认为土地资源紧缺导致只要有利润空间，开发商就会参与限价房建设。

　　小开发商热捧低总价地

　　年度关键词【火拼小地块】

　　4月初，位于丰台区东铁营横七条的一微型地块，竟然吸引多家开发商参与竞价，共有40多家公司购买了该地块标书，参加竞买报价的有22家公司，取得现场竞买资格的有20家，成为今年公开出让地块中又一块被开发商热捧的地块。

　　该地块位于北京南三环边，其中建设用地面积为1900平方米，规划建筑面积仅为4750平方米，土地性质为居住用地，挂牌起始价为1051.25万元。按照“90/70”政策，该地块可以开发一栋50套左右90平米的住宅。该地块所处的位置相对不错，尤其是该地块由北京土地整理储备中心进行整理，摘牌后开发商可以直接进行开发，对于中小开发商颇具吸引力。

　　最终，北京运石建龙房地产开发有限责任公司以3205万的价格摘走了丰台区东铁营横七条44号院。而这块起始挂牌价为1051.25万元的地块，按成交价格计算，楼面价格达到了6740元/平米，让此次参加竞价的其他19家开发商咋舌不已。