展望2008年宏观政策六大走向

来源: [观点网] 时间: 2007-12-20 09:27

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　　综观2007年北京楼市，表现出一个最为显著的特征是房产价格在国家系列组合政策的调控下依然走出了一个比较强劲的上升态势，北京13个行政区的二手房平均价格达到了8926元/平米，同比增长23.1%。这表明单纯从市场层面来进行房价的调控，其难度相对较大。面对房价的上升，政府除了需要保持房产价格的稳定之外，还需要更多的承担起解决中低收入家庭住房难的责任，在这方面，政府已经加大力度，开始着手大力推进实施保障性住房政策，这是2007年楼市调控方向发生变化的主要层面。

　　同时国家面临着如何避免经济发展由过快转向过热，减少通货膨胀的压力，控制价格过快上涨等一系列问题，在2007年12月3日-5日召开的中央经济工作会议中，已经明确了2008年政策实施的主基调，财政政策依然保持稳健的方向，而货币政策将由稳健转向从紧，这已经定格了2008年的政策基本思路就是货币政策从紧，楼市的调控也将在国家大的从紧政策框架下，面临进一步的紧缩。“链家地产”市场研发中心认为，具体来看，预计2008的楼市调控将呈现以下六个走向：

　　第一，落实和完善现有政策是明年主旋律

　　从2003年开启的宏观调控已经持续了5年的时间，尤其是2006、2007年的两轮宏观调控，政策出台全面而密集，涵盖房地产市场的土地、楼市结构、交易环节税费、行业环境、限外、住房保障、加息、提高首付款等各个方面；各大相关部委、主管部门都参与进来，对一个行业进行如此长时间和密集的调控是非常少见的；从现有的政策组合来看，除了持有环节的物业税，房地产市场的各个环节都已经有政策“把守”。因此，“链家地产”市场研发中心认为，落实和完善现有政策将是明年的主旋律；首先，今年政府的调控方向已经由“稳定房价”逐步转为“住房保障”，并在后半年基本建立起了住房保障体系的框架，如何更好的落实住房保障政策将成为调控的一个重点；其次，在经济快速增长、流动性过剩依然存在的情况下，央行仍然会使用加息这一货币政策来调控经济的运行；加息依然会伴随明年房地产市场的发展；再次，平抑房价和房地产良性发展需要不断盘活存量房市场，而当前二手房交易环节的各项税费仍然是制约部分交易的因素，因此，如何改革和完善交易税费，盘活二手房市场可能会成为明年政策的一个方向。

　　第二，推进住房保障政策的关键之年

　　2007年8月，国务院从中央层面出台了住房保障的纲领性文件24号文，并且建设部在11月份分别出台了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，可以说从中央到部委，都已经对住房保障政策作出了明确的指导性文件。北京市也早在今年9月29日就已经出台了《北京市经济适用住房管理办法(试行)的通知》和《北京市城市廉租住房管理办法的通知》，从方向性的层面确立了廉租房和经济适用房的相关规定，随后在11月6日和12月12日分别出台了《关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知》和《北京市经济适用住房购买资格申请、审核及配售管理办法》，从购买人员的进入门槛以及所能购买房产的类别进行明确的规定，并且其他的相关细则也将陆续出台。因此，从住房保障制度的建设角度而言，北京市也已经基本趋于完备，但是，如何确保北京市提出的3年内新增建设1000万平米经济适用房和1000万平米的限价房能够真正发挥住房保障功能，将在很大程度上取决于2008年的政策落实情况，并且存量经济适用房的交易细则最终如何确定也将会直接影响到住房保障政策的推进。应该说，2008年对于住房保障来说，是一个真正的开局之年，也是至为关键之年。

　　第三，土地市场清理整顿有望进一步加强

　　今年的宏观调控虽然在抑制需求方面出台了密集的金融政策，并取得了一定的效果，但是在增加供给方面却显得乏善可陈；应该说调控政策并没有很好的扭转供需关系，供不应求仍然是目前房价上涨的主要原因；而在2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》，进一步加强及完善了土地管理，这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲置土地，增加商品房的供应。因此，2008年，进一步清理整顿闲置土地，从源头上增加土地供给，必将成为政策调控的一个主要方向，开发商的囤地成本必将大大增加，这样有助于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应的效果。

　　第四，货币政策从紧意味着金融紧缩已成定局

　　今年频繁的加息、存款准备金率提高到历史最高点以及提高第二套房贷的首付款和贷款利率，已经非常明显的体现出了金融紧缩的趋向；而在今年12月中央经济工作会议上确定的货币政策从紧大框架下，央行除了会进一步运用利率和存款准备金率这两个手段之外，适度放宽汇率政策可能也将成为一种选择，并且可能会借助必要的行政手段来控制放贷规模，比如通过季度平均放贷规模的控制、严格要求银行的贷款审批制度等等，这些都将可能成为2008年货币政策调控的方式，避免经济从过快向偏热转变，并且受到2007年美国次级债危机的影响，防范房贷风险也成为众多银行必须面对的问题，为此，2008年房贷政策的趋紧已成一种必然。

　　第五，物业税或可从目前的“空转”阶段转入到部分城市的真正试点开征运行

　　房产交易环节的个税、营业税、土地增值税等已经先后执行，但是，从房产价格的走向来看，这些措施并不能起到一个比较理想的效果，那么，开征物业税也必将成为政府实施稅费调控市场的最后一个“杀手锏”。应该说，今年10月1日起执行的物权法，已经为物业税的开征创造了法律条件，尤其是2007年10月之后，国家税务总局和财政部批准物业税空转试点从原先的6个城市扩大到10个城市，这已经说明政府正在加快步伐来推进物业税政策的出台，虽然物业税实施的相关操作细节比较难于界定，物业税全面实施的时间表还很难确定，但是，政府可能会通过选择部分城市的真正试点，然后进行全面地推进实施这样一种模式。因此，2008年，物业税或可会在部分城市率先试点实施，并且试点实施过程中的相关针对性操作细则将会是房产市场的主要焦点。

　　第六，进一步规范中介行业将成为大势所趋

　　今年年初，建设部就出台了资金监管等相关规范交易结算资金的政策，但是11月初仍然爆发了深圳“中天置业”卷款逃跑事件，表明各地对于相关政策的落实方面仍有待进一步的加强，而这必然预示着在2008年整体宏观政策趋紧的大背景下，对各地的中介行业进行又一轮的规范将是大势所趋。从加强存量房交易信息的管理和建立规范、完善的存量房交易信息发布平台角度来说，北京在2008年全面推进存量房网上签约将是一个必然，并且当前的存量房交易过程中，存在一些通过经纪公司交易的但采取了“假自行交易”的模式，那么，为了彻底消除这种状况就需要执行全面的存量房网上签约。同时，为了进一步确保存量房交易资金的安全，规范经纪公司的交易行为，必然会加大存量房资金监管的执行力度，这也将会让资金监管涉及到的相关配套环节进一步的完善。