重庆龙湖：下一个碧桂园？

来源: [观点网] 时间: 2007-12-18 23:13

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　　在素有重庆“北大门”之称的合川县东部，嘉陵江、渠江、涪江三江交汇处，有一处名为钓鱼城的古迹，形势险要，历来为兵家必争之地。700多年前，面临亡国之灾的南宋王朝将领曾固守此城，一度击溃率军来犯的蒙古大汗蒙哥。

　　合川土生土长的重庆龙湖地产董事长吴亚军，自然熟知个中的历史沧桑。11月20日，当龙湖一举击败广东碧桂园(2007.HK)、浙江宋城集团等，拿下当地政府推出的钓鱼城景区及周边6平方公里地块开发权的百亿元大单时，吴心中或许有比她的强劲对手们更多的感慨。

　　有趣的是，这也是曾被追捧为“中国内地女首富”热门人选的吴亚军，与已经荣登此位的碧桂园少主杨惠妍之间理论上的首次交锋。众所周知，后者的父亲杨国强实际上掌控着碧桂园的核心事务。而正积极谋划明年初赴港上市的龙湖地产，大有继碧桂园之后，成为中国地产界又一匹超级黑马的气势。

　　历来低调的吴亚军和龙湖地产，未必乐意接受外界所贴的标签，但这家山城龙头房企迅速走红却是不争的事实。他们究竟有何独门法宝呢？

　　钓鱼城之战

　　合川是规划建设中的重庆“1小时经济圈”的重要板块之一。据当地政府人士透露，早在2005年，重庆市方面便委托蜚声地产界的王志纲工作室，对钓鱼城景区周边进行整体开发策划。这块风水宝地不仅吸引了浙江宋城集团及中石油旗下一家开发公司的关注，也让王志纲的老朋友杨国强动了心。

　　据悉，宋城集团开出10亿元支票，计划开发景区及附近8000亩土地，但与当地政府期望差距较远，而碧桂园则迟迟未能交出具体开发方案，钓鱼城项目一拖就是两年。

　　期间，重庆市常务副市长黄奇帆多次为合川“把脉”，并积极推荐龙湖地产接盘。但据说由于担心旅游项目非公司所长，吴亚军等龙湖高层起先有些犹豫。稍后，杨国强决意转战重庆长寿湖风景区，合川县政府加紧了与龙湖的沟通，后者也派出集团总经理周德康负责商谈，双方终于于日前达成意向协议。

　　根据总体规划，占地约6平方公里的钓鱼城及东城半岛综合开发项目，包括至少一家五星级酒店、会议中心、古战场主题公园、博物馆、温泉度假、特色餐饮一条街等建筑设施，总投资预计达到100亿元。

　　最新消息透露，政企双方定于12月初再签订有关合作细则，龙湖集团亦已委托丹麦一家知名机构进行项目的概念设计，最快将于明年6月正式动工建设。

　　“这将是我们打造的第一个全国知名旅游地产项目，要成为别人不可复制的产品。”周德康乐观地表示。

　　重走“碧桂园之路”？

　　据龙湖内部人士称，尽管吴亚军不事张扬，但上世纪90年代中期步入地产界时，便立下宏愿：5年内成为重庆最大地产商之一，10年内跻身中国一流房企之列。如今，这一愿景正逐步变为现实。

　　就在钓鱼城项目签约前不到两周，即11月8日，龙湖以15.4亿元报价(折合楼面地价每平方米10672元)击退万科地产(000002)、华润置地(1109.HK)及新加坡仁恒置业、凯德置地等，拿下上海近郊青浦一幅超过200亩的别墅用地。龙湖由此创下上海外环以外郊区楼面地价过万元的新纪录，而相邻非别墅类的商品住宅现楼售价，不过每平方米7000元左右。

　　早在今年6月，龙湖参拍上海新城湾城地块未果后不久，即通过股权转让方式获得嘉定新城一幅80余亩的综合性商业地块，开始布局上海。

　　而在此之前，龙湖先后进军北京和成都，加上重庆本土市场的深耕，粗略估计一二级开发土地总面积达11000亩，可建筑面积约1300万平方米(详见链接)。

　　龙湖一高层向记者透露，集团的主要战略是“集中优势兵力布局西部大本营及环渤海、长三角、珠三角等四大区域，并让每个区域都有足够的投资强度”。

　　“珠三角市场有望明年上半年取得突破。”该高层称。这恰恰与龙湖一直紧锣密鼓筹备登陆港股的时间表相吻合。

　　来自香港市场的消息显示，龙湖地产已委任瑞银及摩根士丹利为保荐人，计划明年初上市筹资10亿美元(约78亿港元)。为配合上市行动，龙湖先后四处“挖角”——由原联想公关部总经理王桐主持集团公关事务，由曾任华润置地和美林证券副总裁的林钜昌担纲财务总监。

　　类似的一面快速扩张，一面努力打通境外融资渠道的“手段”，在今年最大的房企黑马碧桂园身上清晰可见。但碧桂园今年4月香港上市前后凶猛出击国内三四线城市，储地逾5000余万平方米(可建筑面积)之举，已引起外界密切关注，尤其是近期传出其在湖南张家界、重庆长寿湖等地“超低价圈地”，更让杨国强陷于舆论的风口浪尖之上。不时被人拿来与碧桂园作比较的龙湖，处境多少有些微妙。

　　“我们主要通过土地资源的整合取得增值收益，而不是依靠所谓囤地获利。”一位参与公司全国拓展行动的龙湖高管声称。

　　仅次于吴亚军的龙湖“二号人物”、集团副董事长蔡奎早先在成都接受媒体采访时则从另一角度解释了公司的全国布局策略。“房地产是一个区域性很强的行业，房企发展初期，适宜集中精力和资源在一个城市找地开发，”他说，“但对于不断做大做强的企业而言，向其他城市谋求发展资源是必须的，获取土地相对也比较容易。”

　　资本运作三级跳

　　现在回过头看，赴港上市是一向重视公司资本运作的龙湖早晚要走的一步棋。

　　据说早在1995年龙湖成立之初，吴亚军就亲赴深圳找万科的王石取经。看到万科积极推行财务公开化，吴回来就聘请了普华永道负责公司的财务审计。而日后龙湖积极采用多元融资模式，而不是像一般地方房企那样主要依赖银行贷款，很难说没有受到谙熟此道的万科“好榜样”的启发。

　　重庆龙港地产顾问机构总经理王徽把龙湖的资本运作总结为三个阶段：本地市场起步时依靠银行贷款和信托，跨区域发展道路上联手海外基金，全国化布局展开后就到境外上市融资。

　　2004年底，龙湖地产与香港置地集团达成总额约40亿元的合作投资协议，共同开发重庆北部新区大竹林国际时尚生活中心。一年之后，他们又与重庆国际信托投资有限公司联手推出“龙湖·西城天街资金信托计划”，集资超过3亿元。这是重庆历来募集金额最高的单个房地产信托产品，龙湖为此让出了该项目49%的股权。

　　今年4月，龙湖联手荷兰ING房地产投资基金以9.3亿元高价竞得成都一幅113亩的地块，同时他们还联合参与了北京昌平区北一幅土地的投标。此前，ING出资3500万美元取得龙湖地产旗下重庆市第三中央商务区住宅项目49%的股权。还有一家名为VOF V SRL的海外投资机构，亦曾经与龙湖有过合作。

　　知情人士透露，重庆渝富这家当地主要的国有资产管理公司，与龙湖也是“亲密战友”，屡屡在龙湖遇到资金瓶颈时为之“出谋划策”。

　　华夏证券地产分析师陶锋估计，按龙湖现有土地储备及开发业绩来看，若顺利在香港上市，市值很可能将达800亿~900亿港元，董事长吴亚军本人的身价，有望达到750亿港元左右。而近期碧桂园受负面消息冲击股价走低，总市值有所回落，约在1600亿港元上下，杨惠妍的身价相应约为800亿港元。

　　尽管相似之处颇多，但在最重要的拿地环节上，龙湖与碧桂园差异却相当明显：前者频频出现在土地公开拍卖场上，往往不惜高价夺地，而后者则坚持其一贯的“低价圈地”策略，以致不时遭人非议。

　　“香港市场投资者更看好有实力在竞争中拍下‘天价’土地的地产商，对近似‘私下交易’的拿地方式则多持保留态度。龙湖相对公开和稳健规范的操作，比较容易获得股民信任。”陶锋强调说。