年终特稿：正在打破的博弈平衡

来源: [观点网]      时间: 2007-12-18 23:00
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　　无论中央政府的调控手段与思路再清晰，开发商的态度再坚决，投资客的心理再坚定，我们可以肯定的是地方政府的依然处于博弈的核心。　　

　　游戏似乎已然接近终局，你很难想象各方的矛盾会在2007年的年末爆发，关于房地产，博弈的平衡与利益的格局似乎正在悄然的打破。

　　地价回落

　　2007年12月17日，深圳开发商终于用集体的沉默来对待当日的招拍挂，开发商与地方政府微妙的利益格局似乎正在悄然的改变。而万科、中海率先在广深拉开的降价的步伐，似乎预示着开发商们曾经的价格默契似乎在渐渐地瓦解。跟随他们脚步的是招商。

　　房价回落的说法尚存争议，部分或许可以理解为开发商年底对回款抑或是销售指标的要求。但广深两地甚至是上海的地价回落已经成为不争的事实。广州在连续排出各区域地王之后，地价突然回落，开发商们似乎是商量好了不再在拍卖场上殊死搏斗，在压制拍卖市场上的地价的同时，也通过合作的方式拿地分散风险。

深圳

深圳

　　深圳知情人士透露，在12月17日拍地之前，深圳市国土局已经召集各开发商开会，讨论土地拍卖的事宜，但是依然出现了没有开发商到场的情况。深圳市国土局也许没有想到自己会吃开发商的闭门羹。

　　深圳开发商方面的态度是，在房市出现观望的时候，开发商自己也开始观望了。中小开发商花十个亿拿地的风险太大，而大开发商已经完成了年内的土地储备。

　　开发商的集体观望氛围为近年来所罕见。事实上2007年是继2004年之后，开发商们调整土地储备的一年。但正是在这一年里政府宏观调控思路开始清晰。信贷和保障性住房成为调控重点。恰恰是这两项调控为未来的房地产市场带来了不确定因素。

　　很难想象，在此种情况之下，开发商在2008年盘算的不是资金储备而是土地储备。保证资金储备是防范风险的最佳方式。

　　调控思路渐趋清晰

　　在1997年，香港受亚洲金融风暴影响的时候，时任行政长官董建华宣布百万公屋计划，结果造成香港楼市一泻千里。与董建华在本来整体经济受创时宣布公屋计划不同，2007年，中央似乎希望在经济下滑前展开住房保障计划，以达到调整住房市场的目的。

　　一个显然的是事实，2008年将是限价房投入市场的高峰期。在2008年-2009年的区间内，经济适用房、廉租房和限价房将大面积投入市场。而恰恰是今年，经济适用房与廉租房的限定条件，其中廉租房50平米、经济适用房60平米的政策将在一定程度上压抑投资需求。而限价房的供应将在一定程度上拉低各地均价。

　　在12月17日深圳土地拍卖中，90平米以下占90%的限定条件让开发商们有些畏惧，这本身就意味着开发商们对中小户型市场风险的担忧。

　　在土地调控方面，一方面中央严查非法批地行为，另一方面开发一块给一块土地证的做法则进一步限制的大盘滚动开发的可能。

　　对今年市场最为直接影响的可能是信贷政策。也许开发商们在明年将突然间发现资金将成为限制自身开发量的瓶颈。

　　12月18日，香港明报突然爆出证监会暂时停止A股上市的房地产企业再融资的申請，同时暂停房地产企业以新股形式在A股上市。其中爆出金地百亿增发方案已被证监会卡死。

　　与此同时，紧缩的货币政策几乎预示着明年信贷的紧缩。如果各大银行在开发贷款和按揭贷款上同时收紧的话。那就意味着供应和需求同时受到打压。而在另一方面，限外政策将进一步加大房地产企业境外融资的难度。

　　开发商似乎只有通过销售来保证现金流。但是在按揭贷款受到影响的情况之下，开发商似乎真正要考虑的将不是囤盘，而是市场的实际需求了。

　　博弈的核心

　　无论中央政府的调控手段与思路再清晰，开发商的态度再坚决，投资客的心理再坚定，我们可以肯定的是地方政府的依然处于博弈的核心。

　　两个基本的问题是，一是地方政府对待土地的态度，二是地方政府对待保障性住房的态度。如果地方政府在这样两个问题上依然存在暧昧的态度的话。那么明年房地产市场将迅速结束观望期是转入新的增长区间就是不争的事实。

　　因为保障性住房不但可以抑制房价，同样可以抬升房价。当保障性住房依然如同过往，购买对象主要是政府公务人员抑或是既得利益阶层的话，这一部分阶层将进一步将手中的剩余资金投入房地产市场。那么房地产已被抑制的需求就将被放大。

　　如果政府依然通过各种形式批出低价土地，或是定向拍卖土地的话，那么低成本土地与招拍挂之间的差异就将决定开发商土地投资客的属性。如果招拍挂市场的土地依然频频不被制约的话，那么地价依然是影响房价的核心因素。

　　但依然有分析人士认为，明年三月，各地方政府换届之后或许会有新的变数。新的游戏格局或将形成。

发稿：邬琼审校：0

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