房地产:釜底抽薪

来源: [观点地产网]      时间: 2007-12-11 16:37

  正如决策者寄望的那样,经过连续多轮紧缩调控,飙升的房价已经出现了放缓的迹象。虽然全国70个大中城市房屋销售价格仍在高位徘徊,但是增幅已明显趋缓;一度领涨的深圳、广州等城市开始掉头下行,价量双跌。

  然而,目前仍很难断言房地产的趋势将如何演化。“商业银行、地方政府和房地产开发商,出于各自的考虑,均有动力推动房价上涨,这一机制很难通过一时的紧缩政策打破。”一位政府高层表示,今年以来,中央已明确将保障性住房建设纳入政府公共服务的范畴,房地产市场能否平稳着陆,端赖于这一治本之策的落实情况。

  集体“退烧”

  中国楼市自去年6月以来持续“高烧”,今年涨幅则呈逐月加快之势。据国家发改委、国家统计局联合发布的数据,今年10月,全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅已达9.5%,而1月的同比涨幅还只有5.6%。

  不过,在多重调控措施的滞后作用下,房价涨幅已经出现了明显趋缓迹象。10月,70个大中城市房价环比涨幅为1.6%,比9月环比涨幅下降了0.1个百分点。这也是自去年四季度以来,70个大中城市房价环比涨幅首次出现下挫。虽然部分城市房价依然在高位徘徊,但是成交量明显锐减,市场观望气氛浓郁,全国楼市一片“高烧”的局面已经被部分遏制。

  根据北京市统计局公布的数字,10月,北京房价虽环比增长0.9%,一手房成交量却持续下滑。1至10月,北京现房销售286.3万平方米,期房销售1062.5万平方米,同比分别下降32.8%和10.3%。

  与北京、上海等城市“有价无市”的局面不同,广州和深圳楼市则出现了价量齐跌的局面,提前“入冬”。

  10月下旬,久违了的“打折风”、“促销风”重新开始刮向广州各大新楼盘,嗅觉灵敏的恒大地产和富力地产旗下楼盘率先推出“买楼送一成首期”的九折促销,另有约八成的郊区楼盘采取了赠车位、物管费、打折等促销手段,定价亦明显低于预期。部分投资购房者因对后市缺乏信心,不惜赔付几万元保证金而退订。

  11月13日,深圳地产中介机构中天置业总裁蒋飞携带数千万客户款神秘失踪,其位于深圳、上海等地的140多家门店也一夜之间关门歇业,引起业界大哗。

  时隔不到一个月,深圳另一家地产中介机构长河地产也宣布关闭23家门店。而据央视《经济半小时》报道,深圳最大的地产中介公司中原地产6月在福田区的二手房交易量为2440多万元,10月急降至504.9万元。

  由于投资需求旺盛,中介市场历来被视为深圳楼市的晴雨表,因此,中介市场的惨淡,被普遍认为是深圳楼市新一轮盘整期的到来。

  另一个堪为风向标的个案是,12月4日,中国最大的房地产上市企业万科(深圳交易所代码:000002)公布了11月经营业绩,11月商品房销售收入42.3亿元,销售面积40.7万平方米,环比分别下降了18.02%和25.46%。这已经是万科销售收入和销售面积连续两个月出现两位数以上的大幅下降。而此前数月,万科销售收入和销售面积一直保持持续增长态势。

  “保障的归保障、市场的归市场”

  事实上,2007年最引人瞩目的房地产调控措施,不是“调控”,而是“保障”。而整个2007年再未出台类似2005“国八条”那样直接调控房价的文件,也表明决策者终于认识到,房价问题必须行业内与行业外、“有形之手”与“无形之手”一起行动,才能有所缓解。

  8月7日,国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(即24号文),正式将保障性住房建设纳入到了政府公共服务的范畴。随后,有关部门在北京召开了全国城市住房工作会议,保障性住房建设再次成为会议核心议题。

  在一些信奉“保障的归保障、市场的归市场”的业界人士看来,国务院24号文不过是回归了政府保障民生的本位,对刚性的房地产供求关系和长期向好的房价走势并无实质性影响。

  不过,识者认为,24号文发布后,虽然从出台具体建设方案,到形成真实的市场供应尚需要一个过程,但市场对保障性住房的心理预期却越来越强烈。如果24号文所制定的保障目标能与解决“夹心层”住房问题的经济适用房制度形成有序衔接,2008年,保障性住房和经济适用住房能在市场上加大有效供应,则此前长期趋于紧绷的房地产市场供求关系将有望得到缓解,部分购买需求将被分流。

  事实上,随着决策层通过“保障”促“调控”的思路日趋完善、保障性住房建设的“时间表”和“路线图”日趋清晰,市场上的相应预期也日益形成。

  10月以来,在24号文提出的保障性住房建设时间表基础上,有关部分先后发布了廉租房资金保障和实施办法,11月30日,七部委又联合发布了《经济适用住房管理办法》。

  11月18日至21日,国务院总理温家宝访问新加坡期间谈及中国的住房保障制度,再次明确,明年将加大廉租房建设力度。

  这一思路,在刚刚结束的中央经济工作会议决议中也得到具体体现,决议提出,明年“要较大幅度增加对社会保障、卫生、教育、住房保障等方面的支出”。

  据建设部内部人士透露,日前,建设部在厦门召开内部工作会议,新任建设部副部长、党组书记姜伟新主持,未来中国住房制度设计已在决策部门的议事日程中。

  对比国家发改委、国家统计局每月联合发布的全国70个大中城市房屋销售价格指数可知,上述保障性住房的推进进程,正与70个大中城市房价增幅趋缓的趋势相吻合。

  双重缰绳

  除了以保障性住房建设作为治本之策,今年以来的治标之举亦频频出台。最直接的,就是动用金融和土地工具,给势如野马的房价套上双重缰绳。

  不过,由于这些措施推出的时机、动机不一,在市场中的实际效果也并不相同。一部分金融措施起到了立竿见影的“速冻”作用;另一部分措施则因为落实不到位、监管不得力,而客观上被市场消化。

  最先成为调控目标的就是外资。自2006年9月发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》起,有关部委连续发布数道“金牌”,阻击境外热钱大量涌入房地产领域。

  尽管“限外”声声急,实际效果并未彰显。由东部沿海而中西部、由中心大城市而二级中小城市,一块块资产“价值洼地”被迅速填平,全国楼市陷入“万里山河一片红”的境地中。

  即使是依据北京市统计局发布的官方统计数据,在强力“限外”的大背景下,今年前三季度,明确以外资形式进入房地产开发领域的到位资金比例,也由一季度的0.1%飙升至0.8%。

  在宏观调控效果不彰的压力下,土地成为决策者抑制投资过热的又一应急工具。继大张旗鼓在全国推行“百日执法行动”后,9月28日,国土资源部发布最新修订的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规》,明确开发企业必须缴清全部土地出让金,才能获得土地使用权证,希望借此限制各地不断涌现的高价“地王”现象,遏制部分上市企业低价囤积土地、分期开发的模式。受此影响,碧桂园涉嫌在湖南张家界“零地价”拿地的内幕被媒体公开。

  12月4日,国土资源部再次发布《土地储备管理办法》,旨在规范市、县政府土地收购储备行为,遏制地方政府高价卖地冲动。

  不过,真正具撒手锏意味的,还是9月27日由央行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下称359号文)。

  359号文与四年前央行发布的121号文(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)并无实质性的不同。是时正值房地产宏观调控的关键时期,121号文直指房地产泡沫,提出限制房地产企业流动资金贷款、不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款、禁止施工企业垫资房地产开发、个人住房贷款必须结构封顶、购买第二套以上(含)住房适当提高首付款比例等多项措施。上述关键措施,除了“禁止施工企业垫资房地产开发”,几乎被359号文全部继承。

  不过,由于开发商和商业银行的强大阻力,121号文颁布之后几乎从来就没有真正实施过。时隔四年,房价在政策高压下且调且高,121号文终于改头换面再度重来。

  尽管此前存在着关于“第二套房”认定标准的各种争议,不过,作为一种实质上的金融“速冻”措施,359号文调控效果立竿见影。

  根据北京市朝阳区统计局的数字,受有效供应持续下降影响,市场快速消化存量住宅,其中普通住宅空置下降最快,同比下降73.5%。但别墅和高档公寓则乏人问津,目前住宅空置面积中,别墅、高档公寓所占比例最大,达68.1%。

  众所周知,朝阳区是北京市高档住宅最为集中的区域,购买高档住宅要么为改善居住条件,要么为投资,直接受到第二套房贷紧缩政策的影响。

  而在投资行为盛行的深圳,第二套房贷紧缩政策更是直接挤压了80%的需求泡沫。央视《经济半小时》报道称,今年10月,深圳一手房交易量只有今年1月的20%,二手房也只有7月的20%,短短半年,跌去80%有余。

  “下跌预期的自我实现”?

  在2007年中央经济工作会议相关决议中,通篇没有出现“房地产”或“房价”的字样。但是毫无疑问,无论是决议所明确的“严格控制新开工项目,防止投资反弹”,还是“进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用,严格控制货币信贷总量和投放节奏”,都与房地产行业密切相关。

  对此,华远地产董事长任志强向《财经》记者表示,“两防”的调控目标其实今年下半年就开始明确,这一点市场早有预期。他认为,目前,开发商自有资金在房地产开发资金中的比例已有大幅提高,从紧的货币政策对大开发商而言不会有太大影响。

  众多在资本市场上呼风唤雨的房地产上市公司或准上市公司,也在用自己的激进投资表达对后市的强烈信心。11月8日,重庆开发商龙湖地产以15.42亿元的价格获得上海远郊青浦区一幅14.4万平方米的地块,是挂牌底价的近4倍,折算楼面价超过10000元/平方米,远远超出该区域楼盘7000元/平方米的售价。

  业内人士相信,即将于12月入市的上海市中心卢湾地块,也有望改写今年8月江苏开发商苏宁环球刚刚创下的44亿元的记录,成为上海新“地王”。

  不过,《财经》特约经济学家谢国忠认为,现在的房价已经被大幅推高到一个非理性水平。中国目前的房价收入比已达15至20,超过国际公认水平1倍以上。在目前每年仅1.5%-2.5%的名义回报率下,买房投资很难说是理性的。

  由于后市预期不明朗,和对“双防”目标下调控力度的预期加大,市场观望气氛正在蔓延,并成为买卖双方的新一轮心理较量。

  一些散户投资者已经选择高位出手离场,更多具有刚性居住需求的购房者则持币待购。这种胶着局面,对开发商的资金能力提出了更高的要求。

  中国房地产协会副会长顾云昌认为,明年执行从紧的货币政策和严格“限外”的高压态势势必会传导到股市,届时,不仅中小开发企业融资面临更大困难,上市公司资金前景也不容盲目乐观。

  事实上,进入11月,在常规的货币政策之外,央行与银监局已经加大了“窗口指导”的力度,部分银行被禁止新增贷款,甚至以前的贷款也要压缩。

  这些紧缩措施已经在市场上立竿见影。由于投资者信心不足,11月15日,原拟向海外发行10亿美元优先票据的碧桂园被迫无限期推迟了发行计划。与此同时,另一家香港上市公司雅居乐的4亿美元票据发行计划也面临相同的命运。

  一些小型开发企业已经开始被迫出售物业资产,以缓解日益紧张的资金压力。12月5日,广西阳光股份有限公司及其控股子公司向UES转让了其间接持有的北京阳光上东三期酒店物业100%股权,作价5.37亿元。UES的实际控制人为新加坡政府产业投资有限公司。

  在美国银行大中华区经济研究与策略主管汪涛看来,虽然“窗口指导”效果明显,但是效果无法长久,年内银行体系流动性可能在行政干预下得到控制,但对于明年来说,调控的压力仍然很重。

  香港恒隆集团主席陈启宗则提醒中国的房地产上市公司,从香港几十年的经验来看,股市和楼市的结合,是房地产商发展的重要途径,但在政府不断出台新的调控政策的情况下,很多地产上市公司仍然保持80倍的市盈率,这种局面不可能维持长久。

  据路透社报道,由中国国务院派出的检查组将于12月10日起赴全国主要城市进行房地产市场检查,其中房价与供应结构调整将成为检查的重点,同时全面了解和推进各地廉租房建设。

  可以预期,来年一手抓保障性住房,一手继续紧缩银根的调控方向,将不会有大的改变。

  在执行从严货币政策的大前提下,正处于高位盘整期的中国楼市,能否顺利实现“软着陆”,尚有待时间检验。

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