15号公告：上海最后的土地盛宴

来源: [观点网] 时间: 2007-12-04 23:52

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　　年关已近，上海市将迎来2007年最后的土地大餐，让每一个想在“上海滩”大展拳脚的开放商着实兴奋不已。

　　年关已近，上海市将迎来2007年最后的土地大餐。继11月底接连公布13、14号土地出让公告之后，上海市房屋土地资源管理局昨日再将15号公告挂出，让每一个想在“上海滩”大展拳脚的开放商着实兴奋不已。

　　此次挂牌出让的2幅国有建设用地位于青浦区，其中沪青园工009号地块为工业用地，另一块居住用地则是盈浦街道漕盈路西侧地块，土地面积约为8万平方米，容积率≤1.5。公告显示，挂牌截至日期2008年1月2日16时。

　　11月30日的土地公告无疑更让人心动。13号、14号土地出让公告共推出累计11个地区的74幅土地，其中包含住宅用地的地块有15幅。

　　14号公告均为工业用地，共计189万平方米，分别位于青浦区、临港新城、金山区、奉贤区、嘉定区、南汇区6个地区，共计42幅国有土地。

　　13号公告多为商业混合用地，其中最受人关注的是位于卢湾区的两幅相邻的商业混合型用地，公告显示，卢湾区第105街坊开平路70号地块四至范围为开平路以西、日晖东路以东、以北、龙华东路南园大厦以南，卢湾区第104街坊龙华东路810、852号和开平路71号地块四至范围为开平路以东、龙华东路以南。

　　其中105街坊地块为商业办公用地，地块面积为1.4万平方米，104街坊包含小部分住宅，出让面积为5.5万平方米，总建筑面积在18.7万平方米左右，保证金为2.9亿元。

　　有业内人士分析，目前卢湾这一地区办公楼租金在6-9元/平方米/天左右，以三年建设周期来看，项目建成应该在2011年。由于上海写字楼市场从明年开始逐渐显露饱和状态，因此，未来三年内租金不太会出现大幅度上调。以10元/平方米/天的租金，保守8%的回报率计算，物业成本应该在4.5万元/平方米左右，扣除1万元/平方米的建设费用，土地楼板价在3.5万元/平方米属于合理区间。

　　但是，这只是地块区域的“合理”价格。事实上，在土地市场如此疯狂的情况下，今年卖出的黄浦区163地块成交楼板价达到6.7万元/平方米，大大超过此前业内预期。

　　此次卢湾出让的104街坊即使以3万元/平方米的保守价格计算，地块未来出让总价也将达到56亿元，从而刷新今年早前黄浦区163地块创下的44亿元的“天价”，成为上海历史上出让总价最高的地块之一。从2.9亿元的保证金来估计，这一地块挂牌起始价接近29亿元。

　　住宅用地依然稀缺

　　虽然大规模推地，但公告中绝大部分地块用地性质都是商业以及办公，沪上开发商最关注的住宅用地依然稀缺。

　　13号公告总共32幅土地中，纯住宅用地只有青浦2幅，金山、嘉定以及闸北各一幅，土地总面积在50万公顷左右，住宅用地放地量大体与前几个批次土地公告相仿。

　　从过去几次卖地的情况来看，郊区住宅用地已经不再是此前被开发商冷落的对象，上海开发商对住宅土地几乎已经达到了逢地必抢的地步。据了解，其中嘉定以及青浦两地的住宅用地已经有多家开发商表达出了浓厚的兴趣，可以预见未来地块竞争仍然会相当激烈。

　　如果包括含有住宅成分的土地，今年上海所出让的住宅用地总量已经接近300公顷，离此前市政府承诺推出的450公顷土地目标依然存在着不小差距。

　　业内人士表示，在住宅用地减少的情况下，一些专注于住宅项目的开发商，也把目标转向商办类用地，比如在6号公告中，绿地开始进入商办市场，一气竞标得到两块商办用地，表明综合类的开发商在市场的生存度更高，众多开发商开始转型。

　　2007上海推地轨迹

　　1号公告：推出了45幅土地，其中工业用地占到34幅，涉及宝山、奉贤、南汇、青浦、松江、杨浦、金山、闵行和临港新城、新江湾城10个地区，除34幅工业用地外，还有6幅住宅用地和5幅商业、办公用地。土地的总规模约164万平方米。其中热门地块新江湾城项目被绿城房地产集团有限公司以12.6亿元竞得。

　　2号公告：推出8幅土地，性质都为住宅、商业，出让地块分别位于崇明县、奉贤区、宝山区、金山区和浦东新区5区，总面积为76.7492公顷。其中4幅纯住宅用地都位于宝山区，最终被保利房地产(集团)股份有限公司以32.4亿元的总价竞得，最高楼面地价为6291元/平方米。

　　3号公告：松江区松开II-30-3A-2号地块，地块座落于松江工业区，四至范围为松江工业区锦昔路东侧，地块面积为3958平方米，合5.937亩，土地使用权出让年限为50年，规划土地用途为一类工业。

　　4号公告：挂出黄浦区、浦东新区、普陀区、松江区、闸北区和奉贤区等6个地区，计13幅国有土地，出让面积达到25.679公顷，其中除浦东以及奉贤的两个小型住宅用地之外，黄浦区的163街坊地块此次出现在出让公告中。最终该地块被苏宁环球以44.04亿元收入囊中，成为“中国地王”。

　　5号公告：全部都是工业用地，推出闵行区和松江区两个地区共计7幅国有土地使用权的公告，出让面积为14.5633公顷。

　　6号公告：9幅地块中，纯住宅用地仅有1幅，为南汇区惠南镇西北新村地块，面积仅0.10公顷，另有南汇区新场镇地块也带有住宅性质；8幅商业、办公或酒店用地则分布于虹口、嘉定、普陀、闸北等区。上海志成11.04亿投得普陀长风生态商务区4号东南地块。

　　7号公告：30幅工业用地位于青浦、闵行、南汇和临港新城等城郊地区，总规模约83.03公顷。

　　8号公告：出让8幅工业用地，总面积近36万平方米，其中位于青浦的“沪青园008号工业地块”面积最大，达到13.5万平方米，产业用途为“飞机制造及修理”。另外7幅工业用地均位于宝山工业园区，分属“宝山工业园”(3幅)和“月杨工业园”(4幅)，每亩出让价均不能低于230万元/亩。

　　9号公告：推出闸北区、杨浦区、崇明县、青浦区、徐汇区等8个地区18幅土地，其中包括了6幅总共53.122万平方米纯住宅用地。全部6幅纯住宅用地中最引人瞩目的是新江湾城D3地块。仁恒地产13.01亿拿下新江湾城D3地块，重庆龙湖地产15亿拿下青浦赵巷镇特色居住区8号地块，而闸北区芷江西街道191街坊27、28丘，189街坊18丘地块则被中海地产以14.713亿元竞得。

　　10号公告：推出的100万平方米全部是工业用地。

　　11号公告：11号公告共出让位于闵行、奉贤、嘉定、洋山保税港、青浦、金山、松江7个地区，143.3374公顷工业用地，共计38幅国有土地。

　　12号公告：虹口区海南路10号(M10号线)南侧地块占地面积接近1.7万平方米，总建筑面积6.6万平方米，这一轨道交通沿线地块预计将是此次公告中最贵的土地，业内人士预期，这一地块未来成交价格至少超过10亿元。另一块地为闸北区204街坊25丘地块，土地面积5114平方米。

　　13号公告：公告中包含卢湾区、闸北区、嘉定区、青浦区、金山区、崇明县、闵行区、松江区8个地区的32幅土地。其中包含住宅用地的地块有15幅。卢湾区第104街坊龙华东路810、852号和开平路71号地块，面积为54372平方米，挂牌起始价接近29亿元；卢湾区第105街坊开平路70号地块，土地面积14630平方米，保证金8000万元。

　　14号公告：均为工业用地，共计189.1748公顷，分别位于青浦区、临港新城、金山区、奉贤区、嘉定区、南汇区6个地区，共计42幅国有土地。

　　15号公告：沪青园工009号地块为工业用地，另一块居住用地则是盈浦街道漕盈路西侧地块，土地面积约为8万平方米，容积率≤1.5。