融资拿地双管齐下 *ST广厦全力打造“天都城”

来源: [观点网] 时间: 2007-12-03 23:09

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　　既有融资活动，又在土地市场大笔购地，*ST广厦这一系列操作先后承接，目标直指天都城。先收购项目，购买土地，然后增发募集资金用于发展新项目，做大天都城的意图清晰可见。

　　*ST广厦(600052)近日在资本市场的动作相当频繁，而其所指向的路径也十分清晰。

　　先收购控股股东资产，将资产注入上市公司，然后通过定向增发募集资金，投向新项目，做高上市公司利润，最终让上市公司脱星摘帽。而在这一路径中，沉睡已久的天都城项目重新被摆在了一个醒目的位置。

　　浙江广厦股份有限公司近日公告，将于2007年12月4日通过关于受让浙江龙翔大厦有限公司持有的浙江天都实业有限公司10%股权的提案，此次交易，*ST广厦拟出动自有资金8000万元。本次交易完成后，*ST广厦将持有天都实业100%的股权。

　　早在9月15日，*ST广厦以2.57亿元的价格收购控股股东广厦控股创业投资有限公司持有的东阳市江南置业有限公司100%股权。接着在10月29日*ST广厦又耗资2.39亿元从广厦控股手中收购东阳市蓝天白云置业有限公司100%股权。

　　相关人士指出，此次收购江南置业和蓝天白云两个项目公司股权，意味着大股东将东阳新天地整个项目注入上市公司。

　　随后不久，11月13日，*ST广厦通过子公司浙江天都实业有限公司以18.51亿元竞得杭州九块地，而这正是天都城的后续土地。*ST广厦对于吃进土地的表述是，有利于“天都城”项目的后续开发。

　　11月19日，*ST广厦公告其定向增发预案，提出以不低于16.70元/股发行1.2亿～1.8亿股，募集资金不超过32亿元。

　　*ST广厦相关人士告知，12月4日的股东大会上，*ST广厦也将会讨论本次发行股票募集资金使用的可行性，公告上也透露，此次资金的主要用途仍然是天都城项目的建设以及后续地块的竞标。

　　主角：天都城

　　在浙江广厦董事局主席、2002年《福布斯》大陆富豪榜第58位的楼忠福脑子里，一直有一个造城计划。

　　“经营城市这种想法，我早在八九年前就成型了。最早提出这个概念的是一些地方政府官员，但是我所说的经营城市与地方政府官员倡导的经营城市是两个概念。”这是楼忠福在接受媒体采访时候说的一句话。

　　楼忠福经营城市的理念，来自于成功经营了“碧桂园”品牌的策划人王志纲。

　　1999年4月20日，楼忠福等广厦的领导班子向余杭市政府汇报，要在星桥镇建造卫星城，引进十几万人。第二天，余杭市委市政府就给予了答复：给6500亩地造卫星城。

　　这样，广厦的第一个造城运动开展起来，这就是宣称总投资80亿元、开发周期长达6-8年、常住人口达10余万人的杭州卫星城——天都城。

　　浙江广厦股份有限公司与盈华实业合资成立浙江天都实业有限公司，共同开发天都城，浙江广厦占股90%。

　　2001年9月8日，天都城一期的房子开始接受预订。12个小时内，400多套房子被1000多个购房者领号预订，其中有50%的房子每套排队预订人数超过3人次。前后有4000多人蜂拥到天都城的售楼部，使工作人员难以应接。

　　2001年11月8日，浙江广厦与大股东广厦建设集团有限责任公司进行资产重组，把原来的建筑业务与广厦集团的房产业务进行置换。自此，天都城进入上市公司范围。

　　然而，受土地转让政策变更、杭州市地铁计划有变、银行贷款政策变更等影响，该项目遇到意想不到的麻烦。截至2002年12月31日，天都实业净利润亏损1260.99万元。而2003年初，楼忠福亲手将18万元奖金递到原为集团行政副总裁后主抓天都城项目的郑某手上。按理说，重奖之下，天都实业的经营应有所改善，然而，到2003年12月31日，天都实业净利润亏损增加到2840.57万元。

　　天都城连续4年没有利润产出。浙江广厦2004年年报显示，至2004年12月31日，天都城仅香榭花园产生收益约2205万元。此外，天都城的爱丽山庄项目原计划2001年12月开始土建施工，但浙江广厦公告称：基于销售策略的考虑，公司准备待周边环境成熟，房产氛围形成后再推出。

　　大量资金的投入(天都城总投资60多亿元)，让浙江广厦开始捉襟见肘，广厦在全国各地的子公司时常有变卖土地之举。

　　2005年11月1日，浙江广厦(600052.SH)公告称，该公司受让广厦(南京)房地产投资实业有限公司(下称南京投资)20%的股权，其控股子公司广厦(南京)置业发展有限公司(以下简称南京置业)受让60%股权，南京置业成为南京投资的控股方。与此同时，浙江广厦披露称将持有的杭州国商地产投资有限公司(简称国商地产)48%的股权以1.98亿的价格出让给浙江金科创业投资有限公司，浙江广厦从中获益4318万。实际上，浙江广厦原本就是南京投资的间接控制人，此番交易，只是左手到右手的资本游戏，目的则是为了让公司处于盈利状态。

　　2005年7月，号称“中国第一卫星城”的天都城在公司网站上宣告，“已经成功实现房产、旅游、休闲度假三大功能区的完美组合”。

　　空喊口号并没能拯救天都城的颓势。浙江广厦2005年及2006年连续两年出现亏损，并最终戴上了“ST”的帽子。

　　原本计划用6到8年时间建成的天都城，从2001年至今的近6年时间里，完成的工程只有当初规划的八分之一左右。

　　主推手：楼忠福

　　“天都城在我的战略思路里，就是造城，以造城这个品牌来适应国家的城市化进程，这个品牌是要覆盖全国的，这也是我的初衷。经过这么多的波折，天都城还依然健在，就一定能够实现我们的目标，我们必须要有这样长远的目标。”七年之后，楼忠福依旧执著。

　　这一次，他找到了通往光明的隧道。随着《杭州市居住区发展规划》的编制完成，《天都城控制性详细规划》的最终确定，天都城被完整纳入大杭州城市发展的规划，成为杭州城市东北部卫星城的核心区域。至此，天都城正式实现了从郊区大盘向新都市居住中心转变的“质的飞跃”，对城市的多极化发展，居住功能的全面升级，起到了先导和示范作用。

　　天都城被完整纳入大杭州城市发展的规划，意味着先前*ST广厦承担的一些配套设施建设将由政府承担，这将大大减轻天都城的资金压力。

　　“从去年9月份开始，我已经认识到这个问题：求稳是靠不牢的。”楼忠福反思，“广厦以前的思路，还是过于保守、怕失败，比如在资本运作方面，上市公司浙广厦与房地产项目之间没有很好地整合资源。”

　　2006年12月18日，*ST广厦刊登了定向增发和资产置换的股改方案。股改完成后，*ST广厦房地产业务规模将明显扩大，总资产将由2006年第三季度的57.8亿元增加到79.52亿元，净资产将从11.88亿元增加到15.86亿元。加上天都城的销售面积，2007年*ST广厦的房产销售规模将超过20亿元。这对楼忠福来说，无疑是最大的好消息。

　　楼忠福曾经为自己的梦想而豪气干云：“在未来10年内，仅以广厦的资本实力，在经营城市方面可以撬动500个亿。”

　　十年之期，屈指可数。不过，面对招拍挂下日益增高的土地价格和风云变幻的资本市场，楼忠福能否以“天都城”论英雄，结果仍不得而知。