众说纷纭新“限外令”

来源: [观点网] 时间: 2007-11-29 22:43

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　　面对这样的行业状态，中原地产的施永青先生才会肯定新“限外令”的积极作用——有利于规范市场。

　　明日，商务部颁发的"限外令"将要正式实施。

　　与2002年和2004年版的《外商投资产业指导目录》相比，2007版在房地产领域开始向外资收紧。新的《外商投资产业指导目录》规定，从2007年12月1日起，外资将不再鼓励进入普通住宅的开发建设，同时外资被限制进入房地产二级市场交易(存量房交易)及房地产中介或经纪公司。

　　通过近一个月的持续关注，我们发现面对新的条例，业内主要的意见不外乎以下几种：

　　限外令没有什么实际改变

　　事实上，持这种意见的人不在少数，赛智全球投资基金中国区董事总经理林晓喆的眼里，今年的限外令和以往并没有实际的分别。虽然今年取消了外商投资普通住宅的鼓励，但在往年"所有外资地产公司都要去商务部备案，和现在没有什么区别"。

　　不鼓励并不等于限制和禁止，也就是说外资进入房地产行业基本上是不受限制的，即使受到一些限制也是2004年就开始执行的了，只有一点除外，就是对房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。

　　而华远地产老总任志强对限外令更是意见颇多，在他看来，需要外资的时候就想方设法地引进，不需要的时候就搞一刀切的阻止，这个叫做"好了伤疤忘了疼"。我们不能因为现在出现的一点问题就抹煞了当初外资进入内地，带来资金、技术和理念的功劳，这种做法的确太过片面。

　　外资不是房地产飙升的主因

　　在这几年，房地产市场的涨幅是一年高过一年，同时，越来越多的外商进入中国，越来越多的外资在中国市场上流动。于是就有不少人认为，中国房地产的快速发展原因就是外资的大量涌入，就算不是最主要原因，至少也是第二重要原因。

　　但从今年前10个月的统计数据得知，今年已有483亿外资参与国内房地产开发，增幅的确不小，高达67.6%。但从整个房地产市场的参与量来看，这不过是小巫见大巫。要知道，光长沙一次拍地就投了92亿下去，占了483亿的1/5。全部投入的数字有多大，可想而知。

　　在接收观点网采访时，世邦魏理仕董事总经理刘蔚海先生也表示赞成这个看法："如果以广州来说外资参与的投资性买卖不算多，没有非常大的比例。外商投资其实就有几个方面，一是开发商自行开发，这是自己持有物业的，这种基本上并没有起到炒高价格的作用。另外一些境外的房地产基金都是做投资性的买卖为主，其实在华南发生得也不多。"

　　事实上，外资在整个房地产业的比重还不到15%。

　　限外令有利于改善中介市场

　　从中国有了第一家房地产中介公司开始，这个行业就因门槛底、回报高而迅速发展，时至今日，各种中介公司皆在市场里经营，素质良莠不齐，难以管理、规范。

　　在市场一片长红的时候，大家的日子都好过，可是一但市场低迷，很多不规范的中介公司就熬不住了，日前，深圳中天置业就为大家上演了最真实的一幕。

　　其实，像中天置业这样的中介商绝对不只一家两家。一些公司看见市场好，就跟着参加炒卖，但是如果楼价下跌的话，这些参与炒卖的中介生存就会更困难，他们以前佣金数额不够，要靠炒卖楼盘才能支持公司生存。如果一旦炒卖楼盘不但没有利润，反而会带来亏损的话，对这批公司的影响就会比较大。

　　面对这样的行业状态，中原地产的施永青先生才会肯定"限外令"的积极作用--有利于规范市场。在他看来，"如果现在的房价因为中央的"限外"政策或是税率政策而开始降低，那些挪用客户定金去投资的公司就会出问题。所以中央现在政策收紧，短期来说会逼退一批人，他们会用一些不正规的手段来逃离，长远来看，还是会淘汰掉一些经营不良的中介，改善市场结构"。