07杭州土地市场盘点:地价屡创新高

来源: [观点地产网]      时间: 2007-11-29 15:49

  年终临近,今年的推地总量又成为各方关注的重点。根据阳光顾问统计,自今年2月13日[2007]1号地块出让以来,截至11月27日,杭州市国土资源局共挂牌82宗土地,总面积约6044亩,可供建筑面积约932.71万平方米。其中,住宅用地4080亩,非住宅用地1965亩。而从成交记录看,共成交土地63宗、约4624亩。其中,住宅用地3378亩,非住宅用地1247亩。

  纵观杭州历年的土地出让数量,2003年推出了4937亩,而2004年的2893亩、2005年的3367亩、2006年的3692亩,连续三年均在3000亩左右。而今年至今约6044亩的供应总量,达到土地供应的高峰。从政府的推地速度来看,未来一两年的房源供应量会大大上升。

  西湖区供应量占了1/3

  根据阳光顾问数据统计,2007年2~6月,杭州仅挂牌出让20宗土地,约1328亩;在下半年7~10月,杭州土地出让速度明显加快,共挂牌出让43宗,面积达3296亩,是上半年出让面积的2倍多,甚至与2005年全年的供应量相差无几。在11、12月,又将有18宗1420亩土地出让。

  在供应区域上,西湖区以22宗、2156亩的总出让面积和1628亩的住宅用地稳坐今年土地出让区域排行第一的位置,其供应面积占到了总供应面积的36%,住宅用地更是占到总住宅用地的40%。

  在西湖区中,三墩有6宗(5宗为住宅用地)684亩,其671亩住宅用地被中天房产、金地集团以及中海房产三家瓜分;转塘地区7宗、782亩土地(5宗住宅用地)中,有442亩住宅用地分别被金都九龙仓联合体和雅戈尔两家取得,土地市场呈现高度集中化特征。

  江干区以1086亩的供应量排在第二位。其中丁桥区域首次在杭州土地市场上出现。作为杭州土地市场的“处女地”,丁桥共出让了448亩住宅用地,成为江干区土地出让的重点地区,其中221亩宅地为广宇房产所获。

  下沙2007年仅挂牌出让4宗土地,但是体量都相当大,3宗航母级地块分别被南京朗诗、北京金隅嘉业和保利地产等外来知名品牌房产商“擒获”,从而使下沙成为杭州地产大鳄进驻最多的区域。众多大鳄的进入,必然会引起新一轮的竞争高潮,将有效提升下沙区域的人气和市场热度。

  拱墅区年底发力,全年供应702亩,其中将有367亩土地在12月出让。而滨江区挂牌出让总量为613亩,土地供应较往年大幅减少,其供应大户的角色不再。下城区和上城区的供应分别为352亩和150亩。

  各区域供应量排名

  区域宗数总供应量住宅用地

  西湖区24 2156亩1628亩

  江干区22 1086亩719亩

  下沙区4 985亩743亩

  拱墅区12 702亩457亩

  滨江区7 613亩347亩

  下城区10 352亩91亩

  上城区3 150亩95亩

  高潮迭起,地价创出新高

  今年杭州的土地市场可谓高潮迭起,其中一个最突出的现象是不少区域的地价创出历史新高。在多宗土地出让现场,竞争激烈,工作人员多次警示竞价者注意风险,但仍然不能阻挡开发公司拿地的热情。

  从5月到10月,钱江新城望江地块(楼面地价11759元/平米,总价34.9亿元)、金松洗衣机厂地块(楼面地价12245元/平方米,总价16.01亿元)、杭商院地块(楼面地价15712元/平方米,总价14.76亿元),杭一棉地块(楼面地价15588元∕平方米,总价22.26亿元)轮番上阵,引得众多实力开发商激烈争夺,杭州土地市场楼面地价连创新高,大多超越去年的“杭汽发地块”。

  除了上述主城区高价地块,城区周边一些板块的地价也开创新高。位于转塘的杭政储出[2007]43号地块,被金都房产和九龙仓联手获得,成交价11.4亿元,楼面地价10004元/平方米,转塘地价跃入万元大关;来自东阳的中天房地产有限公司则囊括了杭政储出[2007]24号地块,7750元∕平方米的楼面地价也开创出三墩地价之最。

  地价加速膨胀,不少新拍土地价格与周边楼盘当下房价持平,甚至超过在售楼盘房价。在地价与房价之间的相互作用下,开发商对有限土地的竞争刺激了地价的飞速上涨,高昂的地价又刺激房价进一步上升,形成一个“地价—房价—地价”的循环圈。高价拿地给开发商上了一道紧箍咒。

  楼面地价过万元地块

  宗地名称土 地用途 成交楼面地价(元/平方米) 竞得单位

  [2007]46号办公、商业金融用地16593金基房产

  [2007]23号“杭商院地块”住宅用地15712宁波雅戈尔置业

  [2007]59号“杭一棉地块”住宅用地15588远洋地产、北京莱福建设

  [2007]20号“金松洗衣机厂地块”住宅用地12245昆仑房产

  [2007]17号“钱江新城望江地块“综合用地11759葛洲坝、绿城房产和康居投资管理

  [2007]55号办公、商业金融用地11314杭州华科房产

  [2007]53号“留下地块”住宅用地10779宁波雅戈尔置业

  [2007]3号住宅用地10769温州乔讯房产

  [2007]16号商业金融用地10596浙江大华房产

  [2007]60号办公、商业金融用地10512华元房产

  [2007]11号“万安桥地块”商业金融用地10303杭州联合农村合作银行

  [2007]43号“转塘地块”住宅用地10004会盈投资与金都房产52%土地为上市公司竞得

  土地是房地产市场的根本,储备量则是地产商得以持续发展的前提与重要指标,是开发商必争的源头。

  国家银根缩紧,央行连续9次加息,从银行获得资金的难度进一步加大,拍地资金越来越多地来源于房地产上市公司的股市直接融资。今年上半年股市利好的情况,增加了房地产上市公司融资的能力,为上市公司拿地储备了充沛的资金。房产销售火爆的局面,更使得众多已上市开发公司或有上市背景的公司频频出手,成为杭州地产市场绝对主角。

  今年,“土地市场的竞争最终还是资金的竞争”这个道理得到充分体现。根据阳光顾问统计,今年以来,上市公司在已经出让的土地中拿下约2384亩土地,占2007年至今已出让土地总量的52%。

  如本土上市公司绿城房产联手葛洲坝等以34.9亿元拿下127亩钱江新城望江区块综合地块;广宇房产则在今年土地出让的新兴板块——丁桥大肆拿地,目前已经拿下约221亩宅地。

  而外来上市房产大鳄也不甘示弱。2007年,南京朗诗置业和保利地产在下沙分别夺得109亩宅地和434亩综合用地。金地集团除了独自在三墩拿下200亩宅地,还通过与东阳中天合作,曲线取得346亩宅地;中海地产同样布局三墩,竞得125亩2宗宅地。城北运河区“杭一棉”地块约127亩宅地,则被9月28日刚刚在香港上市的远洋地产以及来自北京的莱福建设联手竞得。

  除此之外,一些计划要上市的本土房产公司,比如滨江房产、金都房产、昆仑房产等,也开展了对土地的争夺,大力增加土地储备。滨江于3月份在钱江新城核心区竞得71亩综合用地;昆仑房产夺得61亩的金松洗衣机厂地块;金都则联手香港九龙仓,在转塘囊括了267亩宅地。

  除了房地产上市公司外,非地产板块的许多上市公司也进军房地产行业圈地,实行业务多元化战略和寻找新利润增长点。雅戈尔不仅在服装行业叱咤风云,在土地市场上也攻城略地,其在杭州土地市场拿下了包括浙江工商大学地块在内的4宗约294亩宅地,成为今年杭州土地市场上最耀眼的一颗新星。

  在上市公司纷纷抢地的局面下,土地市场的各项纪录被屡次刷新,房价也相应水涨船高。

  从今年的土地市场看,杭州土地市场垄断状况加剧,“强者愈强,弱者愈弱”的马太效应愈演愈烈,行业集中程度也越来越高。土地资源向资本雄厚的企业,特别是上市大公司集中;中小公司在大部分土地竞拍中根本不见踪影,不少房地产公司会由于拿不到土地而歇业或者转行。对开发商而言,市场将面临一个重新洗牌的新格局。

  上市公司拿地一览

  竞得公司 土地面积(亩)

  保利地产[2007]35号下沙沿江三号地块434

  东阳中天房产(与金地集团合作开发) [2007]24号三墩D2、3等地块178

  [2007]25号三墩D14、15等地块168

  金地集团[2007]41号三墩C地块200

  宁波雅戈尔[2007]23号浙江工商大学地块54

  [2007]50号转塘D-11-1地块76

  [2007]51号转塘D-11-2地块81

  [2007]53号留下街B9、19、21、23地块83

  九龙仓、金都房产[2007]37号转塘A30地块85

  [2007]38号转塘A31/32地块80

  [2007]43号转塘A20地块85

  [2007]44号转塘A21/22/32地块35

  广宇房产[2007]36号丁桥R21-06地块88

  [2007]48号丁桥R21-1地块72

  [2007]49号丁桥R21-5地块61

  葛洲坝、绿城中国和康居投资[2007]17号钱江新城望江区块127

  远洋地产、北京莱福建设[2007]59号杭一棉A、B地块127

  中海房产[2007]26号三墩E17地块50

  [2007]42号三墩C二期地块75

  南京朗诗置业[2007]2号下沙109

  凯德新运投资[2007]56号钱江新城E-02-1、2、3、4地块61

  宏润建设与浙江金瑞控股集团[2007]32号钱江新城核心区D-11-2/3地块26

  迪凯股份、横店集团[2007]54号钱江新城A-08-2地块14

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