限外政策收紧外资机构套现中国楼市

来源: [观点网] 时间: 2007-11-29 09:31

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　　有关部门应该高度关注外资基金在房地产领域投资的猛增，应尽快出台针对外资基金进入房地产市场的限制政策细则，将外资基金纳入监管视线。

　　境外机构在中国的一宗宗房地产收购案仍在不断上演，但早期进入的一些地产巨头们却开始悄然出售此前收购的物业。

　　9月16日，香港上市公司资本策略宣布，与天安中国合资收购上海永新广场。根据协议，策略资本与天安中国的合资公司以1.05亿美元(约合人民币7.91亿元)的价格买下上海永新广场100%股权。

　　对于花旗地产来说，此次转手上海永新广场离当初收购还不到两年时间。2005年11月，花旗地产以5000万美元的代价收购上海永新广场75%股份。到如今9月份成功出手，短短一年半多的时间里，快进快出的花旗地产成功导演了一出好戏，永新广场仅仅物业升值就超过50%，这还不包括两年来每年5000万元人民币的租金回报。

　　花旗地产副总裁张虎跃表示，此次出售主要是因为已经获得了足够的增值回报，另一方面考虑到2008年上海写字楼市场将会出现一个供应高潮，未来大厦继续增值的幅度可能未必理想。但是这并不代表花旗地产将撤出中国市场，如果有合适的机会，花旗地产还是会进行收购，但是目前来看寻找一个理想项目的难度已经大大提高。

　　实际上，永新广场的出售已经是今年上海市场公开的第三宗外资套现实例。年初以来，已经有包括澳大利亚麦格理银行、高盛银行、花旗银行等几家大型金融机构旗下的房地产投资基金纷纷将手头持有的上海物业出售。

　　戴德梁行投资部有关负责人表示，目前涉及投资中国房地产的内部审批变得更加谨慎，而国家有关部门涉及到外资投资房地产的项目也变得更加严格。双方合力之下，外资投资国内房地产市场的步伐正在放缓。

　　从目前的市场状况来看，境外投资者对于中国房地产市场的期望值已经开始分化。但由于人民币升值概念依然存在，暂时还看不到有境外资金大规模离场的迹象。

　　去年7月18日，六部委出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(即171号文)。在文件发布之后，一向表现活跃的上海房地产市场静寂了下来。然而，“限外”政策似乎并未阻止外资投资中国房地产的步伐。国家统计局发布的最新统计显示，今年1-5月份全国房地产开发利用外资222亿元，同比增幅高达89.9%。

　　分析人士表示，外资基金进入中国房地产市场的限制政策难点在于：外资的流入流出和汇兑权力在外管局，而外资的使用权和审批权在商务部和地方政府，这需要地方政府的配合；因为中国经济发展依靠出口拉动内需，对于外资设限过于严格可能导致经济的硬着陆；同时对于人民币升值的预期长期存在，导致外资基金仍然不断流入房地产市场，这样就使得实际的效果可能会小于预期。因此，有关部门应该高度关注外资基金在房地产领域投资的猛增，应尽快出台针对外资基金进入房地产市场的限制政策细则，将外资基金纳入监管视线。