收购+兼并举起“土地”的大旗

来源: [观点网] 时间: 2007-11-29 01:09

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　　仲盛集团、远洋地产、名流置业、泛海建设等纷纷收购或兼并中小企业，间接获取这些企业手中的土地资源。

　　年关将近，房地产企业拿地的步伐依然没有放缓，龙湖、中海、九龙仓等地产大鳄在土地招拍挂市场厮杀正酣时，万科、招商、新黄浦等实力派房企也不甘示弱，他们选择的是另一条路--以“土地”的名义收购和兼并。

　　招商地产(000024)最新公布，其控股子公司近日以1.86亿元竞得漳州一幅土地，另外，公司控股子公司广州启迪科技园投资有限公司与广州市番禺区国资局签署了《广州市番禺创新科技园有限公司增资扩股合资合同》，通过增资扩股的方式获得广州市番禺创新科技园70%股权。

　　据了解，番禺创新科技园原系广州市番禺区国资局设立的国有独资有限公司，目前拥有位于广州市番禺区石楼镇官桥村、赤山东村和岳溪村内86.61万平方米的工业用地，将设立为清华科技园广州创新基地。

　　同一天，亿城股份(000616)也发出公告，公司通过全资子公司北京亿城房地产开发有限公司与北京天行九州投资有限公司等三方签订《股权转让合同》，以总价43056万元受让秦皇岛天行九州房地产开发有限公司的股权及债权。收购完成后，北京亿城将取得项目公司所拥有的位于秦皇岛市昌黎县黄金海岸滨海区面积为897亩的地块以及地块二期(约为2013亩土地)相应权益。

　　就在11月25日，万科公告透露，全资子公司上海万科房地产有限公司以20.13亿元获得上海铜山街项目60%的权益，该项目占地面积9.1万平方米，总建筑面积21.6万平方米。值得关注的是，去年11月28日，上海万科从上海中房置业手中收购中房委托上国投发行的“滨江花苑项目股权投资资金信托”2亿元受益资金信托，从而将其地理位置极其优越的黄浦江边大型住宅地块“滨江花苑项目”收入囊中。

　　而根据新黄浦最近发布的公告，新黄浦以现金方式出资人民币1833.33万元对怡隆置业进行增资扩股，增资后怡隆置业的注册资本为人民币3333.33万元。本次增资完成后，新黄浦持有怡隆置业55%股权，据悉，怡隆置业拥有普陀桃浦金光小区135.14亩土地的开发权。

　　土地是原动力

　　根据上海联合产权交易所近期公布的消息，自9月底以来，上海联合产权交易所房地产开发类企业猛增，共有13家开发商挂牌全部或者部分转让股权，挂牌总金额高达7.2亿元人民币。进入11月，在土地二级市场上，国内大型房产企业频频露脸，大型收购兼并案例接连出现。仲盛集团、远洋地产、名流置业、泛海建设等纷纷收购或兼并中小企业，间接获取这些企业手中的土地资源。

　　单纯以收购价计算，万科收购铜山街项目折合楼板价也在15500元／平方米左右，而收购中房置业“滨江花苑项目”，楼板价可能不到10000元／平方米。目前上海滨江区域的豪宅单价最低达到3万-4万平方米。随着宏观调控的进一步深入，信贷政策等实际上为大型房产企业在二级市场上增加低价土地储备创造了条件。

　　也有业内人士认为，今年下半年以来，房产开发类企业挂牌数量明显增多与两方面的因素有关，一方面一些项目公司因为长时间无法获得开发土地而挂牌出售。另一个更重要的原因是今年以来资本市场上针对房产开发企业银根收紧，缺乏融资渠道的中小开发商需要大量后续资金，一些拥有待开发土地和项目的开发商资金紧张，急需要寻求实力强劲的开发商合作。

　　房地产企业并购的基本形态

　　按照并购后被并一方的法律状态，可以把并购区分为兼并和收购两大类型。

　　所谓兼并就是被并企业被注销、法人资格消失，根据存续企业的情况又可以把兼并分为新设合并和吸收兼并。

　　所谓收购，就是收购方购买被收购企业的股份并达到控股比例、但收购双方都同时保留各自的法人地位。根据比例是否达到100%又分为控股收购和全资收购，全资收购就是指100%地购买另一家企业的股权、使之成为自己的全资子公司；而控股收购则是达到控股比例但没有达到100%，使之成为自己的控股子公司。

　　按照并购双方所在行业的关系，可以把并购分为横向并购、纵向并购和混合并购。

　　横向并购是指并购双方同属一个行业的并购行为，纵向并购是指并购双方处于一个产业链上下游时的并购行为，混合并购是指并购双方处于不同行业时的并购行为。

　　按照并购的支付方式可以把并购分为自有资金支付、举债收购/杠杆收购、吸收入股、承债式兼并、资产置换和抵押式兼并。