“房流感”来袭 珠三角地产瘟疫蔓延全国

来源: [观点地产网]      时间: 2007-11-28 10:07

  一场源于深圳、传到广州乃至整个珠三角,又影响到北京、上海、长沙、重庆、成都等大中型城市的“房流感”来袭。其症状为房子交易量大幅下滑、房价变相下降等,而这场“房流感”传染到的人群更为广泛,重病患者如潜逃的房屋中介老板,轻度患者为大量的持观望态度的购房者,而最轻松逃脱掉“流感”的则是那些既得利益者。房价升降间,人间百态事。

  当买不起房子的人们看着“直降80万”的消息窃喜的时候,珠三角的房产持有者普遍不太好过,珠三角的楼市在本该是黄金时期的10月陷入了一场“房流感”,冬天就要来了

  在广州天河一带工作的胡先生买了个计算器,遇到楼盘打折的信息,他就会掏出来算一算哪个更便宜。

  从今年10月开始,他对经历的每个房产门店都心存戒备:直降30万,87折,单套优惠,买房送车,送车位,抽大奖,送70年物管费等等。每个楼盘的折扣都非常诱人,却又让他这个文科专业出身的白领有些困惑。

  “为什么每家店都不明着写单价降了多少呢?”他发出这样的疑问。

  这正是广州地产业近两个月来的写照。尽管用了许多变相手段希望保住那个公开的数字,广州房价还是降了,在开发商和中介的不情愿中降了。

  胡先生也感觉到了些差异。这个老家在外地,来广州发展4年的年轻人一直在要不要买房的问题上犹豫着,今年春天的时候,他中意的某个楼盘在两个月里涨了3000元。“这还不是涨价最快的。”他说,“五一我去看房时,可能他们太忙了,有的二手房中介职员都顾不上跟我说太多。”

  而近两个月的地产从业者则换了一副谦虚的面孔,几家中介都忙着给胡先生打电话,频率增加了,语气也更和气了。

  胡先生没有经历过广州上一次(上世纪90年代)的房子降价,在他的印象中,房子,尤其是广州的房子是不会降的,买了能保值、能投资,自己没有买,仅仅是因为房价高、手头紧,而不是不想买。

  广州市市长张广宁曾在今年春天提出过一个说法:“房价高是政治问题。”像胡先生这样的观望者,也在等着新的政策出台。

  他不知道自己正经历着历史,进入新世纪以来,广州房价第一次出现了如此大规模的下降。他更没有注意到,广州并非一座孤岛,而是一场蔓延着的房子降价“疫情”其中的一个环节。

  “房流感”,这场始于深圳,风行于珠三角,正在向全国蔓延的疫情,正在上演。

  中天置业高烧报警

  中天置业总裁蒋飞跑了,带走了几千万到两亿元人民币,给中天置业的账面造成了1.7亿的亏空。

  他带走的钱包括买房客户存放在公司中的首付款、定金及意向金。这部分钱多数由中天置业下面的“中天长盛”担保公司掌握,但却轻松地被蒋飞转移。

  除了被卷款的客户之外,在这次蒋飞潜逃事件中遭受损失的还有其合作伙伴、跟随他多年的手下以及被拖欠薪水的普通员工。据深圳市公安局经济犯罪侦查局出具的数据显示,截至11月13日,共有23名受害者报案,涉及款项2600余万元。而实际的情况可能更严重。

  蒋飞并不是地产中介行业中第一个卷包而逃的人,却是本次房流感来袭之后第一个做出如此决定的中介总裁。

  这个年纪仅30出头的商人被他的许多熟人认为是暴发户:从深圳地产中介业起家,在短短三年内积累了财富,白手建构了一个2000多名员工的房地产中介企业。

  这个深圳排名前五的中介公司在房流感到来之前曾经进行了最后一次大幅度扩张,中天置业2007年7月在上海新开店面21个,随后他们赶上了三个月的尴尬期,在过去的经验中,“十一”黄金周是个卖房子的好机会。许多地产人士也经常用“金九银十”来描述这段黄金期。

  中天置业迎来的不是黄金白银,而是在中天置业实力最强大的城市深圳,10月的新房和二手房的“量价齐跌”,比9月下降了将近五成。这个公司的资金链面临着严重的困难。

  在那三个月里,上海和全国各地的多数城市一样陷入“有价无市”的局面,中天置业新开的门店在这种季节,不仅赚不到钱,还成为沉重的负担。在上海,中天置业的店面在蒋飞出事之后全部关闭。

  蒋飞潜逃后不久,北京中大恒基董事长刘益良也被爆出被北京海淀警方控制的消息。在许多地产界人士眼中,“房流感”的到来,是压倒诸如中天置业这样大骆驼的最后一根草。

  在广州海珠区,中原地产一家门市店的一位工作人员告诉本刊记者,一些小中介最近确实过得不太好,有的关门了,有的希望大一点的公司能够吞并他们。

  一些公司试图用一种传统式的解决方案度过难关。目前,广州中联地产打算像公交系统那样,搞一个“立形象楷模,树模范新风”的活动,在一线选“服务标兵”。

  咬着牙暗暗地降

  经理牛满新(化名)在广州一家大型国有房地产开发企业从事战略营销工作。对于他和他的同事来说,日子没有中介公司那么难熬。但是也感受到了不少的压力。

  他负责的楼盘上半年开盘时轻松售出了三分之一,后来也一直稳定地进行售卖。但是这三个月形势不妙,一般是一个月卖一两套都难得。

  “明着降价格绝对是傻办法,要想保住楼盘,我们一般是用其他办法来解决。”牛满新说,“现在的投资者感受到的压力,主要是今年房产新政带来的压力。比如第二套房的贷款首付比例提高一成,房贷利息是第一套房贷款利息的1.1倍等等。”

  一些开发商在形势不利的情况下,“大度”地接下了这部分额外的负担,这也是牛满新所说的“其他办法”之一。“许多家都有送首付和二十年利息增加额的。”牛满新说,“这段时间最难熬,我们公司说大家要一起度过这个难关。要保证房价不能一下子掉下去,要留有余地。”

  不过现实的情境逼着房地产公司“咬着牙暗暗地降”,因为“现在能卖出去的房子,多数是资本雄厚的大炒家在买,至于那种手头余钱不多,或者已经拥有三四套房子但实力不够雄厚的人,现在都买不起了。好多人都操心着怎么尽快还贷划算呢”,牛满新说。

  “放心,(房价)还是会涨上去的。”牛满新手指着远处广州新电视塔,这座中间细上下粗的建筑被他们称作“少女的腰”。“她2010年完工,这新电视塔是为2010年广州亚运会准备的,房价会大跌?”

  高烧后的调整期

  和作为地产公司一员的牛满新相比,广州房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同谈到广州的亚运会和北京的奥运会影响房价时说:“又是概念炒作!”

  韩世同告诉《新世纪周刊》,现在广州多数房地产研究者有这样一个共识,房价早晚还要涨,只是这段“调整期”将持续多久的问题。

  “房价长期在高位和人口增加需要住房这种刚性的需求有关,还和土地供应量少和高地价有关。”韩世同分析道,“但是需求有了,购买能力却不充分,现在能买房子的人,多数是少部分高收入阶层和投资者。如果政府能够用廉租等方式解决60%到70%低收入群体的住房问题,把商品房交给市场,让广州的房子价格回落到5000~6000元(一般住宅)或者6000~8000元(好一些的住宅)每平方米,也许是一个可以接受的价格。”

  “还有一些政府政策,也加剧了房价升高。比如90、70政策,把许多该推出的楼盘压住了,这个时候住宅供应量少了,价格一定就会上涨。”韩世同说。

  “今天我们看那些房子,旧了的要卖也不值1万元。房子未必都能保值增值,尤其是房价处于高位的时候。今天的新房子,也有老去的那一天。新的楼盘永远都在不断出现。要破除对房子保值增值的迷信。这是普通消费者应该做的事。”韩世同说。

  “我很希望在这样一个敏感的时期,政府、地产商和消费者能够同舟共济,不要在高危时代做傻事。政府不要出狠手、重拳,要把一些事交给市场。开发商不要再概念炒作和狂拿地、大规模扩张。现在看起来,房价下调了,年初从8000卖到15000,现在降到12000、13000,这算是降价吗?这是合理的调整,房价在逐渐接近实际价格了。”韩世同说。

  韩世同建议珠三角政府和地产业应该用理性态度来对待这一地区的地价:“9月广州房价同比增长是51.8%,向国家发改委报的数是7.8%;环比增长9.5%,报给国家发改委的却是0.9%。这是不正常的。”

  “上海一度把自己的地价跟东京、纽约比,得出‘房子还便宜’的结论,广州和深圳不应该这样。广州不过是一个省会,深圳只是特区,连省会都不是,这俩城市别老拿自己的房价跟北京、上海和香港来比,怎么不跟天津、重庆比,人家可也是直辖市,比你级别还高呢!”韩说。

  胡先生则没韩世同想得那么多,他仍然在忙于看各种楼盘,那些折扣、送礼和减价已经不能打动他了。所以他仍然认为应该继续观望。“等等吧,再等等吧。多等一会,就是在博弈了。”

  “房流感”患者

  蒋飞,男,33岁,深圳大型地产中介中天置业评估有限公司总裁。

  原名李茂林,四川人,曾获“深圳地产十大风云人物”称号,在业界有“铺王”的美誉。

  该传奇人物日前携款潜逃,从账面上看,蒋飞至少带走了4000多万元,但中天的内部员工称,蒋飞卷走的钱可能超过上亿元。据新浪网调查“你认为中天置业蒋飞潜逃事件对地产中介行业影响大吗”一问中,82.34%的人认为“非常大”。

  刘益良,男,37岁,北京中大恒基董事长。

  中国房地产经纪行业年轻的领军人物之一,1995年创办北京中大恒基投资顾问有限公司,任董事长;1997年创办北京中大恒基房地产经纪有限公司,任董事长,据说是中国大陆最早涉足房地产中介行业并参与其发展的资深人士之一。

  2007年11月9日,刘益良被拘留,一起被拘留的还有四个事业部经理。《成都商报》报道其罪名是“涉黑”,北京媒体目前报道的基调是“经济犯罪”。

  周小弟,男,52岁,上海周氏集团董事长。

  上海浦东杨思镇人,农民企业家。上个世纪80年代通过养猪致富掘得“第一桶金”,后因为开发动迁房和“乐善好施”成为浦东政商两界红人。现为民建中央委员,上海市政协委员。2007胡润百富榜,第654名,身家10亿。2007胡润慈善榜,第44名,2003-2007年捐款3160万元。

  据《财经》报道,权威消息源确证,周小弟近日因涉嫌雇凶杀人,被上海市公安局刑侦总队拘留。据知情人士透露,此案肇因于周氏主控的上海新世纪懿德房地产开发有限公司(下称新世纪懿德)股东内部纠纷。新世纪懿德拥有浦东三林地区2536亩土地的开发权。在为上海世博会进行的动迁中,按规划,该地块为主要动迁项目安置区,市值陡增,据估计当在200亿元人民币以上。为迫使拥有20%股份的上海西子房产有限公司退股,周雇用凶手,于上周殴打上海西子房地产公司总经理尹明华致其重伤。一位法律界人士对记者称,51岁的尹明华伤情严重,脑浆外溢,生命垂危,“即便救活,估计会成为‘植物人’”。

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