泰达集团再演土地运营术

来源: [观点网] 时间: 2007-11-13 16:06

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　　尽管天津泰达城被分割成若干地块以不同方式引入合作伙伴进入收尾阶段，泰达集团“坐地生财”的运营之道并未淡出人们的视线，这种模式将同样被复制到该集团在滨海新区的新项目上。

　　11月6日，记者从泰达集团了解到，其从母公司泰达控股手中获得的1.5平方公里土地正在做前期规划和报批手续，而首期30万平方米的开发行将启动。

　　与此同时，泰达集团的资本运作也在有条不紊地进行。“万通和泰达集团私募发起的土地申购专用资金池，即泰通稳健增长型定向集合资金信托计划已进入双方打款阶段，总金额在8亿~10亿元。”泰达集团资产管理部副部长王玮透露。

　　土地：联盟的资本

　　王玮表示，上述1.5平方公里的土地是天津滨海新区八大功能区之一的海滨旅游度假区的一部分，北起津汉快速路，南至永定新河，西至京山铁路，东至渤海。其中陆域0.75平方公里，而另0.75平方公里需要填海。母公司泰达控股被授予该功能区的一级土地整理权。作为控股旗下主要做一级土地整理的公司，未来泰达集团的精力集中于此。

　　按着天津市总体规划，海滨休闲旅游区将成为以世界级主题公园和海上休闲总部为核心的国际旅游目的地及生态型海滨休闲旅游区。其中分为四个主题功能区：主题公园区、海上休闲总部区、湿地生态旅游区和综合服务区。

　　据泰达集团投资发展部项目经理马剑介绍，1.5平方公里的示范区正是北区生活组团项目，位于开发区与汉沽区交界处，汉北公路西侧。其中30万平方米即将进入开发周期，地块距离航母军事主题公园很近，“计划建成包括商业、低密度住宅在内，以居住为主的综合项目。”

　　此外，知情人士透露，中国和新加坡共同建设生态城的项目正在天津积极选址，占地约40平方公里左右，其中就包括泰达集团现坐拥的大宗土地。而此前商务部与芬兰贸工部合作的重点项目“生态未来城”也同该集团有过深度接触。

　　“如果现有地块被涵盖其中，我们肯定要参与进来，而且不是简单的财务合作。”王玮肯定地说。这就意味着，从规划到开发该集团将同各个层面的多个主体展开联盟。

　　事实上，将联盟进行到底已经被列入泰达集团的战略层面，这种战略体现在坐拥大量的土地资源却没有一支完备的开发团队，也体现在该集团高层对大批来自本土和异地开发商的合纵连横之中：万通、万科、上海广洋、国泰恒生都成为这种战略的合作对象。

　　2004年4月,在拥有万通地产增资扩股后的27.8%的股权后，泰达与万通在天津开始了第一个合作项目；2006年，万科、万通、泰达在天津正式签订了滨海新区合作开发的战略伙伴协议；此后，瞄准泰达城住宅地块有意合作的企业趋之若鹜。

　　一切得益于泰达系在天津的“地主”位置和打通一二级市场的绝对优势。泰达控股从早期的旧城改造、海河开发开始便积累了大量的土地资源，泰达集团土地储备的增加则从母公司充分获益。

　　“目前集团有3平方公里土地储备。”王玮表示，而有泰达系兄弟企业泰达建设集团走在前面，泰达集团并没把开发作为主要方向，结盟更让其尝到了优势互补的甜头。

　　“现在已经有很多企业就滨海地块来谈合作。”王玮指出，至于是股权合作还是土地转让则有赖于多方的谈判，“和泰达城一样，也要分期划块。”他并未透露首期开发的具体合作伙伴，但“就整个项目而言，万科和万通的参与应该说毫无疑问。”

　　借力金融：运营术升级

　　然而，在未来滨海新区的项目上，泰达集团酝酿着关于土地运营术的升级版：更多的合作将上升到资本运作层面。

　　据悉，泰通稳健增长型定向集合资金信托计划的资金将由正规的金融机构进行托管，为收购土地或股权做准备，在明年年初，资金将定向投在滨海新区的新项目上。

　　“项目都不大，主要作为尝试。资金定向使用，如果收购成功将成立项目公司进行规划和融资，最后完成资金回笼。”王玮说，在资金池中，泰达集团的投入所占比例更高。

　　此前，泰达集团总经理孟群曾明确表示要打造金融和土地两大板块。

　　“泰达集团定位为城市资源运营，主要是土地整理开发，但随着国家政策的调整，土地价格攀升，如果单纯从土地角度形成产品线，显得单薄，为了规避风险，现在考虑和地产有关的金融产品是应时之举。”王玮指出，面临政策紧缩的房地产市场，资金和土地两碗水端平显然可以获得更大的发展空间。

　　原来仅是地产开发合作伙伴，如今将不排除与基金等金融机构的共舞。“选定项目后，我们首先出一笔资金，通过担保提供对方抵押贷款，负担一定的财务成本，对方利用这笔资金将土地整理好再抵押给银行，先前的投入就可以回笼。”泰达集团投资发展部项目经理马剑表示，这种操作手法可以被理解为提供企业拿到银行贷款之前的短期过桥资本，“现在是两家出资，不排除今后有投资者进入，对于大的项目，也不排除引进金融机构。”

　　值得注意的是，在资本和土地运营双重驱动下，泰达股份将成为泰达集团在土地运营方面的补充。

　　“泰达集团的重点在天津本土，而向外的拓展可以利用合作伙伴或者泰达股份提供的资源。”王玮称，继去年泰达股份完成对南京新城股份的增发后，后者旗下新城置业在江苏、重庆、成都的土地储备亦进入泰达系范畴，而新城置业的管理团队也进入天津操盘泰达项目。

　　种种迹象表明，多管齐下的泰达集团正在为土地运营增加更多筹码，滨海新区将成为重要的试验田。