仲量联行眼中的地产外资史

来源: [观点网]      时间: 2007-11-11 23:03
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　　仲量联行亚太区董事陈立民1993年大学毕业就进入了地产界，在他看来，92年小平南巡对广东带来的影响，令外资对国内地产展开了第一波攻势。

　　“当时香港一般公寓60平方米到80平方米，100平方米以上就是豪宅了。均价5万块，4、5百万算是入场费。而广东的房子5、6千块，连零头不到。”

　　陈立民回忆，当时广东的房地产经营缺乏规范，“镇长划块地给企业，企业画张图，就交给我们去卖。”而当时的房子卖得很“疯”，买主主要是香港人，一来觉得便宜，二来上一代从大陆过来，有归属感。

　　“乱搞”

　　95年时，陈立民的公司在广州代理海珠广场花园项目。香港展销会卖了300套，广州展销会又卖了300套。“两个展销会，3天时间600套就卖光了，这时候拆迁都还没做呢。”

　　陈立民用“乱搞”二字来形容外资地产第一波，“官员乱批，开发商乱造，我们跟着乱卖。”香港人乱买，都是“摸着石头过河”。

　　另一个特点是，外资地产第一波里缺少成熟的开发商，上海淮海路的瑞安广场在1996年交付，而开发商瑞安集团此前在香港只是家建筑商。

　　当时，香港的地产市道很好，大开发商都忙着赚钱，直到1996年香港回归之前，和记黄浦、新恒基等公司才把眼光投向大陆。

　　失利“内外销并轨”

　　陈立民回忆，上世纪90年代末，中国地产开始真正的大变革。标志性的是三件事：第一是福利房政策改变，老公房以低廉的价格卖给工薪阶层，大家可以把老公房变现，去买商品房；第二是内外销合并，把外销房价格拉了下来；第三就是购房按揭开始普及。

　　这一阶段，前期进入的外资成了最大的输家。在上海，内外销一并轨，新鸿基、恒基、新世界共同开发的上海金白苑项目，房价从2000美元一平方降到6000元人民币一平方。

　　陈立民说，当时外资失利的另一个技术原因是港商习惯建点式房，而内地居民更喜欢板式房。

　　此后直到2003年，上海停止批租商业用地。此前已转向办公楼的外资景况也不好。

　　2003年的政策机遇

　　2003年，上海出现两个新政策，第一容积率降低，第二，重新批组商业地，刺激了外资大举进入。陈立民介绍，这一轮，一些专业水平很高的开发商进来了，比如凯德置地、新恒基、GIC、和记。

　　尽管其中一些地产商90年代已经来过，但是过去只是蜻蜓点水，2003年却是大批人马扩张。一方面有新的土地供应，另外上海甲级办公楼租金上涨势头强劲，加强了外资对商业地产的信心。

　　外资基金动手

　　在陈立民的记忆中，早在2002年，外资基金就瞄上了国内地产，但在动手之前，他们观察了两年多的时间。“没事就和我们聊天。也不说自己买还是不买。”

　　2004年下半年，摩根斯坦利买了上海世贸大厦。陈立民听到这个消息，就觉得“世界变了，玩家变了，游戏规则变了，非常大的商机来了！”

　　果然，2005年宏观调控，大批国内地产被外资基金收购，仲量联行当年业绩是此前2004年的两倍，客户已包括花旗、高盛、摩根斯坦利等国际著名投资机构。

　　对于此次限制外资政策，陈立民认为大方向上中国不会走回头路。但会限制外资的短期行为。另外在投资主体的规范方面，陈立民为相关政策的确能限制外资的避税倾向。

发稿：综合审校：0

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